+7 495 989-47-25

Санитарно-защитная зона

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением и пересмотром границ санитарно-защитной зоны, а также по выявлению неуказанных в кадастре санитарно-защитных зон и иных зон особого использования территории применительно к земельному участку или зданию.

Представление интересов в суде
Подготовка юридических заключений
Представительство в уполномоченных органах
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) – разновидность зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) предусматривающая существенные ограничения в отношении участка, устанавливаемая вокруг промышленных предприятий и ряда иных объектов, загрязняющих окружающую среду. Для автодорог и иных линейных объектов в сходном порядке устанавливаются санитарные разрывы.

При очевидной важности данной зоны для сохранения здоровья людей – во многих случаях она устанавливается без должных оснований или в необоснованно большом размере. Либо напротив - не устанавливается в тех случаях, когда её наличие объективно необходимо.

Поскольку санитарно-защитная зона обременяет участки вплоть до полной невозможности их использования – владельцы обременённых участков вправе требовать возмещения убытков от собственника объекта, для которого СЗЗ установлена

С установлением санитарно-защитных зон связаны различные практические задачи.

Для собственника промышленных объектов и иных источников вредного воздействия:

Для владельцев участков, находящихся в санитарно-защитной зоне:

Отдельный вопрос - сбор сведений о вхождении участка в санитарно-защитную зону в т.ч при его проверке перед сделкой. В норме такие сведения должны быть в ЕГРН однако в настоящее время это отнюдь не гарантировано.

При этом в перечисленных случаях ситуация осложняется тем, что в отношении регулирования санитарно-защитных зон установлен длительный переходный период, в котором продолжают действовать нормативные акты, принятые в разное время.

Категории объектов, для которых устанавливается СЗЗ

Санитарно-защитная зона устанавливается для действующих, планируемых к строительству, реконструируемых производственных и иных загрязняющих окружающую среду объектов. Цель её установления - обеспечение безопасности населения при эксплуатации объектов, являющихся источниками негативного воздействия на окружающую среду и здоровье человека.

Так санитарно-защитные зоны устанавливаются для различных видов производств, объектов обслуживания автотранспорта, некоторых видов складов, объектов коммунальной инфраструктуры и т.д.

СЗЗ необходимо устанавливать на этапе проектирования объекта

При планировании строительства или реконструкции объекта, являющегося потенциальным источником негативного воздействия, подготовка проекта СЗЗ и обращение застройщика с заявлением об её установлении или изменении являются обязательными уже на этапе проектирования объекта

Так, с 01.01.2022 г. копия решения об установлении или изменении санитарно-защитной зоны в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению санитарно-защитная зона, является одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Данное решение будет основанием для внесения границ санитарно-защитной зоны в ЕГРН. Соответственно, эти сведения будут отражаться в ЕГРН для всех участков, которые попадут в устанавливаемую зону, о чём станет известно их владельцам.

В течение года после ввода в эксплуатацию построенного или реконструированного объекта его правообладатель обязан также обеспечить проведение измерений атмосферного воздуха и, в случае изменений расчетных показателей, обратиться в Роспотребнадзор с заявлением об изменении СЗЗ.

Чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем, вопросы, связанные с санитарно-защитной зоной целесообразно прорабатывать начиная с этапа выбора участка для строительства.

Так прежде чем вкладывать средства в приобретение участка и его освоение под виды деятельности, требующие наличия СЗЗ необходимо определить, каков будет размер данной зоны и какие смежные участки в неё подпадут. А также - насколько значимым будет включение в СЗЗ для владельцев таких участков с учётом их видов разрешённого использования – как уже установленных так и потенциально возможных в соответствии с градостроительным регламентом.

Например, обременение санитарно-защитной зоной участков, на которых разрешено жилищное строительство, может повлечь взыскание в пользу их собственников убытков в неприемлемом для владельца объекта, вокруг которого устанавливается СЗЗ, размере.

