Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Заключение дополнительного соглашения. Расчет арендной платы

Расчет арендной платы

Правовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по сопровождению процедуры строительства на арендованном земельном участке в г. Москве. Наши знания и богатый опыт позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Земельные юристы Правового центра ДВА М готовы оказать следующие услуги по вопросам исчисления арендной платы в г. Москве:

  • правовая экспертиза арендных правоотношений и анализ возможностей уменьшения суммы арендной платы;
  • юридическое сопровождение административных процедур, направленных на снижение размера арендной платы;
  • представление интересов в Департаменте городского имущества и иных уполномоченных органах, а также в судах по вопросам исчисления арендной платы за землю в городе Москве.

Заключение дополнительного соглашения осуществляется Департаментом городского имущества г. Москвы после рассмотрения вопроса Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы.

Дополнительное соглашение заключается на основании градостроительного плана земельного участка одновременно с изменением разрешенного использования земельного участка на предусмотренное градостроительным планом.

Расчет аренды

методика расчета арендной платы

Таким образом, первоочередной задачей застройщика является получение градостроительного плана, допускающего строительство необходимой категории объектов, что само по себе является достаточно сложным вопросом.

Дополнительное соглашение, предусматривающее строительство (реконструкцию), заключается сроком на 6 лет, если иное не предусмотрено решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Расчет арендной платы за земельный участок

расчет арендной платы имущества

Арендная плата на период строительства после заключения соответствующего дополнительного соглашения рассчитывается в специальном порядке, отдельно для каждого года действия дополнительного соглашения.

Так, арендная плата в Москве на период строительства (реконструкции) за первый и второй годы аренды рассчитывается исходя из общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% от кадастровой стоимости).

За последующие периоды арендная плата взимается в следующем размере:

  • за третий год срока действия договора аренды в двойном размере общей ставки арендной платы (для большинства коммерческих объектов - 3% от кадастровой стоимости);
  • за четвертый год срока действия договора аренды - в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
  • за пятый год срока действия договора аренды - в размере 7 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
  • за шестой год срока действия договора аренды устанавливается в размере 8 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

За период с даты истечения 6-летнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке в г. Москве, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 процентов от его кадастровой стоимости.

При этом после завершения строительства (в т.ч. досрочного) арендная плата за землю в Москве взимается в общем порядке.

Как видно, размер финансовых затрат при осуществлении строительства в режиме аренды зависит от продолжительности осуществления строительства, и, при завершении строительства за два года, повышенная арендная плата, по общему правилу, не взимается.

Однако, в случае нахождения земельного участка в пределах внутренних границ ТТК, арендная плата за первый год аренды рассчитывается исходя из суммы ставок:

  • общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости);
  • дополнительной части, которая в зависимости от коэффициента плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка) составляет:
От 4,0 и более  80% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,6 до 3,9 включительно  70% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,2 до 3,5 включительно  60% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,8 до 3,1 включительно 50% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,4 до 2,7 включительно  40% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,0 до 2,3 включительно  30% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,6 до 1,9 включительно  25% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,2 до 1,5 включительно  20% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 0,8 до 1,1 включительно  15% от кадастровой стоимости земельного участка
От 0,4 до 0,7 включительно  10% от кадастровой стоимости земельного участка 
До 0,3 включительно  5% от кадастровой стоимости земельного участка 

 

Фактически при нахождении земельного участка в Москве в пределах ТТК арендатор будет обязан внести плату за возможность реконструкции в значительном размере.

Вместе с тем, в случае если на таком участке запланирована реконструкция объекта, в результате которой площадь объекта увеличится не более чем на 20%, арендная плата за первый год аренды будет рассчитываться исходя из суммы ставок: общей ставки для данного вида деятельности, а также ставки 5% от кадастровой стоимости. Данное правило является нововведением 2019 года.

В отношении арендной платы при новом строительстве и реконструкции определенных объектов предусмотрены специальные режимы и льготы.

Так, за первый год аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) жилого здания, арендная плата в Москве рассчитывается исходя из:

  • общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости);
  • дополнительной части, которая в зависимости от коэффициента плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка) составляет:
От 4,0 и более  70% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,6 до 3,9 включительно  60% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 3,2 до 3,5 включительно  55% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,8 до 3,1 включительно 45% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,4 до 2,7 включительно  35% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 2,0 до 2,3 включительно  25% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,6 до 1,9 включительно  20% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 1,2 до 1,5 включительно  15% от кадастровой стоимости земельного участка 
От 0,8 до 1,1 включительно  10% от кадастровой стоимости земельного участка
До 0,7 включительно  5% от кадастровой стоимости земельного участка 

 

При этом расчет плотности застройки производится исходя из максимальных параметров по ГПЗУ , даже если застройщик намерен возвести объект меньшей площади или осуществлять строительство очередями.

В случае если на земельном участке планируется строительство (реконструкция) гостиницы (комплекса объектов, одним из которых является гостиница), арендная плата за первый год аренды такого участка рассчитывается исходя из:

  • общей ставки арендной платы за землю для данного вида деятельности (для гостиниц – 0,01 % от кадастровой стоимости);
  • а также ставки арендной платы в размере тридцать процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, осуществление строительства гостиницы на участке с показателем плотности менее 2-х, как объекта, входящего в льготную категорию, снижает размер арендной платы за первый год аренды до всего 0,01% от кадастровой стоимости при сохранении возможности строительства значительных площадей. Данная льгота по арендной плате также является нововведением 2019 года.

При этом необходимо учитывать, что все вышеуказанные платежи рассчитываются исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии назначением планируемых объектов (по градостроительному плану).

Ежегодная арендная плата за землю в Москве с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. В случае, если для вида разрешенного использования участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка.

В ряде случаев застройщику может быть предоставлена рассрочка по оплате арендной платы сроком до шести лет, но не более чем до даты окончания срока действия договора аренды.

В связи с изложенным, с одной стороны, возникает вероятность необоснованного завышения арендной платы уполномоченными органами г. Москвы, а, с другой стороны, открывается ряд возможностей для ее законной оптимизации (снижения).

Расчет аренды

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, включающих получение права аренды в отношении земельных участков в г. Москве без проведения торгов.

Мы оказываем правовую поддержку при принятии решения о том, какой земельный участок целесообразно приобрести для наиболее рентабельного осуществления проекта, в каких границах и с каким разрешенным использованием; производим урегулирование во внесудебном порядке споров с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги