Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Проблемные моменты расчета арендной платы. Возможность ее законной оптимизации

Расчет арендной платыПравовой центр ДВА М оказывает комплекс юридических услуг по сопровождению процедуры строительства на арендованном земельном участке в г. Москве. Наши знания и богатый опыт позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Правовой центр ДВА М готов оказать следующие услуги по вопросам исчисления арендной платы в г. Москве:

  • правовая экспертиза арендных правоотношений и анализ возможностей уменьшения суммы арендной платы;
  • юридическое сопровождение административных процедур, направленных на снижение размера арендной платы;
  • представление интересов в Департаменте городского имущества и иных уполномоченных органах, а также в судах по вопросам исчисления арендной платы за землю в городе Москве.

Исходя из действующего механизма расчета дополнительной арендной платы, для застройщика являются принципиально важными вопросы:

Расчет арендной платы за помещение

  • установления в ГПЗУ площади разрешенных к строительству объектов и их назначения;
  • определения кадастровой стоимости участка.

Кадастровая стоимость участка, в свою очередь, зависит от назначения планируемых к строительству объектов. Так, отказ от строительства одного из видов объектов может повлечь снижение кадастровой стоимости вплоть до нескольких раз.

Также имеет принципиальное значение правильная юридическая квалификация возводимых объектов с точки зрения разрешенного использования. Так, проектируемый административный корпус предприятия может быть необоснованно квалифицирован как «офис», а буфет в гостинице – как самостоятельный объект общественного питания, что приведёт к завышению кадастровой стоимости, а значит, и арендной платы. Аналогично спорные ситуации возможны при разграничении между объектами складского хозяйства и логистики с одной стороны и оптовой торговли с другой.

Также законная оптимизация арендной платы возможна за счет раздела земельного участка на отдельные участки для объектов различного назначения.

Еще одна возможность законной оптимизации арендной платы – снижение кадастровой стоимости земельного участка на основании ее определения в соответствии с рыночной, устанавливаемой оценщиком.

Арендная плата

Для земельных участков, занятых или предоставленных под застройку объектами некоторых социально значимых категорий, на период строительства установлены льготные режимы арендной платы. Так, от внесения повышенной части арендной платы за первый год строительства освобождены застройщики следующих категорий объектов:

Расчет арендной платы

Объекты размещения административно-управленческих учреждений, некоммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, общественных организаций и объединений, организаций и учреждений обеспечения безопасности 
Участки размещения учебно-образовательных объектов 
Участки размещения культурно-просветительных объектов 
Объекты размещения помещений и технических устройств пассажирских терминалов, вокзалов, причалов, станций, остановок транспорта, в т.ч. скоростного внеуличного транспорта, транспортно-пересадочных узлов, диспетчерских пунктов наземного общественного транспорта, пунктов контроля безопасности движения 
Объекты размещения помещений и технических устройств общественных туалетов 
Участки размещения лечебно-оздоровительных объектов 
Участки размещения спортивно-рекреационных объектов
Участки размещения социально-реабилитационных объектов 
Участки размещения учебно-воспитательных объектов 
Участки размещения промышленно-производственных объектов 
Объекты размещения помещений и технических устройств теплоэлектроцентралей (ТЭЦ), государственных электростанций (ГЭС), районных тепловых станций (РТС) мощностью 200 Гкал/час и выше, теплоэлектростанций (ТЭС), электроподстанций открытого типа 
Объекты размещения помещений и технических устройств электроподстанций закрытого типа, районных тепловых станций мощностью до 200 Гкал/час, повысительных и понизительных тепловых насосных станций 
Участки размещения специальных объектов 
Участки размещения жилищно-коммунальных объектов, за исключением объектов размещения помещений и технических устройств автоматических телефонных станций (АТС) и концентраторов абонентского доступа (КАД), а также объектов размещения автомоек 
Участки размещения объектов транспортной инфраструктуры 
Объекты размещения автозаправочных, газонаполнительных станций 
Объекты размещения автопарков и депо транспортных средств, помещений дорожно-эксплуатационных служб
Обеспечение научной деятельности

При грамотном подходе в рамках данного льготного режима могут быть построены салоны красоты, фитнес-клубы, частные клиники и иные подобные объекты, направленные на получение и прибыли.

Размер арендной платы на период строительства снижен для гостиниц – в этом случае максимальная арендная плата за первый год строительства составляет 30,01%, за второй и третий – 0,01% и 0,02% кадастровой стоимости соответственно.

При применении данной льготы возникают трудности, в состав комплекса гостиницы в большинстве случаев входят объекты общественного питания, торговли и т.д., тогда как для целей расчета арендной платы строящийся объект должен быть классифицирован именно и только как гостиница. Отнесение объекта к данной льготной категории необходимо будет обосновать на этапе подготовки к заключению дополнительного соглашения.

Также льгота предусмотрена в случае реконструкции существующего объекта капитального строительства, в результате которой площадь объекта увеличится не более чем на 20 процентов. В таком случае арендная плата за первый год срока строительства рассчитывается в сумме базовой ставки арендной платы и дополнительной арендной платы в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата за последующие периоды уплачивается в порядке, аналогичном случаям строительства новых объектов.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по комплексной правовой экспертизе обоснованности уплачиваемых землепользователем арендной платы и выработке законных способов их оптимизации.

Специалисты Правового центра ДВА М имеют значительный опыт оспаривания показателей, влияющих на размер арендной платы, а также комплексного сопровождения процедур, призванных уменьшить земельные платежи.

Земельные юристы Правового центра:

  • проведут анализ возможностей снизить размер земельных платежей;
  • подберут оптимальные пути разрешения вопроса высоких земельных платежей и подготовят подробные «дорожные карты» с описанием порядка необходимых действий;
  • обеспечат юридическое сопровождение мероприятий по снижению налоговой или арендной нагрузки.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги