Зоны КРТ в правилах землепользования и застройки

В правилах землепользования и застройки устанавливаются зоны, в которых в будущем планируется осуществление КРТ (ранее – зоны КУРТ). Для каждой из таких зон устанавливается перечень возможных видов разрешённого использования, предельные параметры строительства, а также требования по обеспечению данной зоны КРТ инфраструктурой для устойчивого развития.

То есть фактически зоны КРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.

При этом необходимо учитывать, что процедура КРТ по инициативе уполномоченного органа может быть инициирована и для участков, не входящих в соответствующую зону по ПЗЗ, то есть наличие зоны комплексного развития территории в правилах землепользования и застройки сейчас актуально только для правообладателя участка с точки зрения возможности инициировать КРТ и запрета на развитие территории иными способами.

Для правообладателя участка, попавшего в такую зону, это помимо возможности инициировать проект КРТ, несёт также серьезные ограничения. А именно в зонах КРТ не допускается никакое капитальное строительство, реконструкция, а также межевание участков иначе чем на основании проекта планировки, утверждённого в рамках одного из режимов КРТ, и соответствующего соглашения с уполномоченным органом. В связи с этим, владелец участка или объектов недвижимости, попавших в зону КРТ вправе лишь использовать их по первоначальному назначению без возможности изменения назначения или увеличения параметров.

Таким образом, в зонах КРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

В том числе в зоне КРТ не могут строиться и объекты ИЖС и садовые дома, регистрируемые в порядке «дачной амнистии». В противном случае есть риски как отказа Росреестра в регистрации, так и последующего признания объектов самовольными постройками.

Это особенно неприятно о с учётом того, что в Московской области в зоны КРТ (на момент принятия большинства действующих ПЗЗ – зоны КУРТ) включено большое количество как свободных так и застроенных участков, принадлежащих частным лицам. Причём в большинстве случаев зоны КРТ установлены «на перспективу» при отсутствии инвестора, готового инициировать процедуру КРТ. Либо же в качестве запретительной меры, исключающей застройку без согласия уполномоченного органа. Соответственно, актуально задачей стало внесение изменений в правила землепользования и застройки для исключения из них зон КРТ.