Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка

Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства на территории Московской области возможно при условии наличия утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования.

Условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности для размещения объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами разрешенного использования, в том числе, для осуществления полноценной производственной или иной коммерческой деятельности на, казалось бы, не предназначенной для этого земле (земля СХ3, например), без внесения изменений в ПЗЗ.

Мало кто знает, но для большинства участков сельхозназначения возможно, не меняя ПЗЗ, установить условно разрешенный вид использования, позволяющий полноценно застраивать участок, в том числе, объектами производственного назначения, которые могут не иметь никакого отношения к сельхозпродукции.

Заслуживает внимания и такой новый и актуальный для России бизнес-формат как загородный эко-отель, размещение которого возможно на сельхозземле при грамотном сочетании условно-разрешенного и вспомогательных видов использования.

Для земельных участков, расположенных в зонах общественной застройки, условно разрешенные виды использования, как правило, предусматривают возможность размещения гостиниц и хостелов. Это реально и для участка, находящегося в производственной зоне. А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.

Таким образом, в ряде случаев установление условно разрешенного вида использования позволяет полностью перепрофилировать хозяйственную деятельность без прохождения процедуры внесения изменений в ПЗЗ.

Реализация условно разрешенного вида использования, в отличие от основных и вспомогательных ВРИ, требует получения отдельного разрешения, которое принимается в порядке, в общих чертах сходном с изменением ПЗЗ (подача заявления в уполномоченный орган, прохождение через публичные слушания, согласование с Градсоветом Московской области).

Однако, принципиально важным отличием является следующее - если в случае с внесением изменений в ПЗЗ, мы вынуждены признать, что данный вопрос фактически полностью зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, то в случае с установлением условно разрешенного вида использования возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования.

Органом, уполномоченным на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в Московской области, является Мособлархитектура.

Решающим этапом в процедуре установления условно разрешенного вида использования участка является прохождение данного вопроса через публичные слушания. Участниками публичных слушаний могут быть граждане, постоянно проживающие в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, правообладатели объектов недвижимости на таком участке, а также правообладатели соседних участков.

По результатам публичных слушаний готовятся проект рекомендаций и заключение, с учетом которых уполномоченным органом принимается решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В процессе проведения публичных слушаний для представления интересов правообладателя земельного участка, в отношении которого осуществляется изменение ВРИ, может потребоваться помощь квалифицированного юриста.

При этом, в случае положительного результата публичных слушаний, отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может быть успешно оспорен правообладателем, о чем свидетельствует актуальная судебная практика.

Следует отметить и тот факт, что разрешение на условно разрешенный вид использования содержит в себе только наименование данного вида без уточнения дополнительных пределов и условий его осуществления.

То есть, даже если в состав пояснительной записки, материалов на публичные слушания будут включены конкретные параметры, предусмотренные предпроектной проработкой объекта, они не будут отражаться в решении о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования и сведениях ЕГРН.

Соответственно, реализация условно разрешенного вида использования возможна в пределах, установленных ПЗЗ для соответствующего вида и территориальной зоны и для зон с особыми условиями использования, которые накладываются на участок. В конечном итоге, возможность строительства определяется режимом тех зон, которые будут указаны в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).

Следует иметь ввиду, что после установления нового ВРИ кадастровая стоимость участка может существенно вырасти, что приведет к увеличению арендной платы или земельных платежей. В то же время, градостроительный аудит позволит правообладателю (инвестору) выработать наиболее эффективный план использования участка и организационно-правовую схему оптимизации земельных платежей.