Строительство на арендованном участке в Москве

Для получения предварительной бесплатной консультации свяжитесь с нами по WhatsApp или по телефона +7 (495) 989 47 25.

Арендаторы земельных участков, предоставленных для эксплуатации зданий, часто сталкиваются с необходимостью нового строительства или реконструкции существующих объектов. Однако, большинство договоров аренды в Москве содержит условие о запрете на строительство.

Такой запрет порождает необходимость заключения с Департаментом городского имущества (ДГИ) г. Москвы соглашения, которое легализует право строительства на участке, при этом такое соглашение заключается с учетом решения Градостроительно-земельной комиссии. Альтернативный путь — выкуп участка до начала строительства, но на практике он часто экономически невыгоден и может быть невозможен из-за ограничений оборота земли в Москве.

Кроме того, по сложившейся практике, заключение соглашений на право строительства часто применяется органами власти Москвы для внесудебной легализации самовольных построек.

Основные аспекты при заключении соглашения на строительство

При заключении соглашения с ДГИ особое внимание следует уделить:

• размеру арендной платы на период строительства;
• возможности применения льготных ставок; 
• необходимости изменения видов разрешенного использования (ВРИ) и цели предоставления участка, при необходимости. 

К тому же, необходимо помнить, что для заключения соглашения на право строительства градостроительный регламент участка в любом случае должен допускать строительство объектов желаемого назначения и площади. В связи с этим предварительно может потребоваться внесение изменений в ПЗЗ Москвы, разработка или корректировка проекта планировки, снятие с участка градостроительных ограничений и т.д.

Размер арендной платы при строительстве 

Арендная ставка может быть как символической (1 рубль), так и критически высокой, что напрямую влияет на экономическую целесообразность проекта. Расчёт зависит от:

• Назначения будущих и реконструируемых объектов (жилые, гостиничные, промышленные и др.);
• Параметров планируемого строительства или реконструкции (площадь объекта)

По общему правилу, арендная плата за первый и второй год определяется как произведение кадастровой стоимости участка к арендной ставке, размер которой, как правило, сопоставим со ставками, устанавливаемыми для эксплуатации объектов недвижимости. 

Что же касается арендной платы за последующие годы, то она увеличивается с каждым годом и после истечения 5-ти летнего срока (6 лет для жилья и гостиниц) аренда достигает 10% от кадастровой стоимости участка.

Из указанного правила по определению платы за первые два года аренды есть ряд исключений. 

Так, повышенная ставка арендной платы устанавливается при строительстве жилых объектов или гостиниц, которая определяется путем сложения двух арендных ставок, одна из которых определяется по специальной формуле и зависит от таких показателей как вид функционального назначения объекта, плотность застройки. Данная плата прямо не зависит от кадастровой стоимости, но часто оказывается соизмерима с полной кадастровой стоимостью участка, то есть за первый год аренды иногда нужно заплатить лишь немногим меньше чем за выкуп. 

Также особый порядок расчета арендной платы действует при строительстве в рамках комплексного развития территорий и др. 

Правовой центр «Два М» оказывает полный спектр юридических услуг, связанных со строительством на арендованных участках в Москве. Мы сопровождаем клиентов на всех этапах — от первичной оценки правовых и экономических рисков до согласования условий с ДГИ и получения разрешения на строительство. 

Преимущество команды Правового центра — узкая специализация, многолетняя практика и индивидуальный подход. Правовой центр «Два М» глубоко погружён в тему правового сопровождения земельных и строительных проектов в Москве. Мы не просто оформляем документы, а стратегически выстраиваем процесс так, чтобы минимизировать затраты клиента и избежать юридических ошибок, способных затормозить реализацию проекта. 

Вы можете оставить контактные данные для получения бесплатной консультации, воспользовавшись интерактивной формой ниже.