Тогда как обременение санитарно-защитной зоной производственно-складских, участков, за рядом исключений, не повлечет обязанности по возмещению убытков.

Санитарно-защитные зоны объектов, построенных в соответствии с прежним законодательством

В настоящее время значительная часть санитарно-защитных зон в Москве и Подмосковье не установлена в надлежащем порядке, а определена расчетным способом.

В соответствии с текущим регулированием, с 01.01.2022 г. ориентировочные (расчетные) санитарно-защитные зоны прекращают свое существование, при этом у собственников загрязняющих объектов, в отношении которых установлена СЗЗ, есть обязанность обратиться с заявлением об установлении санитарно-защитной зоны в утвержденном порядке (путем измерения показателей загрязнения) или с заявлением о прекращении существования санитарно-защитной зоны.

Кроме того, закон дает также право собственникам зданий, расположенных в пределах санитарно-защитной зоны, самостоятельно обратиться с заявлением об установлении размера или о прекращении существования санитарно-защитной зоны, если собственник объекта-загрязнителя не сделал это до них.

На практике это означает, что если раньше санитарно-защитные зоны давно введённых в эксплуатацию объектов нередко можно было «не замечать», в том числе при проектировании и строительстве рядом с ними, то теперь все такие зоны должны получить установленные границы, которые будут внесены в ЕГРН. После чего их нельзя будет игнорировать как при новом строительстве, так и при текущем использовании участков, которые в эти границы попадут.

То есть, теоретически, наконец должна быть обеспечена определённость по данному вопросу.

В связи с этим существенно более актуальным становится вопрос обоснования границ СЗЗ эксплуатируемых объектов адекватно их текущему использованию и степени опасности для окружающей среды.

А для выведенных из эксплуатации объектов – прекращения существования установленных для них ранее СЗЗ.

Следует отметить, что ориентировочные (расчетные) санитарно-защитные зоны в настоящее время зачастую отражены, в том числе, в правилах землепользования и застройки, принятых для соответствующей территории.

В соответствии с устойчивой позицией судов, само по себе отражение СЗЗ в Правилах землепользования и застройки не означает, что такая СЗЗ уже установлена в необходимом порядке. В связи с этим обязанность обращаться за установлением СЗЗ возложена в том числе, на те предприятия, чьи расчетные СЗЗ уже отражены в ПЗЗ.

Более того, наличие в Правилах землепользования и застройки ориентировочной санитарно-защитной зоны является основанием для оспаривания Правил землепользования и застройки в данной части.

Режим территории санитарно-защитной зоны

В санитарно-защитной зоне не допускается размещать:

  • объекты жилой застройки и садоводства;
  • объекты образовательного и медицинского назначения;
  • спортивные сооружения открытого типа;
  • организации отдыха детей и их оздоровления;

Допускается размещать только если вредное воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, не приведет к нарушению качества и безопасности продукции (сырья, воды):

  • объекты для производства и хранения лекарственных средств;
  • объекты пищевых отраслей промышленности;
  • оптовые склады продовольственного сырья и пищевой продукции;
  • комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды;

Таким образом, территории санитарно-защитных зон могут использоваться для размещения большинства нежилых объектов (в т.ч. гостиниц, апартаментов и иных предназначенных для временного проживания), но их наличие является критичным для жилой застройки, пищевой, фармацевтической промышленности и т.д.

Пример нашего юридического заключения по вопросам застройки участка, находящегося в СЗЗ.

В случае, если установление режима санитарно-защитной зоны привело к невозможности использования земельного участка в границах такой зоны, а изменить ВРИ участка невозможно, его правообладатель вправе потребовать возместить причиненные убытки. В том числе при полной невозможности использования участка – потребовать выкупить земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества по рыночной цене, определённой до установления СЗЗ.

