Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя объекта недвижимости

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах Представление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

 

Подготовка юридических заключений Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное развитие и освоение территорий

Данный договор предполагает комплексную застройку территории собственниками и арендаторами (по долгосрочным договорам) расположенных на данной территории участков и объектов недвижимости. При этом соответствующие участки должны быть включены правилами землепользования и застройки в территории комплексного устойчивого развития (КУРТ).

Наиболее актуально применение данного договора при застройке перепрофилируемых промышленных зон и иных достаточно крупных территорий, застроенных неэффективно используемой недвижимостью, а также свободных земель (в т.ч. бывших сельскохозяйственных), включённых в границы населенных пунктов. В том числе – для массового жилищного строительства на таких территориях.

При этом заключение данного договора может быть фактически принудительным. Так, в случае, если действующими ПЗЗ территория отнесена к зонам комплексного устойчивого развития (КУРТ), то заключение договора является для правообладателей альтернативой изъятию участков и недвижимости в рамках процедуры комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления.

Другая альтернатива в данном случае – внесение изменений в правила землепользования и застройки.

Предмет договора сводится к тому, что частный субъект – один или несколько правообладателей участков или объектов капитального строительства - обязуются построить предусмотренные договором объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объёме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как правообладателей участков, так и публичного субъекта – муниципалитета или региональных властей. Аналогично распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Инфраструктура размещается, в первую очередь, на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вошедших в территорию комплексного развития. Если строительство инфраструктуры возложено на частного субъекта – такие участки предоставляются ему в аренду без торгов.

Также частному субъекту могут предоставляться льготы по арендной плате и налоговые льготы.

Также на публичный субъект возлагаются обязанности юридического характера – обеспечить, исходя из своих полномочий формирование земельных участков и в соответствии с проектом планировки, изменение их разрешенного использования и т.д.

Для реализации договора о комплексном развитии является обязательной подготовка проекта планировки территории и (в его составе) проекта межевания. Причем такой проект готовится силами правообладателя (правообладателей) участков до заключения договора. При этом принятия отдельного решения о подготовке проекта планировки территории со стороны уполномоченного органа не требуется.

Подготовленный проект либо утверждается уполномоченным органом, либо может быть направлен на доработку, отказ в утверждении проекта планировки в данном случае законом не предусмотрен.

При этом проект планировки утверждается без публичных слушаний.

Таким образом, договор о развитии территории по инициативе правообладателя позволяет в сокращенные, по сравнению с общим порядком, сроки обеспечить оформление градостроительной документации, разрешить вопросы создания инфраструктуры. И, соответственно, быстрее приступить непосредственно к проектированию и строительству.

Однако основной и непростой задачей для потенциального инвестора является внесение положений о комплексном развитии соответствующей территории в правила землепользования и застройки, установление для неё приемлемых видов разрешённого использования и параметров строительства.

В данном случае, если зона КУРТ, в правилах землепользования и застройки не установлена, либо параметры существующей зоны не устраивают инвестора – необходимо инициировать изменение правил землепользования и застройки. В рамках процедуры изменения ПЗЗ предстоит обосновать, что строительство объектов конкретного вида и с конкретными параметрами соответствует задачам устойчивого развития соответствующей территории и представлениям чиновников о перспективах развития населенного пункта (а не только интересам инвестора).

С данной целью необходим предварительный градостроительный аудит территории на предмет возможных в перспективе вариантов её использования, установления нового градостроительного регламента. Разумные пределы возможного изменения ПЗЗ необходимо определять с учетом расположения территории и её соседства с теми или иными объектами, обеспеченности транспортом и иной инфраструктурой, имеющихся стратегических планов по развитию населенного пункта.

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по внесению изменений в ПЗЗ Москвы и муниципалитетов Московской области, в том числе:

  • градостроительный аудит земельных участков;
  • подготовку градостроительного обоснования в специализированной организации;
  • составление и подачу заявлений;
  • представление интересов в инстанциях.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги