Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Взыскание убытков при вхождении земельного участка в ЗОУИТ

Правовой центр ДВА М готов предложить юридические услуги по вопросам взыскания убытков при вхождении земельного участка в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В том числе:

Также готовы оказать иные юридические услуги, связанные как с различными зонами с особыми условиями использования территории так и по другим вопросам земельных и градостроительных отношений в Москве и Московской области.

Убытки при вхождении земельного участка в зоны с особыми условиями использования

Нахождение земельного участка в тех или иных зонах с особыми условиями использования (санитарно-защитных, охранных т.д.) может накладывать существенные ограничения на собственника или арендатора – вплоть до полной невозможности использования земли и недвижимости.

При этом правообладатель объектов, входящих в ЗОУИТ наравне с правообладателями других земельных участков имеет право эффективно использовать свое имущество.

В тех случаях, когда правообладатель земельного участка, входящего полностью или частично в ЗОУИТ ограничен в возможности использования своего имущества, он вправе требовать компенсации потерь.

При этом данная область законодательства недавно прошла через серьёзную реформу и практика правоприменения по вопросам возмещения убытков ещё не сложилась. Соответственно, велика вероятность, что спор об убытках будет разрешаться в судебном порядке. Исход процесса будет зависеть от профессионализма его участников, правильного обоснования и донесения до суда, обстоятельств, имеющих значение для определения размера убытков и лица, обязанного их компенсировать.

При этом многие вопросы находятся на стыке юридических и специальных (технических, экологических, исторических и т.д. знаний). Часто исход спора зависит от позиции специалистов в соответствующих сферах, судебной экспертизы.

1. Взыскание убытков с собственника объекта, для которого установлена ЗОУИТ

Правом на возмещение убытков обладают:

  • собственники земельных участков (граждане и юридические лица);
  • арендаторы земельных участков, землепользователи и землевладельцы, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • публично-правовые образования;
  • собственники зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в их отношении не принято решение о сносе самовольной постройки;
  • наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах.

Убытки подлежат взысканию со следующих лиц:

1) застройщика, при установлении ЗОУИТ в отношении планируемого к строительству объекта капитального строительства (до ввода такого объекта в эксплуатацию);

2) собственников или иных правообладателей зданий, сооружений в связи, с размещением которых принято решение об установлении или изменении ЗОУИТ (если в документах, на основании которых осуществляется пользование такими зданиями и сооружениями, предусмотрена обязанность по возмещению убытков);

3) с органа государственной власти или органа местного самоуправления

  • принявших решение об установлении или изменении ЗОУИТ (при отсутствии застройщика или правообладателей объектов, для которых установлена ЗОУИТ),
  • в случае, если ЗОУИТ установлен в силу требований федерального закона или по основаниям, не связанным с размещением зданий, сооружений;
  • если сведения об установлении или изменении ЗОУИТ, о границах ЗОУИТ не были внесены в ЕГРН по вине органов власти (применяется если строительство было начато после принятия решения об установлении / изменении ЗОУИТ, границ ЗОУИТ не отраженных в ЕГРН и в результате такого решения объект подлежит сносу или приведению параметров, разрешенного использования в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории ограничениями использования земельных участков);

4) с уполномоченных федеральных органов исполнительной власти РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления при установлении зон охраны объектов культурного наследия и/ или границ защитных зон объектов культурного наследия соответствующего уровня.

Взысканию подлежат убытки, состоящие из реального ущерба и упущенной выгоды, причиненные ограничением прав вышеуказанной категории лиц, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий.

Размер возмещения определяется по правилам, установленным для случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, т.е. учитывается рыночная стоимость имущества на момент установления ЗОУИТ, которая определяется оценщиками с использованием различных методик оценки, а также разные иные факторы, которые влияют на размер будущей компенсации.

