Отказ в выдаче ГПЗУ

В административных регламентах органов местного самоуправления (органов власти субъектов), устанавливающих порядок оказания государственной услуги по подготовке, регистрации и выдаче градостроительных планов участков, содержится, в том числе, перечень оснований для отказа в выдаче ГПЗУ.

Помимо сугубо формальных оснований, таких как: подача заявления на ГПЗУ неуполномоченным лицом (например, если заявитель не является правообладателем участка и при этом направил запрос ГПЗУ без документального подтверждения полномочий), представление заявителем неполного комплекта документов или некорректное заполнение обязательных полей в заявлении, следует отдельно выделить следующие.

Отсутствие утвержденной документации по планировке территории

Если земельный участок включен по ПЗЗ в территориальную зону, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории (КРТ), ГПЗУ выдадут только при наличии утвержденного проекта межевания территории (ППТ).

Вместе с тем, на практике уполномоченный орган нередко включает в ГПЗУ указание на необходимость определения ППТ параметров объектов капитального строительства и в тех случаях, когда участок не входит в зону КРТ, в отсутствие для этого законных оснований. Правовой центр «Два М» имеет опыт успешного оспаривания ГПЗУ в подобных случаях (например, дело № А41-45510/2019).

Выявление на земельном участке самовольных объектов

Такое основание, как выявление на земельном участке объектов, обладающих признаками объектов самовольного строительства, прямо предусмотрено, например, в административном регламенте по выдаче ГПЗУ в Москве и нередко применяется Москомархитектурой на практике.

Как правило, соответствующая информация поступает в Москомархитектуру от Госинспекции по недвижимости Москвы вместе с актом о подтверждении факта наличия на участке незаконно размещенного объекта. С данной проблемой сталкиваются преимущественно арендаторы публичных земельных участков. В таком случае в рамках дела об оспаривании ГПЗУ или в отдельном процессе следует доказывать отсутствие оснований для квалификации объектов как самовольных.

Противоречивые либо недостоверные сведения в документах и информации, необходимых для получения ГПЗУ

Такое основание также содержится в московском административном регламенте по выдаче ГПЗУ, при этом его формулировка столь расплывчата, что на практике вызывает различные споры. К примеру, Москомархитектура может посчитать нахождение участка одновременно в границах двух муниципальных образований влекущим неопределенность его правового режима и, в связи с этим, отказать в выдаче ГПЗУ. Отметим, что отказ в выдаче ГПЗУ в подобном случае может быть успешно оспорен. Перечень оснований для отказа в выдаче градостроительного плана является исчерпывающим, то есть отказ уполномоченного органа в выдаче ГПЗУ по иным (отсутствующим в административном регламенте основаниям) недопустим. В то же время, отказ в ГПЗУ даже со ссылкой на конкретный пункт регламента далеко не всегда является законным и в ряде случаев может быть обжалован во внесудебном и судебном порядке.

Отказ в выдаче ГПЗУ — не главная проблема

На практике гораздо больше проблемных ситуаций у правообладателей участков возникает не в связи с отказом в выдаче ГПЗУ (в большинстве случаев можно исправить допущенные ошибки и заново запросить ГПЗУ участка), а в связи с отражением в ГПЗУ неожиданных и не всегда основанных на законе сведений. Неожиданных, поскольку такие сведения могут не содержаться в ЕГРН и даже ПЗЗ. Это могут быть сведения о вхождении участка в ту или иную зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) - водоохранную зону, санитарно-защитную зону, зону объектов культурного наследия и т. д. или ошибочные параметры строительства. Зачастую их наличие влияет на возможность получения разрешения на строительство (реконструкцию) запланированных объектов.

В зависимости от ситуации, в таких случаях проблема владельца участка может быть решена путем оспаривания ГПЗУ либо оспаривания или внесения изменений в документ, на основании которого в ГПЗУ включены соответствующие сведения (например, в части границ ЗОУИТ).

В рамках дела № А41-37772/2017, сопровождаемом юристами «Два М», удалось признать недействительным ГПЗУ в части указания на нахождение земельного участка во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы (ЗСО), в том числе в зоне строгого ограничения строительства, и обязать уполномоченный орган выдать ГПЗУ без включения в него сведений о нахождении участка в ЗСО.

Почему стоит доверить решение проблемы «Два М»

Правовой центр «Два М» обладает исключительным опытом разрешения различных вопросов, связанных с получением ГПЗУ, исключением из ГПЗУ сведений об ограничениях использования участка, препятствующих реализации конкретного проекта (в том числе, путем оспаривания ГПЗУ, ПЗЗ, решений органов власти), а также внесения изменений в ГПЗУ в части необходимых видов использования и параметров застройки (в том числе, путем изменения ПЗЗ).