В то же время размер таких убытков может варьироваться от полной стоимости участка (обязании выкупить такой участок) до незначительных сумм. Например, во взыскании убытков может быть отказано или их размер существенно снижен, если у участка несколько видов разрешённого использования. Также учитываются назначение имеющихся на участке зданий, фактичекски осуществлявшаяся хозяйственная деятельность.

Соответственно, результат судебного разбирательства во многом зависит от обоснования реальности экономических потерь, фактически понесённых собственником участка в связи с наложением на него СЗЗ, определения рыночной стоимости участка по состоянию до установления СЗЗ и т.д.

Правовой центр ДВА М готов защищать Ваши интересы в суде в процедуре взыскания убытков либо выкупа земельного участка, расположенного в границах санитарно-защитной зоны, в связи с невозможностью его использования.

Проверка участка на вхождение в СЗЗ

Для получения информации об имеющихся санитарно-защитных зонах сведения ЕГРН на настоящий момент, к сожалению, тоже пока не могут быть достоверным источником информации.

Несмотря на то, что в настоящее время законом установлено обязательное требование о внесении в ЕГРН всех зон с особыми условиями использования территории, в том числе санитарно-защитных зон, внесение в ЕГРН зон с особыми условиями использования, возникших до августа 2018 г., может быть осуществлено в силу закона до 2022 г. При этом «переходный период» для реализации подобного рода задач имеет свойство растягиваться на многие годы. Таким образом, единая информативная и достоверная карта санитарно-защитных зон как таковая пока отсутствует.

Таким образом, проверка участка на вхождение в санитарно-защитные зоны является одной из значимых задач в рамках градостроительно-земельного аудита.

Учитывая, что режим территории СЗЗ накладывает серьезные ограничения на правообладателя объекта, включая запрет на осуществление в такой зоне ряда видов деятельности, получение сведений о том, входит ли участок в СЗЗ и иные зоны с особыми условиями использования, не теряет своей актуальности.

Правовой центр ДВА М готов провести проверку участка, принадлежащего Вам или планируемого к приобретению на предмет:

  • вхождения участка в СЗЗ чужих объектов, возможности её уменьшения;
  • возможности ведения в СЗЗ чужого объекта планируемой деятельности;
  • возможность использования участка под деятельность, требующую установления СЗЗ. Риск взыскания убытков в такой ситуации.

А также по другим зонам с особыми условиями использования и по всем иным вопросам градостроительного и земельного законодательства.

Образцы наших работ.

Порядок установления санитарно-защитной зоны

Порядок установления и изменения СЗЗ зависит от класса опасности объекта.

В случае с объектами I и II класса опасности, установление и изменение СЗЗ осуществляется на основании постановления Главного государственного санитарного врача РФ после получения предварительного заключения Управления Роспотребнадзора по субъекту (объекты I и II класса опасности).

В случае с объектами остальных классов опасности (III-V) СЗЗ устанавливается или изменяется на основании решения территориального органа Роспотребнадзора.

Решение об изменении или прекращении существования санитарно-защитной зоны может быть принято уполномоченным органом на основании заявления правообладателя соответствующего объекта. В некоторых случаях такое решение может быть принято на основании заявления правообладателя участка, попадающего в СЗЗ

Санитарно-защитная зона устанавливается (изменяется) на основании проекта, подготовленного специализированной организацией и прошедшего экспертизу.

В проекте СЗЗ определяются:

  • размер и границы санитарно-защитной зоны;
  • мероприятия по защите населения от воздействия выбросов вредных химических примесей в атмосферный воздух и физического воздействия;
  • функциональное зонирование территории СЗЗ и режим ее использования.

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление об установлении, изменении СЗЗ или прекращении ее существования в срок не более 15 рабочих дней с даты его поступления и направить принятое решение заявителю, а также в Росреестр (для внесён в ЕГРН) и иные государственные органы власти.

Определение размера санитарно-защитной зоны. Возможность обосновать отсутствие необходимости устанавливать СЗЗ

Критерием для установления и определения размера санитарно-защитной зоны является содержание загрязняющих веществ в атмосферном воздухе, а также уровень физического воздействия на атмосферный воздух за границей контура объекта, являющегося «источником негативного воздействия».