Например при установлении для промышленного объекта санитарно-защитной зоны его собственник должен компенсировать убытки владельцам участков в такой зоне. При этом убытки определяются в первую очередь исходя из разрешённого использования обременяемого участка и назначения расположенных на нём объектов. Так участки, выделенные под жилую застройку использовать по назначению будет невозможно и убытки в их отношении могут быть взысканы в максимальном размере, напротив, для участков промышленного назначения, для которых наличие санитарно-защитной зоны не критично, во взыскании убытков может быть отказано.

Фактически размер подлежащих компенсации убытков зависит от многих неизвестных в результате чего:

  • если с вас взыскивают убытки, то их размер может оказаться чрезмерно высоким;
  • если вы взыскиваете убытки, то их размер может оказать ничтожно малым.
Правовой центр ДВА М имеет богатый опыт как представления интересов в судах по земельным и градостроительным вопросам так и взаимодействия с экспертными учреждениями, проектными организациями и т.д. привлекаемыми для разрешения связанных сними споров

В этой связи перед правообладателями земельных участков, входящих в ЗОУИТ и правообладателями объектов, для которых установлена ЗОУИТ стоят различные практические задачи.

Для собственника объектов, для которых была установлена зона:

  • минимизировать размер устанавливаемой для объекта зоны с особыми условиями использования или обосновать отсутствие необходимости её установления.
  • минимизировать убытки, возмещаемые владельцам участков, обременяемых зоной с особыми условиями использования.

Для владельцев участков, находящихся в границах ЗОУИТ:

  • обосновать, что участки не входят в зону с особыми условиями использования территории. Возможность обосновать отсутствие необходимости устанавливать ЗОУИТ на примере санитарно-защитной зоны рассмотрена здесь;
  • при вхождении в ЗОУИТ - в максимальном размере взыскать убытки с собственника объекта, для которого зона установлена;
  • обосновать возможность ведения в ЗОУИТ деятельности, которая в такой зоне разрешена с оговорками.

Отдельной задачей, которую также стоит доверить юристам – это сбор сведений о вхождении участка ЗОУИТ, в том числе перед заключением сделки, направленной на приобретение прав на недвижимое имущество. Несмотря на то, что сведения о ЗОУИТ должны содержаться в ЕГРН, в настоящее время идет «переходный период» и значительная часть сведений еще не была внесена в ЕГРН. Соответственно требуется анализировать большой объем документации с целью выявления подводных камней.

Примеры наших работ по комплексному аудиту земельных участков смотрите здесь.

2. Взыскание убытков арендатором с собственника земельного участка

Положениями Земельного кодекса не предусмотрена возможность взыскания арендатором убытков с арендодателя при ограничениях, связанных с вхождением арендуемого имущества в ЗОУИТ (такое право предусмотрено только для арендаторов государственного или муниципального имущества).

В таком случае подлежат применению общие нормы гражданского права, исходя из которых арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению (целям) имущества.

Если арендованный земельный участок не может быть использован под установленные договором цели, то арендатор вправе не вносить арендную плату, за период, когда были такие препятствия, а также требовать возмещения убытков.

Подробно данная ситуация рассмотрена здесь.

3. Выкуп земельного участка

В тех случаях, когда установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, по требованию собственника застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такой земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.

Из указанного следует, что важно до заключения сделки по приобретению земли провести аудит и выявить подводные камни. Возможно, рассматриваемый вами участок будет не пригоден для использования в соответствии с планируемыми целями, но и размер компенсации окажется существенно ниже понесенных вами расходов.

Также важно провести аудит, если вы планируете участке возвести объект, для которого потребуется установить или изменить ЗОУИТ. Так вы сможете оценить риски и примерные расходы, которые потребуется понести при компенсации убытков или выкупе соседних земельных участков, входящих в ЗОУИТ.

Относительно проблематики установления границ и режима зон с особыми условиями использования читайте здесь.

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением и пересмотром границ зон с особыми условиями использования, а также по выявлению не указанных в кадастре таких зон применительно к земельному участку или зданию.

По вопросам:

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги