Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве

Основания ограничения прав на земельные участки установлены федеральным законодательством.

Данные ограничения могут быть связаны с оборотоспособностью участка (возможностью приватизации, предоставления в аренду и т.д.) и возможностью застройки участка, осуществления на нем отдельных видов хозяйственной деятельности.

При этом ограничения могут устанавливаться как в виде запрета на осуществления определенных действий (приватизации участка, его застройки и т.д.) так и виде специального порядка осуществления таких действий (дополнительные согласования и т.д.).

Так, к зонам с особыми условиями использования относятся в том числе:

• водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
• охранные зоны объектов культурного наследия; санитарно-защитные зоны промышленных и иных объектов.
• охраняемые природные территории различного вида.
• технические и охранные зоны объектов транспорта, инженерных коммуникации и т.д.

Законодательство г. Москвы уточняет случаи, когда права на земельные участки могут быть ограничены.

Ограничение в обороте, резервирование и запрет на приватизацию земельных участков на территории г. Москвы

Ограничение в обороте земельного участка предполагает невозможность предоставления такого участка в частную собственность. Такие участки могут предоставляться только в аренду.

В большинстве случаев при наличии оснований для ограничения земельного участка в обороте также устанавливается специальный режим осуществления на нем хозяйственной деятельности, включая ограничения в части застройки.

Основания для ограничения земельных участков в обороте установлены федеральным законодательством и конкретизированы законодательством г. Москвы.

Так, ограничены в обороте в соответствии с законодательством г. Москвы участки (части земельных участков, расположенные в границах:

• технических зон строящихся и проектируемых линий метрополитена; действующих линий и сооружений метрополитена;
• историко-культурных заповедников;
• особо охраняемых природных территорий;
• зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Ограничения на земельные участки в связи с резервированием для государственных нужд устанавливаются в общем порядке резервирования, а также в качестве зарезервированных «по умолчанию» рассматриваются земельные участки или их части в границах:

• территорий, предназначенных для размещения проектируемых железнодорожных путей, станций и других железнодорожных сооружений;
• технических зон строящихся и проектируемых линий метрополитена;
• технических (охранных) зон строящихся и проектируемых инженерных сооружений и коммуникаций;
• земель, зарезервированных для образования особо охраняемых природных территорий.

Помимо этого, федеральным и московским законодательством в ряде случаев установлен запрет на приватизацию земельных участков.

Так запрещается передача в частную собственность территорий в пределах земель общего пользования (если они заняты транспортными магистралями, улицами, площадями, проездами, автомобильными дорогами, мостами, тоннелями, подземными пешеходными переходами, эстакадами, инженерными сооружениями и коммуникациями, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами, береговой полосой водных объектов), а также в случае, если данные территории предусмотрены документами территориального планирования и документацией по планировке для использования в государственных или общественных интересах.

Зоны с особыми условиями использования территории в г. Москве. Определение границ таких зон

Специфика землепользования в городе Москве связана, в том числе, с:

- наличием большого количества зон с особыми условиями использования территории, предусмотренных как федеральным, так и региональным законодательством.

Так, в список природных территорий, для которых устанавливается особый режим использования в Москве, входят не только особо ограняемые природные территории, виды и статус которых определены федеральным законодательством, но и озеленённые территории, не относящиеся к особо охраняемым (т.н. объекты природного комплекса г. Москвы) для которых также установлены ограничения в использовании.

Аналогично региональным законодательством установлены ряд видов территорий вблизи объектов культурного наследия, для которых устанавливаются специфические ограничения.

- отсутствием единого документа, содержащего перечень зон с особями условиями использования территории.

В связи с отсутствием в г. Москве правил землепользования и застройки, информация о границах и режиме зон с особыми условиями использования территории содержится в большом количестве актов различных уровней. При этом некоторые, но не все, зоны с особыми условиями использования отражены в действующем Генеральном плане г. Москвы.

В норме все зоны с особыми условиями использования территории должны отражаться в градостроительном плане земельного участка. Однако, на практике нередки случаи, когда вхождение участка в соответствующую зону в градостроительном плане не отражается, а выясняется уже после начала его освоения.

В связи с этим для оценки режима земельного участка с точки зрения ограничений использования (в том числе при планировании покупки участка или иных видов инвестирования) необходим анализ большого количества источников информации.

Ограничения хозяйственной деятельности на предоставленных участках

Законодательством г. Москвы устанавливаются ограничения на осуществление некоторых видов хозяйственной деятельности на земельных участках, в том числе и предоставленных в частную собственность. К таким ограничениям относятся:

• ограничение на строительство и ведение хозяйственной деятельности в ущерб историко-градостроительной или природной среде объекта культурного наследия для земельных участков и территорий охранных зон, в границах которых расположены объекты культурного наследия;
• ограничение на проведение земляных работ (только в порядке получения соответствующего разрешения) для технических (охранных) зон подземных и надземных сооружений, в том числе строящихся и проектируемых линий метрополитена.
  Градостроительное и земельное законодательство г. Москвы уточняет также случаи, когда в связи с фактом владения земельными участками на их владельцев могут быть наложены некоторые дополнительные обязательства. Данные обязательства являются обременениями земельного участка и могут устанавливаться как законодательством, так и договором. В числе нормативно предусмотренных в актах г. Москвы случаев учитываются:
• для владельцев участков, расположенных в границах технических (охранных) зон действующих или проектируемых инженерных сооружений и коммуникаций – обязанность допуска на территорию земельного участка эксплуатационных служб;
• для владельцев земельных участков, часть воздушного пространства которых занята нависающими частями сооружения, расположенного на соседнем земельном участке – обязанность обеспечить возможность использования части воздушного пространства над земельным участком;
• для владельцев земельных участков, часть подземного пространства под которым занята подземным сооружением, размещённым для государственных или общественных нужд – обеспечить возможность использования части пространства под земельным участком;
• для владельцев земельных участков, часть которых занята объектами благоустройства города – обеспечить возможность использования объектов благоустройства жителями смежных земельных участков.

Таким образом, требования актов г. Москвы в целом повторяют нормы, установленные федеральными законами, однако предусматривают ряд уточнений, введение которых продиктовано нуждами градостроительного регулирования территории города.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие услуги по сопровождению споров, связанных с ограничениями и обременениями земельных участков в г.Москве:

• Установление содержания существующих в отношении земельного участка ограничений и возможностей для осуществления хозяйственной деятельности в его пределах;
• Анализ возможностей оспаривания действующих ограничений либо сужения территории их распространения;
• Подготовка юридических заключений в отношении режима земельного участка, возможностей его изменения путём оспаривания либо инициативными действиями правообладателя;
• Представление интересов правообладателя земельного участка в суде и в административных процедурах.