Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон комплексного развития территории (КУРТ) и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Представительство в уполномоченных органах
Представление интересов в суде
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключений
Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей предполагает комплексную застройку территории собственниками и арендаторами (по долгосрочным договорам) расположенных на данной территории участков и объектов недвижимости.

При этом соответствующие земельные участки должны быть включены правилами землепользования и застройки в территории комплексного устойчивого развития (КУРТ).

Наиболее актуально применение договора о комплексном развитии территории при застройке перепрофилируемых промышленных зон и иных достаточно крупных территорий, застроенных неэффективно используемой недвижимостью, а также свободных земель (в т.ч. бывших сельскохозяйственных), включенных в границы населенных пунктов. В том числе – для массового жилищного строительства на таких территориях.

При этом заключение такого договора может быть фактически принудительным. Так, в случае, если действующими ПЗЗ территория отнесена к зоне комплексного устойчивого развития (КУРТ) то новое строительство и реконструкция с изменением технико-экономических параметров в «обычном» порядке больше не допускаются. Другая альтернатива в данном случае – внесение изменений в правила землепользования и застройки.

Кроме того, в ряде случаев заключение договора является для правообладателей альтернативой изъятию объектов недвижимости в рамках процедуры комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления.

Предмет договора о комплексном развитии территории сводится к тому, что частный субъект – один или несколько правообладателей земельных участков или объектов капитального строительства - обязуются построить предусмотренные договором объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Участие в комплексном развитии территории правообладателей всех земельных участков в границах конкретной зоны КУРТ не является обязательным.

При этом лицо, которое обращается за заключением договора комплексного развития территории по инициативе правообладателей первым, разрабатывает проект планировки территории и заключает договор только в отношении своего земельного участка.

В случае, если в последующем правообладатели земельных участков, расположенных в той же зоне, захотят присоединиться к договору, они будут вынуждены согласовывать проект изменений в изначально разработанный проект планировки территории со всеми сторонами договора о комплексном развитии территории.

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как правообладателей участков, так и публичного субъекта – муниципалитета или региональных властей. Аналогично распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Инфраструктура размещается, в первую очередь, на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вошедших в территорию комплексного развития. Если строительство инфраструктуры возложено на частного субъекта – такие участки предоставляются ему в аренду без торгов.

Также частному субъекту могут предоставляться льготы по арендной плате и налоговые льготы.

Также на публичный субъект возлагаются обязанности юридического характера – обеспечить, исходя из своих полномочий, формирование земельных участков и в соответствии с проектом планировки, изменение их разрешенного использования и т.д.

Для реализации комплексного развития территории по инициативе правообладателей является обязательной подготовка проекта планировки территории и (в его составе) проекта межевания. Причем такие проекты готовятся силами правообладателя (правообладателей) участков еще до заключения договора. При этом принятия отдельного решения о подготовке проекта планировки территории со стороны уполномоченного органа не требуется.

Подготовленный проект договора о комплексном развитии территории либо утверждается уполномоченным органом, либо может быть направлен на доработку, отказ в утверждении проекта планировки в данном случае законом не предусмотрен.

При этом проект планировки утверждается без публичных слушаний.

Таким образом, договор развития территории по инициативе правообладателей позволяет в сокращенные, по сравнению с общим порядком, сроки обеспечить оформление градостроительной документации, разрешить вопросы создания инфраструктуры. И, соответственно, быстрее приступить непосредственно к проектированию и строительству.

Однако основной и непростой задачей для потенциального инвестора является внесение положений о комплексном развитии соответствующей территории в правила землепользования и застройки, установление для нее приемлемых видов разрешенного использования и параметров строительства.

В данном случае, если зона комплексного устойчивого развития территории (КУРТ), в ПЗЗ не установлена, либо параметры существующей зоны не устраивают инвестора – необходимо инициировать изменение правил землепользования и застройки. В рамках процедуры изменения ПЗЗ предстоит обосновать, что строительство объектов конкретного вида и с конкретными параметрами соответствует задачам комплексного устойчивого развития соответствующей территории и представлениям чиновников о перспективах развития населенного пункта (а не только интересам инвестора).

С данной целью необходим предварительный градостроительный аудит территории на предмет возможных в перспективе вариантов ее использования, установления нового градостроительного регламента.

Разумные пределы возможного изменения ПЗЗ необходимо определять с учетом расположения конкретной территории и ее соседства с теми или иными объектами, обеспеченности транспортом и иной инфраструктурой, имеющихся стратегических планов по развитию населенного пункта.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги