Ограничения прав на земельные участки в Московской области

Применительно к Московской области вопрос об ограничении прав на земельные участки особенно актуален в связи с тем, что в её границах находится большое число источников питьевого водоснабжения г. Москвы, особо охраняемых природных территорий - заказников, а также уникальных объектов культурного и исторического наследия.

На земельные участки, расположенные в границах санитарно-защитных, охранных зон, а также зон с особыми условиями использования территорий накладываются серьезные ограничения хозяйственной деятельности, это непосредственным образом влияет на разрешенное использование таких земельных участков.

Как правило, такие зоны отражены в документах территориального планирования соответствующего муниципального образования Московской области. Сведения о нахождении конкретного земельного участка в зоне, устанавливающей определенные ограничения в использовании земельного участка, должны быть включены в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Однако на практике отсутствие такой информации при приобретении земельного участка создает серьезные проблемы для землепользователей, связанные с фактической невозможностью использования участка по назначению.

Основные ограничения прав на земельные участки в Московской области – это:

А) Зоны санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы

На территории Московской области находится несколько источников питьевого водоснабжения г. Москвы (Рузское, Озернинское, Можайское, Истринское водохранилища и др.), для которых Санитарными правилами, утвержденными Главным государственным санитарным врачом РФ, установлены зоны (пояса) санитарной охраны и определены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации этих зон.

В настоящее время в Московской области не утвержден проект зон санитарной охраны источников водоснабжения, однако на практике ограничения прав на земельные участки в пределах зон санитарной охраны действует независимо от утверждения границ таких зон, в силу прямого указания Санитарных правил.

Основной целью организации зон санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы является их охрана от загрязнения и истощения.

Отнесение земельного участка к зоне санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы определяется исходя из следующих признаков:

• отнесения водного объекта к перечню источников водоснабжения г. Москвы;
• расстояния от него до границ участка.

Ограничения в использовании земельных участков, расположенных в зонах санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы, зависят от того, в какой пояс ограничений попадает земельный участок (1А, 1Б и второй пояса ЗСО).

Так, в первом поясе санитарной охраны гидроузлов фактически полностью запрещена хозяйственная деятельность, не связанная с эксплуатацией гидротехнических сооружений и обеспечением водоснабжения.

В связи с этим, не соответствует закону предоставление земельных участков в пределах данного пояса как в собственность, так и в аренду лицам, не имеющим отношения к эксплуатации гидротехнических сооружений.

В пределах второго пояса санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы хозяйственная деятельность осуществляется с рядом существенных ограничений.

Во втором поясе санитарной охраны запрещено размещение земельных участков под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство, очистные сооружения канализации, АЗС на расстоянии менее 100 метров от уреза воды источника питьевого водоснабжения, а также ограничено предельное количество отдыхающих, размещаемых на гектар территории объектов рекреационного назначения. Не допускается в данной зоне размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов, минеральных удобрений, а также некоторых иных объектов, представляющих опасность загрязнения почвы, грунтовых вод и воды источника водоснабжения.

Важно отметить, что нахождение земельного участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы является не только причиной ограничения в использовании земельного участка, но и ограничения оборотоспособности такого земельного участка.

Б) Государственные природные заказники областного значения

Также ограничения прав на земельные участки в Московской области  зачастую связаны с тем, что в границах Московской области располагается большое число государственных природных заказников, имеющих особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов и их компонентов и поддержания экологического баланса.

Так, к примеру, на территории Рузского и Истринского муниципальных районов Московской области располагается государственный природный заказник областного значения «Тростенское озеро и его окружение».

Заказник занимает площадь 3971,2 га и полностью охватывает отдельные населенные пункты.

Постановлением Правительства Московской области утверждено Положение, устанавливающее режим особой охраны данной территории. Данный режим необходим в силу уникальной природной ценности заказника, он призван сохранить редкие и уязвимые виды растений и животных, некоторые из которых занесены в Красную книгу.

