Изменение ГПЗУ

Нередко в ГПЗУ участка, полученном для целей строительства или реконструкции, правообладатель обнаруживает сведения, препятствующие или значительно осложняющие реализацию проекта. 

Когда требуется изменение ГПЗУ

Исходя из опыта «Два М», можно выделить следующие наиболее распространенные на практике ситуации, требующие от правообладателя участка (застройщика) внесения изменений в ГПЗУ земельного участка:

• безосновательное включение в ГПЗУ тех или иных сведений (например, о нахождении участка в неустановленной в надлежащем порядке зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): охранной зоне источника питьевого водоснабжения, объекта культурного наследия и др., наложении участка на земли лесного фонда);
• наличие в ГПЗУ дополнительных требований (например, о необходимости предварительной разработки проекта межевания территории или согласования архитектурного облика недвижимости, требований к отделке фасадов или благоустройству свободной от застройки территории);
• противоречие ГПЗУ правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) в части перечня видов разрешенного использования, параметров строительства, отступов от границ;
• отсутствие в ГПЗУ обязательных сведений (например, о местах и параметрах размещения объектов недвижимости, если на участке допустимо капитальное строительство).

В зависимости от ситуации внесение изменений в градостроительный план земельного участка осуществляется различными способами.

Порядок внесения изменений в ГПЗУ

Изменение ГПЗУ может производиться двумя различными способами: через оспаривание непосредственно самого ГПЗУ в части «проблемных» сведений и путем оспаривания или внесения изменений в документ, послуживший основанием для включения в ГПЗУ органом власти соответствующих сведений. 

Если речь идет о содержании в ГПЗУ сведений, не основанных на законе или противоречащих нормативно-правовым документам (например, ПЗЗ - в части предельных параметров застройки), целесообразно ставить вопрос об оспаривании самого ГПЗУ. То есть о принудительном изменении ГПЗУ в части соответствующих некорректных сведений.

ГПЗУ носит информационный характер (фактически является выпиской из ПЗЗ) и не может устанавливать правовой режим земельного участка, отличающийся от ПЗЗ, содержать новые (искаженные) параметры или ограничения использования участка либо изменять или отменять установленные нормативно-правовыми актами. В противном случае, ГПЗУ может быть успешно оспорен.

В случае же, когда планируемые к исключению или изменению в ГПЗУ сведения внесены в градостроительный план участка на основании конкретного нормативного правового акта (например, решения органа власти об установлении той или иной охранной зоны), оспаривать сам по себе ГПЗУ не имеет смысла. В такой ситуации следует рассмотреть возможность оспаривания или внесения изменений в соответствующий исходный документ (например, в части утвержденных границ охранной зоны).

Если ГПЗУ не устраивает правообладателя в части указанных в нем предельных параметров объектов капитального строительства или видов разрешенного использования, которые при этом соответствуют градостроительному регламенту участка по ПЗЗ (например, нулевой ГПЗУ выдается в Москве в отношении незастроенных участков, расположенных по ПЗЗ в зоне сохраняемого землепользования), внести изменения в ГПЗУ возможно путем внесения изменений в ПЗЗ.

Правовой центр «Два М» вносит изменения в ГПЗУ

Мы специализируемся на вопросах, связанных с исключением из ГПЗУ не основанных на законе сведений, а также внесением изменений в ГПЗУ в части необходимых видов использования и параметров строительства.

В рамках дела № А41-45510/2019, сопровождаемом юристами «Два М», удалось признать недействительным полученный арендатором земельного участка в Московской области ГПЗУ в части указания на необходимость разработки ППТ для определения технико-экономических показателей планируемых к строительству объектов жилого назначения. На основании решения суда уполномоченный орган внес изменения в ГПЗУ в указанной части, что позволило клиенту максимально оперативно приступить к реализации проекта. 

В другом деле юристам «Два М» удалось произвести изменение ГПЗУ в судебном порядке путем исключения из него данных о нахождении участка во 2-м поясе ЗСО питьевого водоснабжения Москвы, в том числе в зоне строгого ограничения строительства (дело № А41-37772/2017). 

Правовой центр «Два М» осуществляет юридическое сопровождение различных проектов по строительству и реконструкции - от получения ГПЗУ и комплексной проверки участка и недвижимости на наличие ограничений использования для запланированных целей, и вплоть до ввода в эксплуатацию построенных объектов. В данной сфере юристы «Два М» имеют опыт сотрудничества с проектными организациями, органами власти, а также представляют интересы клиентов во всех судебных инстанциях.