+7 495 989-47-25

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Градостроительный план земельного участка

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка, получением ГПЗУ.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах
Представление интересов в суде
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключений Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

В том числе по вопросам:

Предварительный анализ ситуации и оценку юридических перспектив проводим бесплатно. Укажите кадастровый номер или иные сведения об объекте и примерный перечень интересующих вопросов.

Для этого необходимо: или позвонить по телефону +7 (495) 989-47-25

Градостроительный план

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — исходный документ для проектирования и строительства. Именно исходя из содержания градостроительного плана, уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство определяет, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.

Фактически данный документ представляет собой выписку из правил землепользования и застройки и иной утверждённой градостроительной документации в отношении участка - содержит сведения о возможных видах разрешённого использования участка и параметрах разрешенного строительства.

Кроме того, в ГПЗУ указываются, в том числе, сведения:

В связи с этим на практике именно градостроительный план земельного участка является документом, подтверждающим возможность строительства на земельном участке конкретных видов недвижимости. Соответственно, содержанием градостроительного плана определяется коммерческая ценность земельного участка. При неблагоприятном содержании данного документа она становится практически нулевой.

При этом сведения градостроительного плана о видах разрешённого использования и параметрах строительства действительны в течение трёх лет даже если в правила землепользования и застройки иную документацию будут внесены изменения. То есть получение ГПЗУ гарантирует незыблемость градостроительного режима участка на период подготовки к строительству.

В Москве и Московской области имеется своя специфика как по содержанию выдаваемых ГПЗУ, так и по процедурным вопросам их получения.

В норме градостроительный регламент определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки территории – данным проектом.

Сведения, прямо не предусмотренные в данных документах, могут вноситься на основании нормативов градостроительного проектирования различных уровней, схем территориального планирования субъекта федерации и муниципального района и т.д.

Cведения о различных зонах с особыми условиями использования территории вносятся в ГПЗУ на основании документов, устанавливающих режим таких зон.

В норме ГПЗУ является, фактически, выпиской из этих документов, не может устанавливать никаких новых параметров, а только отражает уже установленные в действующих документах.

В то же время, если правила землепользования и застройки составлены некорректно, не содержат части принципиально важных сведений или внутренне противоречивы, что является типичной ситуацией для ряда муниципалитетов Московской области, то заполнение ГПЗУ во многом зависит от волевых решений должностных лиц. Либо же требуется предварительное устранение нарушений путём изменения или судебного оспаривания ПЗЗ.

Также нередки случаи необоснвоанного внесения в ГПЗУ сведений о зонах особыми условиями использования без ссылки на конкретный документ, которым определены границы данной зоны. В таком случае необходимо оспаривать сам такой ГПЗУ.

При этом в Москве правила землепользования и застройки отличаются существенной спецификой, в том числе для значительной части территории устанавливают режим, запрещающий новое строительство. В таких случаях получение ГПЗУ становится целесообразным только после внесения изменений в правила землепользования и застройки.

Аналогично в Московской области для получения ГПЗУ с необходимыми параметрами во многих случая требуется изменение ПЗЗ муниципальных образований в связи как с существенными ограничениями строительства в действующих редакциях, так и с допущенными при составлении ПЗЗ техническими ошибками (неполнотой сведений, вхождением участка в территориальные зоны и т.д.).

Градостроительный план земельного участка

Срок действия ГПЗУ

Сведения, содержащееся в ГПЗУ (выданном после 1 июля 2017 г.) могут быть использованы для проектирования и получения разрешения на строительство в течение трех лет. По истечении данного срока ГПЗУ не может использоваться для осуществления проектирования и получения разрешения на строительство.

При выдаче разрешения на строительство проектная документация проверяется на соответствие параметрам градостроительного регламента, действовавшим на момент выдачи ГПЗУ. В том числе в случаях, когда положения правил землепользования и застройки или иных документов, определяющих правовой режим участка, после выдачи ГПЗУ изменились.

То есть установление данного трёхлетнего срока действия ГПЗУ направлено, в том числе, на обеспечение стабильности для застройщика, который может осуществлять проектирование и иную подготовку к строительству без риска того, что параметры возможного строительства будут пересмотрены.

Градостроительный план участка

Подготовка и выдача градостроительного плана участка

Однако данные гарантии стабильности распространяются только на предусмотренные градостроительным регламентом перечень видов разрешенного использования, показатели плотности и высотности застройки, но не на иные ограничения и особые условия использования участка.

В части отнесения участка к зонам с особыми условиями использования территории, устанавливаемым в соответствии с земельным и иным законодательством такой оговорки закон не предусматривает. При установлении или изменении границ таких зон соответствующими нормативами не предусмотрен учет ранее выданных ГПЗУ. Кроме того, многие из таких зон устанавливаются, исходя из объективных физических факторов (санитарно-защитные зоны предприятий, охранные зоны газопроводов и т.д.), соответственно, связанные с ними ограничения возникают с момента ввода в эксплуатацию соответствующих объектов, независимо от того, установлены ли эти зоны на бумаге.

Соответственно, в этих случаях при выдаче разрешения на строительство будет оцениваться фактическое нахождение участка в данных зонах, а не содержание ГПЗУ.

В то же время, если зона с особыми условиями использования не была указана в ГПЗУ, хотя должна была, это может быть аргументом в пользу взыскания убытков с уполномоченного органа.

Оспаривание ГПЗУ

ГПЗУ может быть оспорен в судебном порядке в случаях, если в него внесены сведения, не основанные на утверждённой в установленном порядке градостроительной документации, либо сведения из такой документации перенесены в ГПЗУ некорректно.

Во многих случаях именно оспаривание ГПЗУ позволяет в судебном порядке подтвердить тот факт, что участок не входит в определённую зону с особыми условиями использования территории. В дальнейшем на соответствующее решение можно будет ссылаться при возникновении иных вопросов с уполномоченными органами.

Например, если согласно ГПЗУ участок находится в зоне санитарной охраны водоснабжения, хотя по действующим нормативам не должен в неё попадать. Либо если в ГПЗУ отражены водные объекты, инженерные коммуникации и т.д., которые в действительности отсутствуют или имеют иное расположение.

Также основанием для оспаривания может быть, к примеру, неверный расчёт площади объектов, которые можно построить на участке исходя из предусмотренной ПЗЗ плотности застройки и т.д.

При этом не исключено оспаривание ГПЗУ и в случаях когда некорректные сведения в нём указаны с пометкой «приводится в информационных целях», «подлежит уточнению» и т.д. внесение не предусмотренных утверждённой документацией сведений не допускается в том числе и с такими ремарками.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 и e-mail: margolin@2m.ru 
или через форму обратной связи: 

Юридические услуги