Изъятие недвижимости для государственных нужд

Любой собственник земли или недвижимости рискует однажды узнать, что его объект подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд. Особенно актуально это в Москве и Московской области в связи с активностью региональных властей в сфере комплексного развития территории транспортного строительства и т.д.

У собственника, узнавшего о предстоящем принудительном выкупе, есть варианты:

• оспаривать сам факт изъятия;
• оспаривать цену выкупа.

Правовой центр готов защитить Ваши интересы в каждом из этих случаев как в суде так и в рамках внесудебной работы с уполномоченными органами.

Оспаривание изъятия имущества

Изъятие (принудительный выкуп) частной собственности не может быть произвольным, для него требуется наличие предусмотренных законом и соблюдение установленной процедуры.

Основные из возможных оснований выкупа недвижимости для государственных нужд - под строительство объектов инфраструктуры (транспорт, коммуникации, социальные объекты) и комплексное развитие территории (в этом случае изъяты могут быть все объекты в границах территории комплексного развития).

Так наиболее распространённое основание изъятия – под строительство объектов инфраструктуры, применимо, только если отсутствуют иные варианты размещения соответствующего объекта.

При этом по всем основаниям изъятие возможно только на основании утверждённой в установленном порядке градостроительной документации. Для размещения инфраструктуры речь идёт о проекте планировки территории, который, в свою очередь разрабатывается с учётом генерального плана и иной документации более высокого уровня.

Изъятие под комплексное развитие территории (КРТ) в свою очередь возможно только на основании решения о комплексном развитии в отношении конкретной территории. При несогласии с фактом изъятия для государственных нужд или суммой оценки изъятие возможно только в судебном порядке.

Подробно об изъятии недвижимости при комплексном развитии территории смотрите здесь.

На практике может быть актуально оспаривание как самого решения об изъятии, так и градостроительной документации, на основании которой оно принято. Также возражения могут быть заявлены и после того как уполномоченный орган в суд с иском об изъятии. Но во многих случаях именно собственнику недвижимости целесообразно обращаться в суд первым.

Но при этом существенно более эффективно оспаривание изъятия на этапе разработки и утверждения соответствующей документации. Вопрос о том, как заблаговременно узнать о предстоящем изъятии и подумать о контрмерах подробно рассмотрен ниже.

Споры о стоимости при изъятии для государственных нужд

Стоимость недвижимости (размер компенсации) при изъятии для государственных или муниципальных нужд определяется по редутам рыночной оценки. Проводят её оценщики, привлекаемые уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, либо организацией, в интересах которой такое решение принято.

Соответственно, не сложно предложить в чью строну чаще случаются отклонения от реальной стоимости имущества.

В таком случае вопрос об оценке имущества должен разрешаться в суде на основании заключения судебной экспертизы

Нужно отметить, что кадастровая стоимость изымаемой недвижимости оценщика не связывает, соответственно, с одной стороны можно не бояться оспаривать завышенную кадастровую стоимость, с другой, есть риск что стоимость при изъятии откажется ниже кадастровой.

В силу ст. 56.8 Земельного кодекса можно требовать включения в расчёт компенсации, помимо рыночной стоимости, расходов, связанных с принудительным изъятием недвижимости, включая упущенную выгоду.

Применительно к арендованным участкам – должна компенсироваться стоимость права аренды, рассчитываемая оценщиком исходя из срока и условий договора.

Отдельно необходимо рассмотреть проблемные с точки зрения компенсации объекты. К ним относятся в том числе:

• объекты, по которым есть претензии о признании самовольной постройкой, объектом самовольной реконструкции (даже если право зарегистрировано в ЕГРН);
• объекты, право на которые не зарегистрировано в ЕГРН (даже если они приобретены до введения государственной регистрации прав);
• объекты, по которым имеются претензии о нецелевом использовании.

При наличии в составе изымаемого имущества таких проблемных объектов отдельной задачей будет добиться их включения в расчёт компенсации.

Как узнать о предстоящем изъятии

Поскольку изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании градостроительной документации - на её основе можно оценить риск предъявления такого требования в будущем.

Это может быть актуально как при проверке объекта перед покупкой, так и собственнику недвижимости, особенно если планируются капиталовложения в её ремонт или реконструкцию.

При этом если проект планировки или иная документация, по которой в перспективе возможно изъятие, ещё не утверждены, можно задуматься о возможных контрмерах.

Например – о заявлении возражений против готовящегося документа на общественных обсуждениях (от имени как собственника, так и «простых жителей»), подаче жалоб в контролирующие органы, организации общественного резонанса по проекту и т.д. Либо обжаловать те или иные действия или документы в судебном.