Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Споры об объектах самовольного строительства в городе Москве

Юристы Правового центра ДВА М обладают богатым опытом участия в судебных разбирательствах, связанных с проблемой самовольного строительства. Квалифицированная юридическая помощь наших юристов поможет сохранить объект, избежать штрафных санкции и иных неблагоприятных последствий.

Правовым центром ДВА М предоставляется спектр юридических услуг, связанных самовольным строительством на территории г. Москвы:

Представители бизнес-сообщества Москвы все чаще сталкиваются с исковыми требованиями уполномоченных органов города о сносе самовольных построек, признании права на объекты недвижимости отсутствующим. А также с отказами в предоставлении участков, оказании и иных госуслуг по мотиву нахождения на участке объектов самовольного строительства.

Это связано с тем, что чиновники Москвы ведут систематическую работу по выявлению всех объектов, формально попадающих под критерии самовольного строительства. И далее - предъявлению исков об их сносе, привлечению к административной ответственности и применению иных мер к их собственникам.

При этом наш опыт работы по данной категорий споров, количество выигранных дел, указывают на то, что перспективы по ним, в большинстве случаев, благоприятные для собственников. Причём именно в судебном порядке, без «легализации через штраф» и иных сомнительных схем.

Так нельзя не отметить несколько предвзятое отношение к подобным судебным спорам некоторых наших клиентов, которые убеждены, что спорить с органами власти бесполезно, поскольку известно, где мы живем и как тут все решается. Однако, наша практика данный скептицизм регулярно опровергает, о «прогосударственном» подходе судов по этой категории дел, вопреки распространённому заблуждению говорить не приходится. Во всяком случае – если собственник постройки ответственно отнёсся к спору.

Объектов, которые можно подвести под категорию самовольных в Москве множество. Речь идёт не только и не столько об объектах, изначально построенных незаконным образом, но и об увеличении площади существующих объектов (пристройки, надстройки, антресоли). А также капитальных объектах, построенных на участках, предоставленных под «временные», старых «советских» объектах, которые надлежаще не отражены в приватизационных документах и т.д.

Даже если объект действительно возведён или реконструирован с нарушением законодательства (но без грубых нарушений строительных норм), чаще всего можно сослаться, например, на:

Главное – обеспечить участие квалифицированных юристов с начала рассмотрения спора, своевременно собрать и представить необходимые доказательства, проявить необходимую инициативу при назначении судебной экспертизы.

По спорам о самовольных постройках и смежным категория дел мы готовы предложить не только участие в суде юристов с богатым опытом именно по таким спорам, но и наработанные за годы контакты с экспертами в строительной сфере.

Помните, что результат судебного спора зависит не только от совокупности собранных по делу доказательств, но и от того, насколько грамотно будет изложена Ваша правовая позиция и насколько профессионально Ваши интересы будут представлены в суде.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 (495) 989-47-25 или по e-mail: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Что такое объект самовольного строительства?

  • Самовольной постройкой объект может быть признан если:
    земельный участок, на котором расположен объект, не предоставлен в установленном порядке под его возведение;
  • разрешенное использование земельного участка не допускает строительство на нем такого объекта;
  • объект возведен без получения необходимых согласований и разрешений;
  • объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

То есть споры по самовольным постройкам можно разделить на две категории:

  • связанные с нарушениями юридического характера на этапах отведения земли или выдачи разрешительной документации;
  • связанные с нарушением строительных и иных технических норм.

При этом в Москве споры второй категории являются экзотикой. Но при рассмотрении вопроса о судьбе объекта, созданного с формальными нарушениями, судом также проверяется и его соответствие строительным нормам, возможность безопасной эксплуатации.

Самовольной постройкой может быть признан только объект капитального строительства. При этом, факт постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрация на него права собственности не предрешает вывод о капитальном характере объекта и не исключат риск его признания самовольной постройкой.

Так в отношении некапитальных объектов зарегистрированное право может быть в судебном порядке признано отсутствующим, что во многих случаях влечёт демонтаж объекта.

Какие способы защиты существуют?

Многолетний опыт работы нашей компании с данной категорией дел и знание актуальной судебной практики арбитражных судов Московского округа и Верховного суда Российской Федерации позволили нам выработать ряд устойчивых способов защиты, которые обеспечивают нашим клиентам положительное разрешение спора.

