Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Защита права собственности

Правовой центр ДВА М уже многие годы осуществляет судебную защиту права собственности и иных прав на недвижимость и другие активы. Представляем интересы юридических лиц и предпринимателей в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам об оспаривании сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольных построек и т.д. А также в рамках оспаривания действий государственных и муниципальных органов, затрагивающих имущественные права.

Также представляем интересы в судах по спорам в сферах земельных отношений, градостроительных вопросов и строительства, сделок с недвижимостью и т.д.).

Готовы сопровождать все этапы, начиная от предварительной оценки ситуации и соблюдения досудебного порядка до исполнения судебных актов.

Осуществляем предварительную оценку судебных перспектив, подготовку комплексных юридических заключений по вопросам оптимального способа судебной защиты, необходимых действий на досудебном этапе и в суде.

Право собственности является фундаментальным правом, которое охраняется Конституцией. Никто не может быть лишен своего права собственности, кроме как по решению суда.

При этом случаи нарушения прав собственника, к сожалению, не редкость. Особенно часто встречается нарушение прав на объекты недвижимости.

Близка к спорам о защите права собственности и судебная защита права аренды на землю и недвижимость (по спорам как между арендатором и арендодателем, так и арендатора с третьими лицами).

Во многих случаях споры о правах на недвижимость и землю связаны с поведением экспертиз, кадастровых работ, оценки имущества и т.д.

Правой центр ДВА М за счёт наработанных за годы практики деловых связей готов обеспечить привлечение к спору наиболее квалифицированных экспертов, кадастровых инженеров, оценщиков и т.д. как на досудебной стадии, так и при назначении судебной экспертизы.

Судебные споры о правах на недвижимость могут быть связаны:

Многочисленны также споры, не связанные с прямым оспариванием права на недвижимость, но затрагивавшие вопросы использования земли и зданий – об устранении препятствий, не связанных с лишением владения (негаторный иск), возмещении ущерба, причинённого объектам недвижимости (от пожаров, нарушений при строительных работах и т.д.), об установлении сервитута и др.

Также отдельную категорию составляют споры с Росреестром о регистрации права или кадастровом учёте.

При этом принципиально важным является выбор способа защиты права собственности или иных прав на недвижимость.

Так законодательством предусмотрено несколько различных способов, которыми собственник может защитить свои права. И неверный выбор одного из них может привести к проигрышу судебного спора, его затягиванию либо невозможности исполнить решение суда.

Первоначальный выбор одного из способов защиты права собственности на объект недвижимости зависит в основном от того, у кого во владении находится спорное имущество.

Данные способы различаются на связанные с предъявлением требований в отношения недвижимости без оспаривания сделок (вещная защита права собственности) и направленные на оспаривание сделок с недвижимостью (с требованием о возврате недвижимого имущества или применении иных последствий недействительности).

Если объект недвижимости фактически находится во владении иного лица, способом защиты права собственника будет являться иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так называемый виндикационный иск. Например при незаконной продаже имущества через цепочку сделок виндикационный иск предъявляется к лицу, которое в конечном счёте приобрела объект (без оспаривания промежуточных сделок).

При предъявлении данного иска необходимо учитывать несколько важных моментов.

Во-первых, в иске об истребовании имущества может быть отказано в связи с истечением срока исковой давности, который по общему правилу составляет три года. Срок исковой давности исчисляется с даты, когда истец узнал о нарушении своего права, а также установил личность нарушителя права. Применительно к недвижимости само по себе внесение записи в ЕГРН о правах нарушителя не означает, что истец должен узнать о нарушении своего права с момента внесения такой записи. Момент начала течения давности может подтверждаться любыми доказательствами, в том числе датой получения выписки из ЕГРН по запросу истца.

Во-вторых, если судом будет установлено, что лицо, во владении которого находится объект недвижимости, является добросовестным приобретателем, то иск о возврате объекта не будет удовлетворен. Вместо этого у собственника возникнет право требовать возмещения стоимости имущества у лица, по вине которого оно выбыло из владения собственника.

Добросовестный приобретатель – это лицо, которое получило имущество, и которое не знало и не должно было знать о том, что основания для приобретения имущества отсутствовали.

Если приобретение спорного объекта было добросовестным, собственник все же может защитить свои права на имущество в одном из следующих случаев:

  • если он докажет, что имущество выбыло из его владения помимо его воли;
  • если имущество было приобретено нынешним владельцем на безвозмездной основе.

Однако существуют ситуации, когда объект недвижимости не выбывал из владения собственника, но права собственника нарушаются действиями третьих лиц. В таком случае владеющий собственник предъявляет иск об устранении нарушений его права – негаторный иск. В отношении зданий, строений, сооружений зачастую такой иск связан с ограничением доступа к этому объекту недвижимости.

К негаторным искам сроки исковой давности не применяются.

Более специфической разновидностью негаторного иска является иск о признании права собственности, направлен на защиту права собственности лица которое фактически владеет имуществом на законном основании, но не может зарегистрировать своё право в ЕГРН во внесудебном порядке. Классическим примером ситуации, в которой такой иск предъявляется, может быть возникновение права собственника до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

К искам о признании права относится также иск о признании права отсутствующим. Этим иском защищаются права собственника, когда:

  • на его объект недвижимости зарегистрировано право еще у каких-либо лиц;
  • если права на часть земельного участка предъявляет собственник сооружения, которое зарегистрировано как объект недвижимого имущества, но не является таковым;
  • право собственника не может быть защищено иным способом.

Иски об оспаривании сделок с недвижимостью по своей направленности на защиту и восстановление нарушенного права весьма схожи с вещной защитой права собственности. Однако есть между данными способами и существенная разница, которая носит отнюдь не теоретический характер, влияет на определение круга лиц, участвующих в деле, распределение бремени доказывания и т.д.

В ряде случаев применяются также иски о понуждении к заключению договоров (купли-продажи, аренды) в отношении недвижимости. Например, по спорам о предоставлении участка из государственных земель собственнику недвижимости на нём, во исполнение предварительного договора и т.д.

Вопрос о правильном определении способа защиты права собственности имеет важное практическое значение для собственника. Как уже было указано, это связано как минимум с возможностью истечения срока исковой давности.

В свою очередь защита прав на недвижимое имущество по спорам с государственными и муниципальными органами может осуществляться в форме:

Правовой центр ДВА М оказывает полное правовое обеспечение для целей защиты прав собственника недвижимости:

  • проводит анализ конкретных спорных ситуаций, возникающих у клиента, по результатам которого рекомендует надлежащий способ защиты его прав;
  • представляет интересы в судах по всем категориям споров, связанных с защитой или оспариванием прав собственности;
  • осуществляет юридическое сопровождение на стадии исполнения судебного акта.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги