Отстояли земли коттеджного поселка в споре с крупным агрокомплексом

В рамках дела № 88-7004/2021, рассмотренного Первым кассационном судом общей юрисдикции и сопровождаемого юристами «Два М», удалось защитить собственников от изъятия принадлежащих им земельных участков в связи с пересечением границ с ранее предоставленным участком. Юристы Правого центра обосновали позицию, что спор об установлении границ земельного участка тогда может быть разрешен в пользу истца, когда указанные им границы и площадь подтверждены картографическим материалом. Если же лицо ранее уже установило во внесудебном порядке границы земельного участка, их повторное установление посредством суда — недопустимо.

Об актуальности

В России многие земельные участки представляют собой приватизированные земли бывших колхозов и совхозов. Эти участки, как и другие, активно участвуют в гражданском обороте, выступают предметами сделок. Вместе с тем, многие из них не имеют установленных границ (т.е. сведения о координатах земельного участка отсутствуют в ЕГРН). В связи с чем распространены ситуации, когда местные администрации формируют и предоставляют в собственность или аренду земельные участки, пересекающиеся с такими землями. При этом покупателю таких участков установить пересечение с ранее приватизированными землями непросто, поскольку на кадастровой карте такие участки не отображаются.

Данное дело показывает распространённую ситуацию, когда собственники таких участков путем инициирования судебного спора об установлении границ фактически пытаются лишить смежных землепользователей права собственности на принадлежащие им земельные участки, границы которых пересекаются с устанавливаемыми. При этом, не всегда такое заблуждение относительно способа защиты права (спор об установлении границ или иск об истребовании из чужого незаконного владения) пресекают суды.

В настоящем споре агрокомплекс в рамках судебного спора об установлении границ пытался фактически лишить жильцов коттеджного посёлка прав собственности на принадлежащие им земельные участки и объекты, расположенные на них. И только кассационный суд общей юрисдикции указал на неверный способ защиты права.

Фабула дела

Тульский агрокомплекс с советских времен имел на праве постоянного (бессрочного пользования) земельный участок в несколько сотен гектар. В период пользования площадь земельного участка менялась — то увеличивалась, то уменьшалась. В 2011 г. компания приобрела участок в собственность.

После приобретения прав компания приняла решение установить границы земельного участка и обратилась за помощью к кадастровому инженеру. На стадии осуществления государственного кадастрового учета регистрирующим органом было выявлено пересечение границ участка агрокомплекса с десятком участков, находящихся в собственности физических лиц. В связи с чем компания уточнила границы участка, уйдя с территорий граждан (важно: площадь участка при этом не поменялась). Росреестр внес сведения о координатах в ЕГРН.

Поскольку по договору купли-продажи был приобретен участок бОльшей площади, спустя какое-то время компания вновь подготовила межевой план и обратилась в суд с иском об установлении границ земельного участка и снятии с кадастрового учета участков жителей коттеджного поселка.

Суд первой инстанции в иске отказал, указав на то, что земельный участок агрокомплекса стоит на кадастровом учете с указанием координат, с которыми компания согласилась, представив межевой план в Росреестр. В рамках же судебной экспертизы специалист пришел к выводу о невозможности определить границы участка.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции решение суда отменил и удовлетворил иск в полном объеме. К такому выводу суд пришел даже несмотря на то, что повторная экспертиза, как и первая, пришла к выводу о невозможности определить границы участка ни по картографии, ни на месте. Суд вывод экспертов отклонил и самостоятельно определил координаты границ.

Учитывая, что в результате принятого решения жильцы коттеджного поселка фактически лишись права собственности на свои участки (часть из которых к тому времени уже была застроена), граждане обратились в Правовой центр для подготовки кассационной жалобы по делу и представления интересов в деле.

Выводы суда кассационной инстанции

• иск об установлении границ участка направлен на разрешение спора о принадлежности той или иной части участка конкретному лицу;
• юридические границы всех земельных участков (как истца, так и ответчиков) установлены и сведения о них внесены в ГКН;
• границы земельного участка могут быть уточнены и установлены только один раз, истцом реализовано право на формирование границ;
• исключая границы участков ответчиков, суд апелляционной инстанции фактически лишил ответчиков права собственности на спорные земельные участки.

Чем закончилось рассмотрение дела

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции для повторного рассмотрения с указанием на допущенные ошибки.  

В результате нового рассмотрения дела суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.  

На этот раз суд, следуя разъяснениям кассационной инстанции, единогласно пришел к следующим выводам:

• неопределенность в прохождении границ земельного участка отсутствует, так как границы участков как истца, так и ответчиков установлены и между собой не пересекаются;
• если спор связан с пересечением земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, такое требование является виндикационным, в то время как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не заявлен.

Данный кейс подтверждает, что в результате спора об установлении границ не должны меняться фактические характеристики земельного участка, а лишь приводить существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством. Если границы участка ранее уже были установлены, их повторное установление невозможно, даже несмотря на то, что в границах стоит участок меньшей площади, нежели это предусмотрено правоподтверждающими документами.

Аналогичные судебные дела, где юристы Правового центра, успешно защитили собственников участков в споре с владельцами бывших колхозных земель — № А41-31175/2015, А41-3201/2015 (Арбитражный суд Московской области), № 2-126/2022 (Рузский районный суд Московской области).