Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и береговые полосы

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с вхождением земельных участков в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В том числе:

Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень зон с особыми условиями использования (далее – ЗОУИТ). Одними из таких зон являются связанные с водными объектами - водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, береговые полосы.

Специфика зон санитарной охраны питьевого водоснабжения рассмотрена здесь.

Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы

Водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и береговые полосы

Водоохранные зоны представляют собой территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Ширина водоохранной зоны зависит от вида водного объекта (море, реки, озера) и их протяженности или акватории. Например, ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны реки зависит от ее протяжённости.

Для непроточных прудов и обводнённых карьеров водоохранные зоны не устанавливаются.

Вхождение в границы воохранной зоны влечет различные ограничения хозяйственной и иной деятельности. На таких участках запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; сброс сточных, в том числе дренажных, вод, строительство АЗС, захоронение отходов и т.д.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности: запрещается распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Ширина прибрежных защитных полос составляет 30 - 50 метров в зависимости от уклона поверхности.

Режим водоохранных зон сам по себе не служит препятствием для строительства или реконструкции объектов капитального строительства, включая ИЖС и садоводство, или возведения некапитальных объектов на земельном участке.

Условием для строительства, реконструкции объектов в водоохранной зоне реки или иного водного объекта является их оборудование системами водоотведения, исключающими загрязнение водного объекта (например, централизованными канализациями, централизованными ливневыми канализациями и др.).

Также участки в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе не ограничены в обороте, т.е. могут выступать предметом сделок (например, аренды), а также находится в частной собственности.

Помимо соблюдения общей процедуры получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, на практике в Московской области дополнительно требуется согласовать проект строительства в водоохранной зоне в управлении Росрыболовства, которое проводит проверку сведений об инженерных сетях, систем водоотведения, планируемых мероприятий по охране водного объекта и недопущению его загрязнения.

Особенно неприятно данное требование при строительстве в водоохранной зоне объектов ИЖС и садоводства, поскольку для согласования требуется разрабатывать проектную документацию, без которой в ином случае можно было бы обойтись.

В то же время, требование о согласовании строительства в водоохранной зоне Росрыболовством противоречит действующему законодательству (т.к. в настоящее время запрещено требовать «индивидуальные» согласования для ведения деятельности в ЗОУИТ) в связи с чем есть перспективы оспорить соответствующее требование в суде.

Береговые полосы

Береговые полосы общего пользования - часть земли, примыкающая непосредственно к водному объекту.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования - 20 метров, а для небольших (протяженностью от истока до устья не более 10 км) каналов, рек и ручьев ширина береговой полосы составляет 5 метров.

В отличие от земель, входящих в водоохранную зону, территории, являющиеся береговой полосой не могут находиться в частной собственности. Аренда земельных участков, расположенных в границах береговой полосы водного объекта может осуществляться только при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Строительство на береговых полосах запрещается.

Некоторые исключения из данных правил возможны только при оформлении права водопользования на акваторию, к которой примыкает береговая полоса.

Действие градостроительных регламентов на береговые полосы, как на территории общего пользования не распространяется.

Относительно границ ЗОУИТ, связанных с водными объектами

Учитывая, что вышеуказанные ограничения существенно увеличивают сроки реализации проекта или же вовсе могут поставить под сомнение возможность его реализации, рекомендуем еще на этапе заключения сделки по приобретению земельных участков, оценивать риски их попадания в ЗОУИТ.

В норме границы вышеуказанных зон, как и иных ЗОУИТ должны отражаться в ЕГРН. Однако на практике в Москве и Московской области встречаются случаи, когда границы водоохранной зоны, береговых полос не внесены в ЕГРН. Но это вовсе не означает, что земельный участок не входит в такую зону и нет необходимости соблюдать установленные ограничения.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по градостроительному и земельному аудиту - комплексному анализу градостроительных, земельных, гражданско-правовых и налоговых вопросов, связанных с земельными участками, зданиями и помещениями в Москве и Московской области. В том числе – в рамках проверки объектов перед сделкой.

В рамках аудита наши специалисты оценивают риски вхождения земельных участков в зоны с особыми условиями использования территории.

С примерами наших работ по градостроительному и земельному аудиту можно ознакомиться здесь.

При этом, хотя вышеуказанные зоны и устанавливаются в размерах, предусмотренных законом, т.е. сколько составляет размер водоохранной зоны можно определить без проведения расчётов в каждом конкретном случае), иногда всё же возникают споры об их границах. Например, может быть установлена водоохранная зона для ручья, который фактически пересох и не подпадает под определение водного объекта, русло реки могло существенно измениться и т.д. Аналогично, встречаются споры об отнесении прудов к русловым или замкнутым (например, если сброс воды из пруда происходит только в весеннее время).

Для водохранилищ характерной проблемой при установлении водоохранных зон и береговых полос является определение уровня воды, от которого исчисляются границы соответствующих зон. Так фактический уровень воды в них искусственно регулируется в достаточно широких пределах. А закреплённый документально «нормальный подпорный уровень» может серьёзно отличаться от фактически поддерживаемого большую часть года.

В таких случаях вопрос нередко разрешается в рамках судебной гидрологической экспертизы или на основании внесудебного заключении соответствующего специалиста.

Правовой центр ДВА М готов оказать содействие при проведении внесудебных экспертных исследований, связанных с водными объектами, подборе кандидатур для судебной экспертизы по данным вопросам.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги