Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве
Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение получения прав на желаемый земельный участок во всех уполномоченных организациях.
Мы берем на себя полное ведение процедуры, включая подготовку пакета документов, сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, в том числе, подготовку изменений границ изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков с участием проектной организации.
Правовой центр ДВА М предлагает следующие услуги по сопровождению споров, связанных с ограничениями и обременениями земельных участков в г. Москве:
- подготовка юридических заключений в отношении режима земельного участка, возможностей его изменения путём оспаривания либо инициативными действиями правообладателя;
- выработка организационно-правовых схем оптимизации объема ограничений или обременений путем применения доступных земельно-правовых инструментов (оспаривание, раздел земельного участка, уточнение границ ограничений и т.д.);
- правовое сопровождение оспаривания действующих ограничений либо сужения территории их распространения;
- представление интересов правообладателя земельного участка в суде и в административных процедурах.
Основания ограничения прав на земельные участки установлены федеральным законодательством.
Данные ограничения могут быть связаны с оборотоспособностью участка (возможностью приватизации, предоставления в аренду и т.д.) и возможностью застройки участка, осуществления на нем отдельных видов хозяйственной деятельности.
При этом ограничения могут устанавливаться как в виде запрета на осуществления определенных действий (приватизации участка, его застройки и т.д.) так и виде специального порядка осуществления таких действий (дополнительные согласования и т.д.).
Так, к зонам с особыми условиями использования относятся, в том числе:
- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
- охранные зоны объектов культурного наследия; санитарно-защитные зоны промышленных и иных объектов.
- охраняемые природные территории различного вида.
- технические и охранные зоны объектов транспорта, инженерных коммуникации и т.д.
Законодательство г. Москвы уточняет случаи, когда права на земельные участки могут быть ограничены.
Ограничение в обороте, резервирование и запрет на приватизацию земельных участков на территории г. Москвы
Ограничение в обороте земельного участка предполагает невозможность предоставления такого участка в частную собственность. Такие участки могут предоставляться только в аренду.
В большинстве случаев при наличии оснований для ограничения земельного участка в обороте также устанавливается специальный режим осуществления на нем хозяйственной деятельности, включая ограничения в части застройки.
Основания для ограничения земельных участков в обороте установлены федеральным законодательством и конкретизированы законодательством г. Москвы.
Так, ограничены в обороте в соответствии с законодательством г. Москвы участки (части земельных участков), расположенные в границах:
- технических зон строящихся и проектируемых линий метрополитена; действующих линий и сооружений метрополитена;
- историко-культурных заповедников;
- особо охраняемых природных территорий;
- зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
Ограничения на земельные участки в связи с резервированием для государственных нужд устанавливаются в общем порядке резервирования, а также в качестве зарезервированных «по умолчанию» рассматриваются земельные участки или их части в границах:
- территорий, предназначенных для размещения проектируемых железнодорожных путей, станций и других железнодорожных сооружений;
- технических зон строящихся и проектируемых линий метрополитена;
- технических (охранных) зон строящихся и проектируемых инженерных сооружений и коммуникаций;
- земель, зарезервированных для образования особо охраняемых природных территорий.
Помимо этого, федеральным и московским законодательством в ряде случаев установлен запрет на приватизацию земельных участков.
Так, запрещается передача в частную собственность территорий в пределах земель общего пользования (если они заняты транспортными магистралями, улицами, площадями, проездами, автомобильными дорогами, мостами, тоннелями, подземными пешеходными переходами, эстакадами, инженерными сооружениями и коммуникациями, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами, береговой полосой водных объектов), а также в случае, если данные территории предусмотрены документами территориального планирования и документацией по планировке для использования в государственных или общественных интересах.
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, направленных на оспаривание отнесения участка к числу ограниченных в обороте, зарезервированных или подпадающих под запрет на приватизацию. В этих целях земельные юристы Правового центра готовы осуществить:
- установление и уменьшение границ зон с особыми условиями использования территории.
- обоснование нахождения участков за пределами зон с особыми условиями использования территории.
- судебное оспаривание включения участков в зоны с особыми условиями использования территории.
Зоны с особыми условиями использования территории в г. Москве. Определение границ таких зон
Специфика землепользования в городе Москве связана, в том числе, с:
- наличием большого количества зон с особыми условиями использования территории, предусмотренных как федеральным, так и региональным законодательством.
