Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Обеспечение коттеджного посёлка инфраструктурой

Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт успешной реализации проектов по строительству объектов ИЖС и садоводства, включая комплексную застройку коттеджных и дачных посёлков.

Готовы оказать юридические и смежные услуги на этапах от выбора участка и определения концепции строительства, до организации управления построенным посёлком.

В том числе по вопросам:

При продаже участков под индивидуальную застройку или садоводство обычно ставится задача обеспечить их в том или ином объёме необходимой для проживания инфраструктурой. В том числе:

Также, в зависимости от категории посёлка, могут ставиться задачи по устройству ограждения и организации охраны, обустройству в посёлке зон отдыха, детских и спортивных площадок. размещению объектов сервиса (магазины, кафе и т.д.).

Обеспечение коттеджного посёлка инфраструктурой

Для этих целей при межевании участка выделяются территории, которые не подлежат продаже (условно - «земли общего пользования).

Аналогично, может быть актуален вопрос благоустройства расположенных рядом с посёлком лесов, берегов водных объектов и иных природных территорий, которые не могут быть использованы непосредственно под застройку.

Если продавец участков не занимается всеми или частью из этих вопросов лично - ему необходимо, как минимум, обеспечить условия для решения этих задач самими покупателями. В противном случае, участок даже с неплохими характеристиками в части расположения может оказаться малоликвидным активом.

При этом ситуация осложняется тем, что для участков под ИЖС и личное подсобное хозяйство порядок управления землями общего пользования и общим имуществом просёлка (в т.ч. инженерными коммуникациями) нормативно не урегулирован. При этомм это далеко не все вопросы могут быть решены исходя из аналогии с многоквартирными домами или объединениями садоводов. Соответственно, продавец имеет достаточный простор для договорного регулирование на этапах продажи участков и формирования объединения собственников.

Земли общего пользования и обустройство дорог

Фактическое выделение части территории посёлка под дороги и земли общего пользования является неизбежным для сколько-нибудь крупного проекта, в рамках которого формируется улично-дорожная сеть и жилые кварталы.

Но при этом данные территории могут, как официально наделяться статусом земель общего пользования (с установлением красных линий в рамках проекта планировки, изменением разрешённого использования на соответствующие виды) либо формально оставаться одним из участков для жилого строительства. При этом наличие проекта планировки также упрощает подключение объекта к централизованным инженерным сетям.

Юридический статус данных земель имеет значение как с точки зрения налогообложения (или начисления арендной платы) так и с точки зрения возможности ограничения проезда по ним.

Обеспечение коттеджного посёлка инфраструктурой

В зависимости от целей, стоящих перед застройщиком (девелопером) посёлка участки общего пользования с расположенной на них инфраструктурой, инженерными сетями и т.д. могут:

Так при сохранении участков общего пользования за продавцом он может продолжать извлекать из них доход в том числе способами «на грани фола» - пользуясь зависимостью покупателей от необходимости использовать эти участки, подключаться к коммуникациям и т.д. В то же время в таком случае он продолжит нести налоговое бремя, отвечать перед покупателями участков за содержание инфраструктуры и т.д.

Принципиальным является также вопрос о том, кто и как несёт расходы на строительство инфраструктуры и как эти расходы компенсируют покупатели. Так могут быть установлены различные схемы договорных отношений с покупателями участков под ИЖС, например:

  • включение всех расходов на инфраструктуру в счёт цены участка.
  • оплата данных расходов по отдельному договору продавцу участка либо третьему лицу (в то числе позднее покупки участка, по мере благоустройства посёлка).
Правовой центр ДВА М имеет практический опыт организации и юридического сопровождения строительства коттеджных посёлков, начиная от приобретения участка и его межевания до оформления прав на дома, подключения к коммуникациям, выстраивания управления посёлком и договорной работы с покупателями недвижимости.

Обеспечение коттеджного посёлка инженерными коммуникациями

Коттеджный посёлок может обеспечиваться коммуникациями:

  • за счёт городских инженерных сетей;
  • за счёт автономных сетей, создаваемых в масштабе посёлка;
  • за счёт автономных соображений на каждом участке.

Так если с электроснабжением от цетрализоанной сети проблем обычно не возникает, то иные коммуникации чаще бывают автономными.

В свою очередь при подключении к городским сетям также возможны варианты:

  • прокладка коммуникаций сетевой организацией до границы каждого участка;
  • строительство девелопером либо объединёнными силами покупателей участков сетей от существующих магистральных до территории посёлка и в его пределах к каждому участку.

Обеспечение коттеджного посёлка инфраструктурой

При строительстве автономных сетей в масштабе посёлка или обеспечении своими силами подключения к магистральным сетям становятся принципиально важным вопрос о собственнике этих сетей после постройки (сохранение за застройщиком или объединением покупателей участков, передача муниципалитету или сетевой организации). И, соответственно, как будут организованы финансовые потоки при строительстве сетей и при их последующей эксплуатации.

Вопросы подключения к сетям регламентируются многочисленными подзаконными актами как в части обязательств сетевой организации подключить новых абонентов, так и в части тарифного регулирования (платы за подключение и в дальнейшем за коммунальные услуги). Также целесообразность тех или иных схем зависит от фактической ситуации с обеспеченностью территории коммуникациями.

Так при наличии технической возможности подключения к централизованным коммуникациям, как правило, экономически выгоднее требовать от сетевой организации сетей к каждому участку. В то же время данный вариант может потребовать недопустимо много времени и тогда строительство внутрипоселковых сетей целесообразнее обеспечить застройщику.

Необходимо учитывать, что в ряде случаев обязательно подключение именно к централизованным сетям (например к сети водоотведения при строительстве в зоне санитарной охраны питьевого водоснабжения). Альтернативой будет лишь оспаривание включения участка в такие зоны.

Вышеперечисленные вопросы целесообразно разрешать ещё на первом этапе реализации инвестиционного проекта по продаже участков или домов.

Правовой центр Два М предлагает подготовку комплексных юридических заключений (градостроительно-земельный аудит) по всем вопросам, связанным со строительством коттеджных посёлков. В том числе в части их обеспечения инженерными сетями, организации строительства инфраструктуры и последующего управления ею.

Примеры наших работ.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги