Оспаривание включения участка в зоны с особыми условиями использования

При оспаривания вхождения участков в зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно не только надлежащим образом обосновать, что участок не входит в границы соответствующей зоны, но и правильно выбрать способ защиты права – что именно и в каком процессуальном порядке оспаривать.

В перспективе границы большинства ЗОУИТ должны будут устанавливаться актами уполномоченных органов, которые можно будет оспаривать в суде или требовать пересмотра в досудебном порядке.

В то же время сейчас продолжается (и продлится далеко не один год) «переходный» период, когда границы многих таких зон установлены в раннее действовавшем порядке или не установлены вообще. А отсутствие их надлежащего установления пока ещё не гарантирует, что участок действительно не относится к соответствующей зоне.

Например, собственник участка может узнать о существенных ограничениях его использования только получив градостроительный план (ГПЗУ) или обратившись за выдачей разрешения на строительство. И, напротив, в градостроительной документации (генеральные планы, правила землепользования и застройки) указываются многочисленные ЗОУИТ, утратившие актуальность.

Яркий пример – зона санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы, с границами которой, вернее с их отсутствием, связано множество споров, вплоть до снесённых зданий и обманутых дольщиков.

В таких условиях часто также бывает необходимо получить судебный акт о том, что участок не подпадет под действие тех или иных ограничений (например не входит в ЗСО) заблаговременно – до начала строительства или в качестве «предпродажной подготовки» участка.

При этом любое судебное решение, в котором сделан мотивированный вывод о нераспространении на участок режима соответствующей ЗОУИТ, независимо от формального повода для спора, закрывает данный вопрос на перспективу, как минимум, для лиц, привлечённых к участию в споре. Например, на решение об оспаривании ГПЗУ можно будет в дальнейшем ссылаться при вводе объекта в эксплуатацию.

В свою очередь выбор способа зашиты часто влияет на подсудность спора – арбитражному суду либо районному или суду общей юрисдикции регионального звена. Что в ряде случаев, когда практика судов общей юрисдикции и арбитражных отличается, оказывает существенное влияние на исход спора.

В связи с этим помимо оспаривания в административном или судебном порядке решений уполномоченных органов об установлении ЗОУИТ или изменении их границ могут быть актуальны многочисленные иные способы судебной защиты, включая нижеследующие:

Оспаривание градостроительного плана участка (ГПЗУ)

В норме ГПЗУ представляет собой выписку из уже утверждённых документов, и не может устанавливать новых ограничений. В то же время на практике данное правило часто нарушается – сведения в ГПЗУ вносятся без надлежащих оснований. В этом случае актуально оспаривать непосредственно такой ГПЗУ.

Оспаривание ГПЗУ целесообразно в том числе тогда, когда проблемные пункты внесены с пометками вроде «сведения подлежат уточнению» или «приводится в информационных целях» так как указание каких-либо не подтверждённых документально сведений не допускается даже с такими оговорками.

Оспаривание генерального плана или правил землепользования и застройки

Данные документы, в норме, также не устанавливают границы ЗОУИТ, а лишь отображают уже установленные. Однако на практике в них достаточно часто вносятся надлежаще не обоснованные сведения о таких зонах, которые потом отображаются в ГПЗУ, учитываются при оформлении разрешительной документации на строительство.

В такой ситуации может потребоваться обжаловать именно генеральный план или правила землепользования и застройки. В том числе – могут оспариваться и материалы обоснования к генеральным планам.

Аналогично может идти речь об оспаривании иной градостроительной документации, в частности проектов планировки территории.

Оспаривание сведений ЕГРН

Данный способ защиты актуален если сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены Росреестром без надлежащих оснований либо при их внесении в ЕГРН некорректно установлены координаты границ. В иных же случаях актуально оспаривание документов, на основании которых Росреестр внёс эти сведения.

Оспаривание решений и писем государственных и муниципальных органов

В ряде случаев актуально оспаривание решений (постановлений, распоряжений) уполномоченных органов, в которых в качестве мотивировки упоминается наличие зон с особыми условиями использования. Например – решения об отказе в выкупе участка или в регистрации объекта на нём по «дачной амнистии» в связи с его вхождением в зону санитарной охраны водоснабжения.

Аналогично могут обжаловаться письма и иные документы информационного характера, исходящие от соответствующих государственных и муниципальных органов, в которых они делают вывод о вхождении участка в зону с особыми условиями использования.

В том числе часто бывает целесообразно «искусственное» создание спорной ситуации, когда владелец участка обращается в уполномоченный орган чтобы получить удобный для оспаривания отказ или иной документ.