Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области

Генеральный план и правила землепользования и застройки

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Московской области, изменением правил землепользования и застройки муниципалитетов Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах
Представление интересов в суде
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключений Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Генеральные планы и правила землепользования и застройки в большинстве городских округов и поселений Московской области приняты фактически по единому стандарту. Это связано с тем, что в настоящее время разработка данных документов осуществляется на уровне Правительства Московской области, а не самих муниципалитетов.

Правила землепользования и застройки в Московской области, как правило, предусматривают ограниченный перечень территориальных зон с буквенно-цифровыми индексами, например Ж-1, О-4 и т.п. Для каждой из территориальных зон устанавливаются:

  • списки видов разрешенного использования (основных, условно разрешённых и вспомогательных);
  • параметры разрешённого строительства и предельные размеры земельных участков (в виде конкретных цифр или отсылок к нормативам градостроительного проектирования).

Территориальные зоны, как правило, разделяются на:

  • жилые различных видов (от ИЖС до многоэтажного строительства);
  • производственные, коммунальные, зоны инженерной инфраструктуры;
  • общественные и общественно-деловые;
  • сельскохозяйственные.

Также могут устанавливаться специфические зоны для исторических центров поселений, территории вблизи объектов культурного наследия, охраняемых природных территорий и т.д.

Ещё одним из значимых элементов ПЗЗ является перечень зон, в которых осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), ПЗЗ устанавливают как границы таких зон, так и параметры объектов, которые могут быть в них построены (виды разрешённого использования, площади для тех или иных видов и т.д.).

Также спецификой Московской области является указание в ПЗЗ границ лесного фонда по данным уполномоченных в сфере лесного хозяйства органов. Фактически ПЗЗ приводят сведения об имеющихся спорных ситуациях с наложением границ лесного фонда на участки иных категорий. Данные споры должны быть разрешены в установленном административном или судебном порядке, положения ПЗЗ в данном случае носят справочный характер и не должны быть предметом самостоятельного оспаривания.

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области

С учётом типичной структуры правил землепользования и застройки в муниципалитетах Московской области их изменение в целях нового строительства (реконструкции) может осуществляться путем:

Поскольку внесение изменений в ПЗЗ является для уполномоченных органов лишь правом, а не обязанностью – необходимо максимально подробно обосновать соответствие предлагаемых изменений не только интересам заявителя, но и задачам устойчивого градостроительного развития муниципального образования, улучшения качества жизни населения, экономических показателей и т.д. В связи с этим подготовка предложений о внесении изменений в ПЗЗ, сопроводительных документов к ним требует знания не только общих положений законодательства, но и актуальных тенденций в деятельности уполномоченных органов Московской области.

Например, областным чиновникам может показаться не целесообразным просто строительство очередных производственных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.

Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта - принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети. Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ. Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения, зоне охраны объектов культурного наследия.

Правовой центр ДВА М, обладает не только опытом и знаниями в сфере градостроительного регулирования в Московской области, но и деловыми контактами с проектными и иными специализированными организациями, участие которых необходимо для изменения ПЗЗ.

Градостроительный аудит участка

 

Определение необходимых изменений ПЗЗ

 

Интересы владельца участка

         
   

Подготовка обоснования изменений (текстовых и графических материалов)

   
         

Отклонение предложений

 

Рассмотрение предложений Комиссией по ПЗЗ и Мособлархитектуой

   
         
   

Подготовка проекта изменений специализированной организацией. Публичные слушания.

   
         

Отклонение изменений

 

Итоговое рассмотрение Мособлархитектурой

 

Акт о внесении изменений в ПЗЗ

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области осуществляет Главархитектура Московской области на основании заключения Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области. Последующее утверждение изменений на муниципальном уровне носит скорее формальный характер.

Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки в Московской области состоят преимущественно из должностных лиц правительства Московской области, с некоторым участием представителей муниципалитетов.

При этом публичные слушания проводятся администрациями муниципальных образований. Учитывая, что, как правило, ПЗЗ устанавливают небольшой перечень территориальных зон – в публичных слушаниях, затрагивающих режим каждой территориальной зоны, будет принимать участие значительное количество владельцев недвижимости.

В связи с вышесказанным отдельной достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такая оценка, наряду с анализом существующих ПЗЗ, осуществляется в рамках градостроительного аудита. Который целесообразно осуществить либо перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ либо ещё на этапе до покупки участка (осуществления иных капитальных вложений) если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Получение ГПЗУ в Московской области

Градостроительный план земельного участка является выпиской из документов, устанавливающих градостроительный регламент участка, его отнесение к тем или иным зонам с особыми условиями использования. В Московской области ГПЗУ заполняется в первую очередь на основании содержания Правил землепользования и застройки Москвы. Также принципиальное значение имеет проект планировки территории при его наличии.

При этом ГПЗУ не может устанавливать режим, отличающийся от правил землепользования и застройки или проекта планировки, устанавливать новые параметры или ограничения, либо изменять или отменять имеющиеся.

Сведения из иных, помимо ПЗЗ, источников используются в первую очередь при указании границ различных зон с особыми условиями использования (санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т.д.).

Поскольку ГПЗУ является выпиской из утверждённых документов, в настоящее время оспаривание непосредственно содержания ГПЗУ бывает актуально в случаях, когда ПЗЗ или иные документы, на основании которых заполнен ГПЗУ, составлены неполно или некорректно, либо когда при выдаче ГПЗУ уполномоченным органом допущены явные нарушения.

В большинстве случаев для получения ГПЗУ с требуемыми параметрами необходимо либо внесение изменений в правила землепользования и застройки, либо изменение или отмена документов, устанавливающих режим зон с особыми условиями использования.

Градостроительный план в Московской области выдаётся главным управлением архитектуры и градостроительства (Главархитектура). Для участков с разрешенным использованием под ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство ГПЗУ выдаёт местная администрация.

Отказ в выдаче градостроительного плана, помимо сугубо формальных оснований, предусмотрен в случае если в отношении земельного участка необходимо установление красных линий для определения границ территорий, предназначенных для размещения линейных объектов, и/или территорий общего пользования, либо изменение или отмена красных линий.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги