Подготовили «дорожную карту» оформления в аренду участка в границах лесного фонда

Правовым центром «Два М» разработана «дорожная карта» мероприятий по приобретению в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, находящегося в границах защитных лесов и подпадающего в зону действия ряда иных значимых ограничений. 

Данный проект показывает, как важно начинать процедуру формирования и оформлению аренды участка с подробного юридического анализа и планирования мероприятий, а не пытаться «решать вопросы по мере поступления». В противном случае может оказаться, что значительное время и ресурсы потрачены на действия по заведомо бесперспективному пути. Но ещё лучше — изучить потенциальные проблемы, связанные с земельно-правовыми отношениями (и далеко не только с ними) ещё до покупки недвижимости. 

Весь идёт о типичной ситуации, когда приобретён объект недвижимости, который сам по себе не представляет особой ценности, но позволяет в перспективе, если не выкупить то как минимум оформить в долгосрочную аренду занятый им участок. 

Но далеко не всегда приобретение прав на здание позволяет достаточно быстро и легко приобрести участок под ним. Особенно в случаях, когда у продавца здания отсутствует действующий договор аренды земли, а границы участка под ним не определены (потребуется образовывать новый участок или делить существующий). Также далеко не всегда такой участок в дальнейшем можно будет использовать по желаемому назначению, осуществлять на нём строительство или реконструкцию. 

В данном случае, как и во многих других, объект приобретён на торгах. Торги, как в банкротстве или исполнительном производстве, так и при продаже коммерческими структурами «непрофильных» активов, нередко позволяют приобрести имущество по цене гораздо ниже рыночной. Но при этом оно продаётся «как есть» не только в плане физического состояния, но и в части урегулирования земельных и иных юридических вопросов. В том числе, нередко, — без прав на землю под зданием. А решение необходимо принять в сжатые сроки и в условиях ограниченных возможностей на сбор информации и по объекту. 

В рассматриваемой ситуации возможность приобретения права аренды участка ограничивалась такими факторами как:

• нахождение в границах защитных лесов (часть лесного фонда с дополнительными ограничениями использования).
• невозможность применения к территории режимов «лесной амнистии».

Также выявлен ряд обременений участка, которые не препятствуют его предоставлению в аренду, но в дальнейшем могут осложнить его использование (санитарно-защитная зона, охранная зона).

Но, тем не менее, вариант приобретения участка был найден. 

СМОТРЕТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В то же время для избавления таких ситуаций рекомендуем проверять объект как по земельно-правовым так и иным вопросам до сделки. Стоимость качественного юридического анализа будет гораздо меньше, чем даже минимальные цены за объект недвижимости, которые можно встретить на торгах. А возможность проветрить объект есть даже в условиях ограниченности информации, предоставленной организатором торгов. Большинство рисков опытный специалист может обнаружить при анализе открытых источников.  

Правовой центр «Два М» предлагает услуги как по проверке зданий и участков перед сделкой так и по проведению градостроительно-земельного аудита имеющейся недвижимости- рассмотрению вопросов предоставления участков под зданиями, изменения разрешённого использования, строительства и т. д.