Так, в список природных территорий, для которых устанавливается особый режим использования в Москве, входят не только особо охраняемые природные территории, виды и статус которых определены федеральным законодательством, но и озеленённые территории, не относящиеся к особо охраняемым (т.н. объекты природного комплекса г. Москвы) для которых также установлены ограничения в использовании.
Аналогично региональным законодательством установлены ряд видов территорий вблизи объектов культурного наследия, для которых устанавливаются специфические ограничения.
- отсутствием единого документа, содержащего перечень зон с особями условиями использования территории.
Информация о границах и режиме зон с особыми условиями использования территории содержится в большом количестве актов различных уровней.
Основным источником информации о режиме земельного участка в части отнесения его территории к зонам с особыми условиями использования являются Правила землепользования и застройки г. Москвы. Кроме того, часть зон с особыми условиями использования отражены в действующем Генеральном плане г. Москвы.
По общему правилу, все зоны с особыми условиями использования территории должны вноситься в ЕГРН и отражаться в градостроительном плане земельного участка. Однако, на практике нередки случаи, когда вхождение участка в соответствующую зону в выписке из ЕГРН и градостроительном плане не отражается, а выясняется уже после начала его освоения.
В связи с этим для оценки режима земельного участка с точки зрения ограничений использования (в том числе при планировании покупки участка или иных видов инвестирования) необходим анализ большого количества источников информации.
Земельные юристы Правового центра ДВА М готовы осуществить анализ градостроительного регламента земельного участка в целях выявления зон с особыми условиями использования территории, в границах которых расположен земельный участок.
В случае выявления на территории земельного участка зон с особыми условиями использования, препятствующими застройке территории, юристы Правового центра ДВА М готовы предоставить услуги по:
- установлению и уменьшению границ зон с особыми условиями использования территории.
- обоснованию нахождения участков за пределами зон с особыми условиями использования территории.
- судебному оспариванию включения участков в зоны с особыми условиями использования территории.
Ограничения хозяйственной деятельности на предоставленных участках
Законодательством г. Москвы устанавливаются ограничения на осуществление некоторых видов хозяйственной деятельности на земельных участках, в том числе и предоставленных в частную собственность. К таким ограничениям относятся:
- ограничение на строительство и ведение хозяйственной деятельности в ущерб историко-градостроительной или природной среде объекта культурного наследия, для земельных участков и территорий охранных зон, в границах которых расположены объекты культурного наследия;
- ограничение на проведение земляных работ (только в порядке получения соответствующего разрешения) для технических (охранных) зон подземных и надземных сооружений, в том числе строящихся и проектируемых линий метрополитена. Градостроительное и земельное законодательство г. Москвы уточняет также случаи, когда в связи с фактом владения земельными участками на их владельцев могут быть наложены некоторые дополнительные обязательства. Данные обязательства являются обременениями земельного участка и могут устанавливаться как законодательством, так и договором. В числе нормативно предусмотренных в актах г. Москвы случаев учитываются:
- для владельцев участков, расположенных в границах технических (охранных) зон действующих или проектируемых инженерных сооружений и коммуникаций – обязанность допуска на территорию земельного участка эксплуатационных служб;
- для владельцев земельных участков, часть воздушного пространства которых занята нависающими частями сооружения, расположенного на соседнем земельном участке – обязанность обеспечить возможность использования части воздушного пространства над земельным участком;
- для владельцев земельных участков, часть подземного пространства под которым занята подземным сооружением, размещённым для государственных или общественных нужд – обеспечить возможность использования части пространства под земельным участком;
- для владельцев земельных участков, часть которых занята объектами благоустройства города – обеспечить возможность использования объектов благоустройства жителями смежных земельных участков.
Таким образом, требования актов г. Москвы в целом повторяют нормы, установленные федеральными законами, однако предусматривают ряд уточнений, введение которых продиктовано нуждами градостроительного регулирования территории города.
Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение проектов, включающих приобретение прав на земельные участки.
Мы подберем наиболее эффективную организационно-правовую схему реализации Вашего проекта, защитим Ваши права на применение установленных законодательством льготных режимов и добьемся положительного разрешения споров с контрагентами и государственными органами во внесудебном или судебном порядке.
Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.
