Выкуп земельных участков в Москве

Ограничения на выкуп участков в Москве

Выкуп участка, занятого зданием, не допускается, если участок по тем или иным основаниям ограничен в обороте. В Москве данная проблема особенно актуальна в связи с большим количеством зон с особыми условиями использования и иных территорий, на которые распространяется такое ограничение. 

В первую очередь речь идёт о территориях, на которых планируется размещение объектов транспорта (в красных линиях), береговых полос водных объектов.

В зависимости от ситуации вопрос может разрешаться путём изменения границ участка, корректировки проектов планировки, которыми установлены красные линии, либо оспаривания необоснованно установленных ограничений в административном или судебном порядке.

Также нередко встречается отказ в выкупе участка в Москве по основаниям нахождения на участке чужих или бесхозяйных объектов. Также распространены и отказы по мотивам нахождения на участке самовольной постройки (включая надстройки и пристройки в законно возведённых зданиях). 

Ещё одно возможное основание отказа вкупе – несоразмерность площадей здания и участка, на котором оно расположено. 

В таких случаях варианты разрешения вопроса с выкупом участка необходимо рассматривать индивидуально (подробно об основаниях отказа в выкупе участка). 

При этом нужно учитывать, что при наличии неоспоримых оснований для отказа в выкупе участка под законно возведённым зданием (даже в границах красных линий, береговой полосе и т.д.) в подавляющем большинстве случаев, может быть оформлен в аренду на 49 лет. 

Цена выкупа земельных участков в Москве

Согласно общему правилу, в городе Москве земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, а также участки, предоставляемые в собственность в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, предоставляются в собственность за сто процентов от кадастровой стоимости участка.

Для участков под ИЖС, ЛПХ и садоводство цена определяется в размере 40% кадастровой стоимости.

За исключением ограниченного перечня льготных случаев, о которых ниже, снижение цены выкупа участка в Москве возможно за счёт уменьшения его кадастровой стоимости. Которая, в свою очередь, может быть снижена не только путём её прямого оспаривания, но и в случае изменения разрешённого использования участка на более «дешёвый вид».

Льготы для инновационных предприятий

Собственникам капитальных объектов московским законодательством установлены льготы при выкупе земельных участков под ними в случае, если земельный участок расположен:

• в границах особых экономических зон технико-внедренческого типа;
• в границах территорий промышленных комплексов, технопарков, индустриальных (промышленных) парков.

Конкретная величина льготной цены выкупа и условия её применения (в первую очередь – соответствие объекта на участке целям создания зоны) устанавливаются нормативными актами о соответствующих территориях. Например, на территории особой экономической зоны «Технополис «Москва» в настоящее время установлен льготный размер платы за выкуп арендованного земельного участка, на котором после 03.01.2006 г. создан объект недвижимости – в этом случае цена выкупа составляет 1 % от кадастровой стоимости.

Льготы при выкупе участков, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование. 

Федеральное законодательство устанавливает льготные режимы определения выкупной цены. Так, в случае, если собственником объекта капитального строительства в период с 29.10.2001 г. и до 01.07.2012 г. был заключен договор аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, ранее существовавшего в отношении данного участка, то он вправе выкупить этот участок по льготной цене.

При этом собственник капитального объекта должен принадлежать к одной из 4 льготных категорий лиц:

• юридические лица, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
• коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
• коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
• граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

В этом случае указанные выше лица вправе выкупить земельный участок по цене, равной 20 % его кадастровой стоимости для Москвы.

Кроме того, в случае, если перечисленные выше условия были соблюдены, но впоследствии из арендованного земельного участка были образованы новые участки (в результате раздела, перераспределения, выдела и др.), то вышеуказанные лица также сохраняют право на выкуп данных участков по льготной цене.

При этом, в Москве одновременно с выкупом земельного участка данной категорией землепользователей, имеющей право на выкуп участка по льготной цене, уполномоченным органом, осуществляющим отчуждение участка, устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.

Указанный запрет означает, что лица, приобретшие земельные участки по льготным ценам, не смогут осуществлять строительство новых и реконструкцию уже возведенных зданий до тех пор, пока уполномоченным органом власти не будет принято решение о снятии запрета.

По общему правилу, из которого существуют исключения, запрет на строительство и реконструкцию подлежит снятию за плату в размере 80% кадастровой стоимости земельного участка, определяемой исходя из разрешенного использования необходимого под строительство.