Если земельный участок расположен в границах ГПЗ «Тростенское озеро и его окружение», на его использование накладываются серьезные ограничения.

Так, в границах данной зоны запрещено любое строительство, прокладка дорог (за некоторыми исключениями) и других коммуникаций, возведение некапитальных строений (кроме временных сооружений лесохозяйственного назначения), разработка месторождений полезных ископаемых, проведение различного рода культурно-массовых мероприятий, организация туристических станций, осуществление благоустройства и некоторых других видов деятельности.

Заказник «Сложные ельники Москворецкого лесничества» расположен в Можайском районе Московской области на территории сельского поселения Бородинское и занимает площадь в 558,66 га.

«Дубненский левобережный заказник» находится в Сергиево-Посадском районе Московской области на территории сельского поселения Шеметовское. Площадь заказника составляет 1096,4 га.

Заказник «Елово-широколиственные и смешанные леса с верховыми болотами» расположен в Рузском районе Московской области на территории сельского поселения Волковское и занимает площадь в 384,44 га.

На территории Московской области имеются также другие государственные природные заказники, режим особой охраны которых установлен отдельными нормативными актами Правительства Московской области.

Хозяйственная деятельность на земельных участках в границах заказников, как правило, существенно ограничена. Допустимые виды деятельности включают в себя лишь выборочные санитарные рубки и рубки ухода за культурами, а также любительскую и спортивную охоту, сбор грибов и ягод. Любое строительство в данных зонах запрещено.

Обязанность соблюдать установленный режим особой охраны не зависит от того, кому принадлежит участок, и должна исполняться всеми землепользователями.

В) Зоны охраны объектов культурного наследия

На территории Московской области расположено множество уникальных объектов культурного наследия как федерального, так и областного, местного значения. Для их сохранения и популяризации требуется, с одной стороны, установить особые меры по их охране, с другой же – обеспечить право граждан на доступ к культурным ценностям.

Регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия в Московской области осуществляется в соответствии с законом Московской области «Об объектах культурного наследия». При этом, границы зон охраны отдельных объектов культурного наследия и условия использования земельных участков в границах данных зон установлены соответствующими постановлениями Правительства Московской области и распоряжениями Министерства культуры РФ (в отношении объектов федерального значения).

Так, приказом Министерства культуры РФ утверждены границы охраны расположенного на территории Московской области объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль Троице-Сергиевской лавры, 1540 - 1550 гг.», включенного в Список всемирного наследия, а также требования к использованию земель в данных границах. В данной зоне запрещено строительство новых капитальных зданий и сооружений, а также изменение ландшафта и проведение любых видов земляных и строительных работ без предварительного археологического обследования.

Постановлением Правительства Московской области утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба кн. Трубецких «Спасское-Прохорово», расположенного в д. Прохорово сельского поселения Любучанское Чеховского муниципального района Московской области. Этим же постановлением установлены ограничения использовании земельных участков в границах данной зоны.

Нарушение установленных требований к использованию земельных участков в зонах охраны объектов культурного наследия влечет предусмотренную законодательством РФ ответственность.

Определенные ограничения в использовании земельных участков в Московской области накладывает их нахождение в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, железных дорог, зонах санитарных разрывов от автомобильных дорог, а также иных зонах, установленных законодательством.

Определение правового статуса земельного участка на предмет наличия ограничений в его использовании, основанное на анализе соответствующих градостроительных регламентов и осуществленное еще до приобретения прав на земельный участок, избавит потенциального правообладателя от проблем, связанных с невозможностью законного использования земельного участка и расположенных на нем объектов.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие услуги по определению ограничений прав на земельные участки Московской области:

• Анализ градостроительного регламента территории, на которой расположен земельный участок, с точки зрения возможности его застройки или ведения конкретных видов коммерческой деятельности на земельном участке;
• Подготовка комплексных юридических заключений в отношении возможности использования земельного участка; перспектив оспаривания установленных в отношении земельного участка ограничений;
• Защита прав правообладателей земельных участков в суде, в том числе путём оспаривания установленных в отношении земельного участка ограничений.