Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Режим комплексного развития территории по инициативе уполномоченного органа предоставляет органам местного самоуправления и городским властям городов федерального значения широкие полномочия по изъятию нежилой недвижимости и дальнейшему предоставлению соответствующих территорий инвесторам для комплексной застройки.

В первую очередь, данная схема актуальна для принудительной ликвидации значительных по площади промышленных зон в Москве и иных крупных городах, в целях передачи освобождаемых территорий для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.

Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления

Данный режим распространяется на территории, которые включены правилами землепользования и застройки в территории мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).

Заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе муниципалитета возможно в случаях, если более 50% земельных участков в пределах данной территории соответствует одному из следующих критериев:

• заняты аварийной недвижимостью, либо недвижимостью, которая предполагается к сносу согласно адресной программе, и эта недвижимость не относится к многоквартирным домам;
• заняты объектами капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос и реконструкция которых планируется на основании утвержденной муниципальной адресной программы;
• имеют разрешенное использование, противоречащее градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ;
• заняты не соответствующей градостроительному регламенту недвижимостью;
• заняты объектами капитального строительства, признанными самовольными постройками.

То есть данный режим предназначен для «принудительной» реорганизации территорий, занятых неэффективно используемой нежилой недвижимостью (в отличие от договора о развитии застроенной территории, применяемого в отношении жилой застройки).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей комплексному развитию территории

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности.

В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей. В противном случае, органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества. При этом установлен довольно жесткий 6-месячный срок на подготовку и согласование проекта планировки и условий договора о комплексном развитии по инициативе правообладателей.

То есть, фактически, уполномоченный орган, затягивая процесс согласования данных документов, может блокировать заключение договора с правообладателями, что влечет изъятие у них недвижимости.

Таким образом, для зон КУРТ предусмотрено особое основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительному регламенту и эффективно используемым.

В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.

Следует учитывать, что если положения о комплексном развитии территории внесены в Правила землепользования и застройки, которые не признаны недействительными в соответствующей части, то законных оснований оспорить изъятие, вероятнее всего, не будет. Соответственно, для правообладателей участков, желающих их сохранить, принципиально важным является момент утверждения ПЗЗ или внесения в них соответствующих изменений. В ряде случаев может быть актуально оспаривание ПЗЗ (актов о внесении изменений в ПЗЗ) в судебном порядке.

Компенсация за изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд

Отдельной проблемой является определение размера компенсации за изъятие объектов недвижимости и его судебное оспаривание.

При изъятии земельных участков и объектов, расположенных в границах подлежащей комплексному развитию территории, размер возмещения в силу закона подлежит определению исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости, включая убытки правообладателей в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.

Вместе с тем, определяя размер возмещения уполномоченный орган основывается на выводах независимого (ясно, от кого) эксперта в отчете об оценке, в то время как обязанность по представлению доказательств несения убытков полностью возлагается на правообладателя изымаемой недвижимости.

Размер и порядок выплаты возмещения указывается в проекте соглашения об изъятии недвижимости, направляемом уполномоченным органом правообладателям изымаемой недвижимости с приложением отчета об оценке.

Отметим, что правообладатель вправе не согласиться с определенным уполномоченным органом размером возмещения и оспорить его в судебном порядке.

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается на аукционе.

Предмет договора сводится к тому, что частный инвестор обязуется:

• подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания;
• построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично, договором о комплексном развитии территории распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости. При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор.

После прекращения права собственности прежнего правообладателя участки поступают инвестору в собственность (либо передаются в аренду, если являются ограниченными в обороте). Участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых прекращаются ранее действовавшие договоры аренды, передаются инвестору в аренду без торгов.

Также уполномоченный орган передает инвестору в аренду без торгов свободные участки из земель государственной и муниципальной собственности.

Схема договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления весьма актуальна для реновации «проблемных» территорий существующей застройки – например, в г. Москве таким образом может проводиться застройка нефункционирующих промзон.

Но при этом неизбежно возникновение значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, а также с желанием собственников заключить договор о комплексном развитии по своей инициативе.