При этом речь может идти:

  • непосредственно о доказывании законности возведения объекта, если есть та или иная документация об отведении участка и разрешение на строительство или аналогичный по содержанию документ, предусмотренный ранее действовавшим законодательством. Либо, как минимум, документ о вводе объекта в эксплуатацию;
  • доказывании возведения объекта до 1995 г. (актуально, например, для неучтённых объектов в границах приватизированных предприятий). Год постройки может подтверждаться как архивными документами так и судебной экспертизой;
  • доказывании иных обстоятельств, исключающих удовлетворение требований о сносе постройки.

В том числе, если объект возведён с формальными нарушениями, но не несёт угрозу жизни и здоровью людей, можно ссылаться на:

  • истечение срока исковой давности, который составляет три года с момента регистрации права на объект в существующей площади или даты, когда уполномоченные органы должны были узнать о таком объекте;
  • отсутствие при проведённой реконструкции признаков «создания нового объекта». Актуально, например, для антресолей во внутреннем объёме здания, при замене несущих конструкций, изменении планировки без увеличения площади и высотности, возведении нового объекта в габаритах снесённого.

Реализация данных способов защиты возможна, если безопасность эксплуатации объекта будет подтверждена судебной экспертизой. В связи с чем исход дела зависит во многом именно от экспертизы – кандидатуры эксперта, правильности постановки вопросов, состава передаваемых эксперту материалов и т.д.

Как г. Москва узнает о наличии объекта самовольного строительства?

Массовое выявление самовольных построек, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, на практике проводится кабинетно, путём сопоставлением актуальных сведений о зарегистрированных объектах и их площадях с имеющимися у Госинспекции по недвижимости, Департамента городского имущества г. Москвы архивными данными.

Таким путём в поле зрения чиновников попадают все новые объекты и случаи увеличения площади старых за последние годы. Далее остаётся проверить их на наличие разрешительной документации, договоров аренды с правом строительства и т.д. Выездное обследование участка проводится обычно уже после этого.

Особенно неприятна данная практика для собственников, зарегистрировавших вспомогательные постройки или увеличение площади существующих объектов без разрешения на реконструкцию, что широко практиковалось до недавнего времени.

Объекты, не зарегистрированные в ЕГРН, выявляются при обследованиях участков Госинспекцией по недвижимости которые проводятся как планово, так и при обращении землепользователей за предоставлением участков, изменением их разрешённого использования и т.д.

Исковая давность как способ защиты

Срок исковой давности применяется судом при совокупности следующих условий:

  • у ответчика имеются или имелись права на земельный участок под объектом (право аренды, бессрочного пользования и т.д.), а земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет (т.е. иск не является негаторным);
  • объект самовольного строительства не создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц. Данное обстоятельство может быть установлено только в ходе строительно-технической экспертизы;
  • ответчик заявил в суде о пропуске истцом срока исковой давности. Суд по собственной инициативе срок исковой давности не применяет.

По спорам о признании объекта самовольным строительством срок исковой давности составляет 3 (три) года и начинает течь со дня, когда г. Москве стало известно о наличии объекта (его площади, расположении и т.д.).

Преобладающая практика судов города Москвы, поддерживаемая и Верховным Судом РФ, исходит из того, что срок исковой давности по таким спорам должен исчисляться с даты технической инвентаризации БТИ и (или) с даты внесения записи о праве собственности на объект в ЕГРН. Соответственно, если право собственности на ту площадь, которую ДГИ г. Москвы считает самовольной, было зарегистрировано до 2017 г., необоснованно предъявлять иск в 2020 г. При этом, на течение срока исковой давности смена собственника не влияет.

Несмотря на то, что данного факта достаточно для вывода об истечении срока исковой давности - не будет лишним представить в суд доказательства того, что органы власти г. Москвы знали о возведении объекта в текущей конфигурации за пределами 3 лет.

Такими доказательствами, в частности, могут выступать любые справки, распоряжения, акты, письма, исходящие от органов власти г. Москвы (при этом, не обязательство от ДГИ г. Москвы), в которых содержится указание на наличие и текущие габариты здания.

Таким образом, от того, насколько мотивированным и подкреплённым документами будет заявление о пропуске срока исковой давности, фактически зависит судьба всего спора. Также решающее значение имеет заключение судебной экспертизы о безопасности объекта.

Объект в текущей конфигурации возведен до 01.01.1995 г.

Наряду с пропуском срока исковой давности самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске о признании объекта самовольным строительством является установление того обстоятельства, что объект в текущей конфигурации был возведен до 01.01.1995 г.

Обусловлено это с тем, что понятие «самовольная постройка» было распространено на здания, строения, сооружения статьей 222 ГК РФ, которая подлежала применению с 01.01.1995 г. В свою очередь, до этого по Гражданскому кодексу РСФСР самовольным объектом мог выступать только индивидуальный жилой дом.

Объект в текущей конфигурации введен в эксплуатацию

Если Ваш объект был построен (реконструирован) в отсутствие разрешительной документации, но уполномоченным органом г. Москвы такой объект был введен в эксплуатацию (раньше объект вводился в эксплуатацию распоряжением Префекта соответствующего административного округа города), то имеются основания утверждать, что такой объект был фактически легализован (узаконен) уполномоченным органом Москвы, а следовательно, объект самовольного строительства как таковой отсутствует.

Судебная практика поддерживает указанный вывод. При этом встречаются даже случаи, когда при наличии акта о вводе объекта в эксплуатацию суд полагает отсутствующими основания для назначения по делу строительно-технической экспертизы и разрешает спор без ее проведения.

Реконструкция объекта не привела к созданию нового объекта

По общему правилу, правила о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) не применяются к реконструкции, которая не привела к созданию нового объекта. При этом понятие «создания нового объекта» законом не регламентируется, в практике встречается различное его толкование. Соответственно, многое зависит от аргументации в конкретном процессе.

Но, как правило, под созданием нового объекта подразумевают существенное увеличение внешних габаритов здания – площади по наружному обмеру или высоты.

Разновидностью реконструкции, не подпадающей под эти критерии, является возведение антресоли, то есть площадки (полуэтаж) в объеме основного этажа, на которой могут размещаться помещения.

В силу существующего нормативного регулирования, антресоль не является самостоятельным этажом. Поскольку антресоль возводится внутри существующих внешних границ помещения, т.е. не выходит за габариты здания, ее оборудование не приводит к изменению этажности здания, его высоты, площади застройки, следовательно, есть основания считать, что такой объект (антресоль) не может быть признан самовольной.

К виду реконструктивных работ, не приводящих к созданию нового объекта, могут быть отнесены и работы по возведению объекта на прежнем фундаменте и в тех же параметрах (высотность, этажность, площадь), которые были ранее.

Также не являются самовольным строительством внутренняя перепланировка и переустройство нежилых зданий, частичная замена несущих конструкций и т.д. без изменения внешних габаритов (даже в тех случаях, когда на такие работы нужно разрешение на реконструкцию).

Судебная экспертиза по спорам о самовольной постройке

Необходимо быть готовым к тому, что по спору о признании объекта самовольным строительством, даже при наличии обоснованных возражений, судом по делу будет назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Целесообразно предлагать альтернативные экспертные организации на выбор, в противном случае – экспертиза будет поручена той экспертной организации, которую предложит ДГИ г. Москвы, что, согласитесь, вызывает некие опасения.

Предметом экспертизы будет, как минимум:

  • соответствие объекта градостроительным и строительным нормам, отсутствие угрозы жизни и здоровью при его эксплуатации;
  • соответствие фактически существующего объекта документам кадастрового учёта;
  • характер изменения объекта относительно архивных документов БТИ (при споре о реконструкции).

Также целесообразно требовать постановки перед экспертом необходимых для конкретного дела вопросов. Например:

  • о дате (примерном периоде) фактического возведения объекта;
  • о наличии признаков «создания нового объекта» при реконструкции;
  • об отнесении объекта к капитальным или некапитальным.

Аналогично – необходимо препятствовать попыткам истцов ставить некорректные ли заведомо предрешающие исход экспертизы вопросы.

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт представления интересов собственников объектов в судах по спорам о признании объекта самовольным строительством, а потому имеет наработанные деловые контакты со специалистами в строительно-технической области, профессиональные навыки которых позволяют им проводить подобные судебные экспертизы, готовить внесудебные заключения по аналогичным вопросам.

Учитывая значимость вопроса о соблюдении строительных норм, отсутствии угрозы жизни и здоровью при эксплуатации объекта, желательно до проведения судебной экспертизы принять меры к выявлению и устранению возможных нарушений. В первую очередь - в части пожарной безопасности, энергоснабжения и т.д. где нарушения встречаются особенно часто, но зато обычно носят устранимый характер.

При неблагоприятных результатах экспертизы необходимо:

  • готовить внесудебную рецензию на заключение эксперта;
  • ходатайствовать о дополнительной или повторной экспертизе.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги