Кадастровая стоимость участка

Правовой центр «Два М» предлагает услуги в сфере оптимизации кадастровой стоимости участка.

Кадастровая стоимость — одна из важнейших экономических характеристик земельных участков, определяемая по результатам периодически проводимой государственной кадастровой оценки земель (раз в 2 года для городов федерального значения и раз в 4 года — для остальных земель).

Являясь публичным эквивалентом стоимости земельных участков, она во многом определяет размер расходов правообладателя участка в связи с использованием участка, поскольку:

  • Является базой для исчисления земельного налога;
  • Влияет на размер арендной платы за использование земельного участка из публичной собственности в Москве и многих других регионах;
  • Влияет на размер выкупной цены земельного участка из государственной или муниципальной собственности;
  • Учитывается при расчете платежей, связанных со строительством (реконструкцией).

Что позволяет оспорить кадастровую стоимость

При проведении государственной кадастровой оценки используются массовые методы оценки ввиду объективной невозможности исследовать каждый земельный участок по отдельности.

Для целей кадастровой оценки земельные участки объединяются в группы (подгруппы) на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов (местоположение, обременения, вид разрешенного использования и т. д.). Для каждой группы предусмотрена математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость участков соответствующего вида тех или иных факторов.

При этом уникальные характеристики земельных участков (фактическое использование, вхождение в зоны с особыми условиями использования территорий, инженерное обеспечение, транспортная инфраструктура, рельеф и т. д.) при определении кадастровой стоимости не всегда учитываются, в связи с чем кадастровая стоимость участков во многих случаях существенно превышает их рыночную стоимость.

Также, одной из часто встречающихся ошибок при определении кадастровой стоимости является отнесение земельных участков к неверной оценочной группе, исходя из их разрешенного использования (например, используемые под производственную деятельность участки могут быть отнесены к группе размещения административных и офисных зданий и т. д.). В результате – при расчете кадастровой стоимости применяется ошибочный удельный показатель, что приводит к многократному завышению кадастровой стоимости и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет.

Нередко при определении кадастровой стоимости земельных участков допускаются и технические ошибки, влияющие на величину кадастровой стоимости (описки, опечатки, арифметические ошибки и т. д.).

В таких случаях заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость (в судебном или внесудебном порядке), в том числе потребовать установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, а также возвратить излишне уплаченные платежи.

Снижение кадастровой стоимости, не связанное с оспариванием результатов кадастровой оценки

В ряде случаев оптимизация кадастровой стоимости земельного участка может быть осуществлена без оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Так, кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена путем изменения вида разрешенного использования (ВРИ) участка на более «дешевый» с точки зрения его кадастровой оценки.

ВРИ земельного участка – один из основных параметров, от которого зависит величина кадастровой стоимости. При этом «разброс» между отдельными видами использования (например, между участками производственного назначения и участками под торговлю или офисы) может быть весьма значительным. Изменение ВРИ участка в судебном или внесудебном порядке путем его приведения в соответствие с действительным видом использования участка может позволить значительно снизить кадастровую стоимость.

Так, к примеру, достаточно часто участкам производственного назначения, на которых имеются отдельные объекты административного назначения (корпуса для руководства и бухгалтерии предприятия и пр.) устанавливается ВРИ «для офисных объектов», что в разы увеличивает кадастровую стоимость участков и размер зависящей от нее арендной платы или земельного налога.

В подобных случаях изменение ВРИ земельного участка является наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости земельного участка и оптимизации земельных и имущественных платежей в бюджет.

В тех случаях, когда на земельном участке расположены объекты различного назначения (например, торговые и производственные площади) или застроена только часть участка, целесообразно проработать вопрос раздела участка. Это может позволить выделить часть его площади под более «дешевый» вид использования и, таким образом, снизить кадастровую стоимость и зависящие от нее платежи (аренда, земельный налог и т. д.), а также вывести часть объектов из-под налога на имущество, рассчитываемого от кадастровой стоимости.

Как вариант, если Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относят к основным ВРИ участка те же офисы и производственные площади, а офисами застроена только часть участка, незастроенный участок можно выделить и установить для него ВРИ «для производства». В зависимости от площади выделенной части экономия на земельных платежах может составить до 50 более процентов.

Комплексный подход к вопросам землепользования, который применяют в своей работе юристы «Два М», позволяет выработать эффективный правовой механизм для минимизации кадастровой стоимости земельного участка и зависящих от нее платежей в бюджет за землю и недвижимость.

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера земельного участка.

Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом: позвонить по телефону +7 (495) 989 47 25, написать на 2m@2m.ru или заполнить форму