Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области

Представительство в уполномоченных органах Подробнее × Представительство в уполномоченных органах Осуществляем представление интересов на этапах оформления земельно-правовых отношений, получения ГПЗУ, согласования и экспертизы проектной документации, осуществления строительного надзора выдачи разрешений на строительство на ввод в эксплуатацию т.д. А также – по вопросам оформления земельно-правовых отношений, при проверках земельных участков и т.д. Закрыть

Представление интересов в суде Подробнее × Представление интересов в суде Готовы представлять интересы в том числе по спорам: о содержании градостроительного плана земельного участка, оспаривании действий (бездействий) связанных с его выдачей; об оспаривании правил землепользования и застройки, генеральных планов, иной градостроительной документации; о выдаче разрешении на строительство и ввод в эксплуатацию, оспаривании действий органов строительного надзора и т.д.; о включении участка в зоны с особыми условиями использования Закрыть

Взаимодействие с проектировщиками и экспертами Подробнее × Взаимодействие с проектировщиками и экспертами Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта, квалифицированных специалистов в области проектирования, инженерных изысканий, экспертов для проведения судебных внесудебных экспертиз. Закрыть

Подготовка юридических заключенийПодробнее × Подготовка юридических заключений Проводим проверку участка на предмет: действующего градостроительного регламента; перспектив изменения правил землепользования и застройки; вхождения в зоны с особыми условиями использования; влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон. Закрыть

Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов Подробнее × Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов Осуществляем юридическое и организационное сопровождение строительных и инвестиционных проектов, от приобретения участка и оформления земельно-правовых отношений, до получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объекта. Включая взаимодействие с государственными органами, гражданско-правовые вопросы взаимоотношений инвеститоров между собой, с подрядчиками и поставщиками. Закрыть

По вопросам:

• Внесения изменений в правила землепользования и застройки муниципалитетов Московской области;
• Судебного оспаривания правил землепользования и застройки, иной градостроительной документации;
• Получения ГПЗУ в Московской области. Споров, связанных с некорректным заполнением ГПЗУ или его несвоевременной выдачей;
• Подготовки проектов планировки и проектов межевания в Московской области;
• Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному развитию территории (КРТ), осуществления строительства в таких зонах;
• Градостроительного аудита, оценки градостроительного потенциала участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта;
• Размещения некапитальных объектов.

Генеральные планы и правила землепользования и застройки в большинстве городских округов и поселений Московской области приняты фактически по единому стандарту. Это связано с тем, что в настоящее время разработка данных документов осуществляется на уровне Правительства Московской области, а не самих муниципалитетов.

Правила землепользования и застройки в Московской области, как правило, предусматривают ограниченный перечень территориальных зон с буквенно-цифровыми индексами, например Ж-1, О-4 и т.п. Для каждой из территориальных зон устанавливаются:

• списки видов разрешенного использования (основных, условно разрешённых и вспомогательных);
• параметры разрешённого строительства и предельные размеры земельных участков (в виде конкретных цифр или отсылок к нормативам градостроительного проектирования).

Территориальные зоны, как правило, разделяются на:

• жилые различных видов (от ИЖС до многоэтажного строительства);
• производственные, коммунальные, зоны инженерной инфраструктуры;
• общественные и общественно-деловые;
• сельскохозяйственные.

Также могут устанавливаться специфические зоны для исторических центров поселений, территории вблизи объектов культурного наследия, охраняемых природных территорий и т.д.

Ещё одним из значимых элементов ПЗЗ является перечень зон, в которых осуществляется деятельность по комплексному развитию территории (КРТ, ранее - КУРТ), ПЗЗ устанавливают как границы таких зон, так и параметры объектов, которые могут быть в них построены (виды разрешённого использования, площади для тех или иных видов и т.д.).

Также спецификой Московской области является указание в ПЗЗ границ лесного фонда по данным уполномоченных в сфере лесного хозяйства органов. Фактически ПЗЗ приводят сведения об имеющихся спорных ситуациях с наложением границ лесного фонда на участки иных категорий. Данные споры должны быть разрешены в установленном административном или судебном порядке, положения ПЗЗ в данном случае носят справочный характер и не должны быть предметом самостоятельного оспаривания.

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области

С учётом типичной структуры правил землепользования и застройки в муниципалитетах Московской области их изменение в целях нового строительства (реконструкции) может осуществляться путем:

• включения участка в территориальную зону с наиболее подходящими параметрами из числа предусмотренных ПЗЗ;
• изменения границ территориальных зон (для исключения их пересечения с границами участков);
• корректировки списка видов разрешенного использования для территориальной зоны (т.е. не только для конкретного участка, но и для всех территорий с соответствующим индексом);
• установления, исключения или корректировки параметров зон, в которых осуществляются мероприятия по комплексному развитию территории (КРТ).

Поскольку внесение изменений в ПЗЗ является для уполномоченных органов лишь правом, а не обязанностью – необходимо максимально подробно обосновать соответствие предлагаемых изменений не только интересам заявителя, но и задачам устойчивого градостроительного развития муниципального образования, улучшения качества жизни населения, экономических показателей и т.д. В связи с этим подготовка предложений о внесении изменений в ПЗЗ, сопроводительных документов к ним требует знания не только общих положений законодательства, но и актуальных тенденций в деятельности уполномоченных органов Московской области.

Например, областным чиновникам может показаться не целесообразным просто строительство очередных производственных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.

Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта - принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети. Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ. Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения, зоне охраны объектов культурного наследия.

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области осуществляет Главархитектура Московской области на основании заключения Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области. Последующее утверждение изменений на муниципальном уровне носит скорее формальный характер.

Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки в Московской области состоят преимущественно из должностных лиц правительства Московской области, с некоторым участием представителей муниципалитетов.

При этом публичные слушания проводятся администрациями муниципальных образований. Учитывая, что, как правило, ПЗЗ устанавливают небольшой перечень территориальных зон – в публичных слушаниях, затрагивающих режим каждой территориальной зоны, будет принимать участие значительное количество владельцев недвижимости.

В связи с вышесказанным отдельной достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такая оценка, наряду с анализом существующих ПЗЗ, осуществляется в рамках градостроительного аудита. Который целесообразно осуществить либо перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ либо ещё на этапе до покупки участка (осуществления иных капитальных вложений) если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Для оценки стоимости наших услуг по градостроительно-земельному аудиту укажите кадастровые номера объектов и примерный перечень интересующих вопросов.

Написать нам или позвонить по телефону +7 (495) 989-47-25

Получение ГПЗУ в Московской области

Градостроительный план земельного участка является выпиской из документов, устанавливающих градостроительный регламент участка, его отнесение к тем или иным зонам с особыми условиями использования. В Московской области ГПЗУ заполняется в первую очередь на основании содержания Правил землепользования и застройки Москвы. Также принципиальное значение имеет проект планировки территории при его наличии.

При этом ГПЗУ не может устанавливать режим, отличающийся от правил землепользования и застройки или проекта планировки, устанавливать новые параметры или ограничения, либо изменять или отменять имеющиеся. В противном случае ГПЗУ может быть успешно оспорен.

Сведения из иных, помимо ПЗЗ, источников используются в первую очередь при указании границ различных зон с особыми условиями использования (санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т.д.).

Поскольку ГПЗУ является выпиской из утверждённых документов, в настоящее время оспаривание непосредственно содержания ГПЗУ бывает актуально в случаях, когда ПЗЗ или иные документы, на основании которых заполнен ГПЗУ, составлены неполно или некорректно, либо когда при выдаче ГПЗУ уполномоченным органом допущены явные нарушения, например, внесены сведения, не подтверждённые ни одним надлежаще утверждённым документом. Оспаривание ГПЗУ актуально в первую очередь при необоснованном внесении в него зон с особыми условиями использования, например – зоны санитарной охраны питьевого водоснабжения.

В большинстве случаев же для получения ГПЗУ с требуемыми параметрами необходимо либо внесение изменений в правила землепользования и застройки, либо изменение или отмена документов, устанавливающих режим зон с особыми условиями использования.

Градостроительный план в Московской области выдаётся главным управлением архитектуры и градостроительства (Главархитектура). Для участков с разрешенным использованием под ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство ГПЗУ выдаёт местная администрация.

Отказ в выдаче градостроительного плана, помимо сугубо формальных оснований, предусмотрен в случае если в отношении земельного участка необходимо установление красных линий для определения границ территорий, предназначенных для размещения линейных объектов, и/или территорий общего пользования, либо изменение или отмена красных линий.