Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве
Правовой центр ДВА М предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с осуществлением строительства на арендованных земельных участках.
- Консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с осуществлением строительства на арендованных земельных участках в г. Москве, выбором оптимальной схемы реализации строительных проектов.
- Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов, градостроительной и проектной документации и т.д. с целью определения возможности строительства на земельном участке и связанных с ним расходов.
- Подготовка комплексного правового заключения по вопросам связанным с осуществлением строительства на арендованном земельном участке в г. Москве.
- Юридическое сопровождение строительных проектов в г. Москве, включая представление интересов в уполномоченных органах и судах.
В Москве действует специфический порядок строительства или реконструкции на земельных участках, ранее предоставленных в аренду без проведения торгов для эксплуатации объектов недвижимости.
Собственник недвижимости вправе построить на ее месте новые объекты, в том числе и принципиально иного назначения, тогда как получение прав на свободный земельный участок под строительство практически всегда осуществляется на торгах. В связи с этим, реализация многих инвестиционных проектов в Москве связана с покупкой существующей недвижимости «под снос».
Но при этом условия осуществления строительства или реконструкции существующих объектов являются достаточно обременительными.
Новое строительство или реконструкция допускаются на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка при внесении «повышенной арендной платы», рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости участка, и в некоторых случаях соизмеримой с его рыночной стоимостью.
Размер повышенной арендной платы за первые два года аренды с 2019 года рассчитывается исходя из общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% от кадастровой стоимости). Далее, с каждым годом размер арендной платы существенно увеличивается и за шестой год срока действия договора аренды рассчитывается, по общему правилу, уже от 8% кадастровой стоимости земельного участка.
При этом для земельных участков в г. Москве, расположенных в пределах внутренних границ ТТК, арендная плата за первый год аренды рассчитывается исходя из суммы ставок:
- общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости); дополнительной части, которая в зависимости от коэффициента
- плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка), за исключением случая реконструкции, в результате которой площадь объект увеличится не более чем на 20%.
Для земельных участков, расположенных за границами Третьего транспортного кольца, напротив, при расчете арендной платы используется только общая ставка, устанавливаемая в зависимости от вида разрешенного использования участка.
В случае, если участок предоставлен по итогам торгов для целей строительства и эксплуатации зданий, сооружений, размер ежегодной арендной платы определяется путем деления суммы ставок арендной платы, установленных в зависимости от назначения участка и установленного для участка коэффициента застройки, на срок договора аренды.
В отношении арендной платы при новом строительстве и реконструкции определенных объектов предусмотрены специальные режимы расчета и льготы по арендной плате. В том числе – для объектов спорта и отдыха, образования и здравоохранения, гостиниц, многоквартирных жилых домов, масштабных инвестиционных проектов, объектов промышленно-производственного и административно-делового назначения.. Но вопрос об отнесении к льготным категориям конкретных объектов требует отдельного рассмотрения.
В зависимости от назначения планируемого к строительству объекта, параметров строительства и ряда иных нюансов размер арендной платы может быть принципиально разным.
Внесение арендной платы за период строительства может осуществляться в рассрочку.
В связи с указанным, перед застройщиком стоит задача законной оптимизации (снижения) данных платежей, в то время как органы власти г. Москвы стремятся максимально пополнить бюджет, используя правовую неопределенность по ряду значимых вопросов.
Для определения размера арендной платы за землю в Москве на период строительства (как и вообще самой возможности какого-либо нового строительства) принципиально важным является получение градостроительного плана земельного участка, содержащего необходимые для нового строительства сведения, в первую очередь – о виде разрешенного использования земельного участка.
Учитывая достаточно значительный во многих случаях размер арендной платы на период строительства, при планировании нового строительства на месте существующих объектов недвижимости, целесообразно сравнение вариантов строительства в режиме арендных отношений и выкупа земельного участка в собственность.
Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, включающих получение права аренды в отношении земельных участков в г. Москве без проведения торгов.
Мы оказываем правовую поддержку при принятии решения о том, какой земельный участок целесообразно приобрести для наиболее рентабельного осуществления проекта, в каких границах и с каким разрешенным использованием; производим урегулирование во внесудебном порядке споров с контрагентами и государственными органами.
Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.
