Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.
Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.
| Представительство в уполномоченных органах | Представление интересов в суде | Взаимодействие с проектировщиками и экспертами |
| Подготовка юридических заключений | Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов |
По вопросам:
- Установления и исключения из ПЗЗ зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), изменения параметров строительства в зонах КУРТ.
- Заключения договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя или уполномоченного органа.
- Подготовки проектов планировки территории.
- Сноса объектов недвижимости в рамках мероприятий по комплексному развитию территории, компенсации их стоимости.
- Осуществления строительства в зонах КУРТ.
- Внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области.
- Градостроительного аудита, оценки градостроительного потенциала участка перед его покупкой или началом инвестиционного проекта.
Режим развития территории по инициативе уполномоченного органа предоставляет органам местного самоуправления и городским властям городов федерального значения широкие полномочия по изъятию нежилой недвижимости и дальнейшему предоставлению соответствующих территорий инвесторам для комплексной застройки.
В первую очередь, данная схема актуальна для принудительной ликвидации промышленных зон в Москве и иных крупных городах, чтобы затем передать освобождаемые территории для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.
1. Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления
Данный режим распространяется на территории, которые включены правилами землепользования и застройки в территории мероприятий по комплексному устойчивому развитию (КУРТ).
Заключение договора о развитии территории по инициативе муниципалитета возможно в случаях, если более 50% земельных участков в пределах данной территории соответствует одному из следующих критериев:
- заняты аварийной недвижимостью, либо недвижимостью, которая предполагается к сносу согласно адресной программе, и эта недвижимость не относится к многоквартирным домам;
- имеют разрешённое использование, противоречащее градостроительному регламенту;
- заняты не соответствующей градостроительному регламенту недвижимостью;
- заняты объектами капитального строительства, признанными самовольными постройками.
То есть данный режим предназначен для «принудительной» реорганизации территорий, занятых неэффективно используемой нежилой недвижимостью (в отличие от договора о развитии застроенной территории, применяемого в отношении жилой застройки).
2. Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей развитию территории
Решение о комплексном развитии территории может быть принято органом местного самоуправления как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности. В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей. В противном случае органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества. При этом установлен довольно жесткий шестимесячный срок на подготовку и согласование проекта планировки и условий договора о комплексном развитии по инициативе правообладателей. То есть, фактически, уполномоченный орган, затягивая процесс согласования данных документов, может блокировать заключение договора с правообладателями, что влечет изъятие у них недвижимости.
Таким образом, для зон КУРТ предусмотрено особое основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительному регламенту и эффективно используемым. В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.
Следует учитывать, что если положения о комплексном устойчивом развитии соответствующей территории внесены в Правила землепользования и застройки, которые не признаны недействительными в соответствующей части, то законных оснований оспорить изъятие, вероятнее всего, не будет. Соответственно, для правообладателей участков, желающих их сохранить, принципиально важным является момент утверждения ПЗЗ или внесения в них соответствующих изменений. В ряде случаев может быть актуально оспаривание ПЗЗ (актов о внесении изменений в ПЗЗ) в судебном порядке.
Отдельной проблемой является определение размера компенсации за изъятие объектов недвижимости и его судебное оспаривание.
Сам порядок изъятия земельных участков для целей комплексного развития территории также предельно упрощён – обращение публичного органа в суд за решением об изъятии допускается уже через месяц после направления собственнику предложения о выкупе его недвижимости. Решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.
3. Договор о комплексном развитии территорию по инициативе органа местного самоуправления
Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается на аукционе.
Предмет договора сводится к тому, что частный инвестор обязуется:
- подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания;
- построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объёме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).
Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично, договором распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.
Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости. При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор. После прекращения права собственности прежнего правообладателя участки поступают инвестору в собственность (либо передаются в аренду, если являются ограниченными в обороте). Участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых прекращаются ранее действовавшие договоры аренды, передаются инвестору в аренду без торгов.
Также уполномоченный орган передает инвестору в аренду без торгов свободные участки из земель государственной и муниципальной собственности.
Схема договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления весьма актуальна для реновации «проблемных» территорий существующей застройки – например, в г. Москве таким образом может проводиться застройка нефункционирующих промзон.
Но при этом неизбежно возникновение значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, а также с желанием собственников заключить договор о комплексном развитии по своей инициативе.