На внешней границе СЗЗ не должно быть превышения предельно-допустимой концентрации (ПДК) вредных веществ в атмосферном воздухе и предельно допустимых уровней (ПДУ) физического воздействия на атмосферный воздух. То есть СЗЗ служит своего рода защитным барьером от негативного воздействия промышленного объекта или производства.

Однако, возможно, именно в Вашем случае устанавливать СЗЗ нет необходимости.

Так, СЗЗ устанавливаются в отношении объектов, обладающих следующими признаками (одновременно): объект является источником химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека (это значит, что не допускается превышение гигиенических нормативов содержания загрязняющих веществ в атмосферном воздухе:

  • в жилой зоне - 1,0 ПДК (ОБУВ);
  • на территории, выделенной в документах градостроительного зонирования, решениях органов местного самоуправления для организации курортных зон, размещения санаториев, домов отдыха, пансионатов, туристских баз, организованного отдыха населения, в том числе пляжей, парков, спортивных баз и их сооружений на открытом воздухе, а также на территориях размещения лечебно-профилактических учреждений длительного пребывания больных и центров реабилитации - 0,8 ПДК (ОБУВ).

Таким образом, если за контурами объектов химическое, физическое и (или) биологическое воздействие не превышает санитарно-эпидемиологических требований - установление СЗЗ не требуется. Однако проект СЗЗ все равно должен быть разработан, поскольку именно в нем обосновывается отсутствие необходимости устанавливать СЗЗ.

Также может ставиться вопрос об изменении или прекращении существования ранее установленных СЗЗ (в т.ч. «ориентировочных» и «расчётных» СЗЗ до полной отмены данных понятий).

Особенно актуально это с учётом того, что во многих случаях устаревшие нормативы не учитывают применение современных технологий, оказывающих минимальное воздействие на окружающую среду.

Основаниями для изменения (в т.ч. уменьшения) СЗЗ могут выступать:

  • прекращение эксплуатации или ликвидация объекта, являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде; 
  • перевооружение объекта, являющегося источником негативного воздействия, изменение применяемых на объекте технологий производства продукции;
  • изменение вида разрешенного использования или назначения объекта.

Основанием для прекращения существования ранее установленной СЗЗ является:

  • прекращение эксплуатации или ликвидация объекта, не являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде;
  • обоснование отсутствия негативного воздействия от осуществляемой на объекте деятельности.

Таким образом, по заявлению заинтересованного лица при наличии любого из указанных выше обстоятельств (с представлением соответствующего обоснования), граница СЗЗ может быть уменьшена либо существование СЗЗ может быть полностью прекращено, что обеспечит возможность размещения на участке планируемых видов деятельности, запрещенных на территории СЗЗ.

Санитарные разрывы

Помимо СЗЗ в законодательстве есть такое понятие, как санитарный разрыв, который также необходимо учитывать при строительстве и реконструкции объектов недвижимости.

Санитарные разрывы устанавливаются в отношении транспортной инфраструктуры. А именно - для автомагистралей (включая магистральные улицы в городах), линий железнодорожного транспорта, метрополитена, гаражей и автостоянок, а также территорий вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов, для магистральных трубопроводов углеводородного сырья.

Санитарный разрыв в законе определен как расстояние от источника химического, биологического и/или физического воздействия, уменьшающее эти воздействия до значений гигиенических нормативов. Величина разрыва устанавливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, электромагнитных полей и др.) с последующим проведением натурных исследований и измерений.

Таким образом, санитарные разрывы направлены на обеспечение безопасности и нормального функционирования различных объектов. Виды таких объектов и конкретные размеры санитарных разрывов регулируются специальными отраслевыми нормами.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 и e-mail: margolin@2m.ru 
или через форму обратной связи: 

Юридические услуги