+7 495 989-47-25

КРТ по инициативе правообладателей

 

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).

В том числе:

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей это разновидность деятельности по комплексному развитию территории, которая предполагает организованную застройку территории собственниками и арендаторами (по долгосрочным договорам) расположенных на данной территории участков и объектов недвижимости.

Данная процедура может быть инициирована правообладателем участка, входящего в зону КРТ установленную Правилами землепользования и застройки (ранее – зоны КУРТ), либо в отношении которой уполномоченным органом принято решение о КРТ (в последнем случае правообладатели участка вправе сами выступить инициаторами КРТ в качестве альтернативы принудительному выкупу недвижимости).

Наиболее актуально применение договора о комплексном развитии территории при застройке перепрофилируемых промышленных зон и иных достаточно крупных территорий, застроенных неэффективно используемой недвижимостью, а также свободных земель (в т.ч. бывших сельскохозяйственных), включенных в границы населенных пунктов. В том числе – для массового жилищного строительства на таких территориях.

В то же время на практике использование данного режима часто оказывается вынуждаемым для правообладателей так как на участках, включённых в зоны комплексного развития территории (КРТ) правилами землепользования и застройки любое строительство или реконструкция, независимо от масштабов, осуществляются только в порядке КРТ. А включёнными в такие зоны нередко оказываются не только участки, объективно нуждающиеся в комплексном развитии. В связи с чем их владельцы оказываются перед выбором - вносить изменения в правила землепользования и застройки либо строить в режиме КРТ.

Аналогично правообладатели участков в зоне КРТ в случае предстоящего принудительного выкупа их недвижимости для реализации проекта КРТ по инициативе уполномоченного органа вместо этого могут сами выступить застройщиками. В таком случае к проекта также применяются правила о комплексом развитии территории по инициативе правообладателя. Но в этой ситуации решение должно приниматься единогласно всеми собственниками недвижимости, в отношении которой соответствующая процедура инициирована уполномоченным органом

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о КРТ, заключаемых органами местного самоуправления с собственниками или арендаторами земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Предмет договора о комплексном развитии территории сводится к тому, что частный субъект – один или несколько правообладателей земельных участков или объектов капитального строительства - обязуются построить предусмотренные договором объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

При этом если правообладатель не собственник, то срок действия его прав на участок должен составлять на день заключения договора не менее чем пять лет, а также у него должно иметься письменное согласие собственника.

Вместе с тем, участие в комплексном развитии территории правообладателей всех земельных участков в границах конкретной зоны КРТ не является обязательным. То есть каждый собственник участка в зоне КРТ вправе инициировать соответствующий проект в отношении своего участка. (кроме случаев, когда уже принято решение о КРТ по инициативе уполномоченного органа).

В случае, если КРТ по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.

Также стоит отметить, что для заключения договора с правообладателями, принятие решения о КРТ со стороны уполномоченного органа не требуется. При этом сведения, подлежащие включению в решение о комплексном развитии территории, подлежат включению в такой договор.

Лицо, которое обращается за заключением договора комплексного развития территории по инициативе правообладателей первым, разрабатывает проект планировки территории и заключает договор только в отношении своего земельного участка.

В случае, если в последующем правообладатели земельных участков, расположенных в той же зоне, захотят присоединиться к договору, они будут вынуждены согласовывать проект изменений в изначально разработанный проект планировки территории со всеми сторонами договора о комплексном развитии территории.

Правовой центр ДВА М готов как подготовить подробный план мероприятий (дорожную карту) осуществления проекта по КРТ в рамках градостроительного аудита так и в дальнейшем сопровождать реализацию данного проекта.

Примеры работ по градостроительному аудиту.

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как правообладателей участков, так и публичного субъекта – муниципалитета или региональных властей. Аналогично распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Инфраструктура размещается, в первую очередь, на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вошедших в территорию комплексного развития. Если строительство инфраструктуры возложено на частного субъекта – такие участки предоставляются ему в аренду без торгов.

Также частному субъекту могут предоставляться льготы по арендной плате и налоговые льготы.

Кроме того на публичный субъект возлагаются обязанности юридического характера – обеспечить, исходя из своих полномочий, формирование земельных участков и в соответствии с проектом планировки, изменение их разрешенного использования и т.д.

Для реализации комплексного развития территории по инициативе правообладателей является обязательной подготовка проекта планировки территории и (в его составе) проекта межевания. Причем такие проекты готовятся силами правообладателя (правообладателей) участков и утверждаются в упрощённом порядке (в т.ч. без публичных слушаний).

Таким образом, если речь идёт о масштабных проектах договор развития территории по инициативе правообладателей позволяет в сокращенные, по сравнению с общим порядком, сроки обеспечить оформление градостроительной документации, разрешить вопросы создания инфраструктуры. И, соответственно, быстрее приступить непосредственно к проектированию и строительству.

В то же время для небольших объектов, особенно для ИЖС, реконструкции существующих зданий т.д. данная процедура является весьма обременительной. В связи с чем актуален и вопрос исключения зон КРТ из правил землепользования и застройки.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 и e-mail: margolin@2m.ru 
или через форму обратной связи: 

Юридические услуги