КРТ по инициативе уполномоченного органа

Режим комплексного развития территории по инициативе уполномоченного органа предоставляет органам местного самоуправления и городским властям городов федерального значения широкие полномочия по изъятию нежилой недвижимости и дальнейшему предоставлению соответствующих территорий инвесторам для комплексной застройки.

В первую очередь, данная схема актуальна для принудительной ликвидации значительных по площади промышленных зон в Москве и иных крупных городах, в целях передачи освобождаемых территорий для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.

Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления

Стоит отметить, что в настоящее время закон не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки (как было установлено раньше для зон КУРТ).

С практической точки зрения это означает, что земельные участки могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Данное обстоятельство говорит о существенном риске для правообладателей недвижимости, потенциально подпадающей под критерии изъятия для целей КРТ.

В отношении застроенной нежилой недвижимостью территории для принятия решения о КРТ, требуется чтобы на ней находились аварийные объекты, здания, подлежащие сносу в соответствии с адресными программами, самовольные постройки, либо объекты, назначение или параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Но при этом в границы территории, на которой реализуется решение о КРТ, могут включаться и объекты, не соответствующие этим критериям, если они расположены в том же элементе планировочной структуры (квартале, микрорайоне). Причём процентное соотношение таких объектов не установлено, то есть, теоретически, одного аварийного здания или самовольной постройки на квартал достаточно для принятия решения о принудительном выкупе всей нежилой недвижимости в нём для целей КРТ.

Кроме того, несоответствие объекта градостроительному регламенту может быть связанно с тем, что правила землепользования и застройки приняты в редакции, противоречащей фактическому использованию территории. Например, для действующей промзоны в качестве единственного вида разрешённого использования устанавливается жилая застройка, на основании чего в дальнейшем принимается решение о КРТ.

Таким образом, для зон КРТ предусмотрено особое основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительному регламенту и эффективно используемым.

То есть данный режим предназначен для «принудительной» реорганизации территорий, занятых неэффективно используемой, по мнению уполномоченного органа, нежилой недвижимостью.

Кроме того, механизм КРТ по типу реновации распространяется и на многоквартирные дома. Так, если раньше расселению подлежали только аварийные дома или те, что шли под снос, то сейчас регионы могут утвердить определенные критерии для включения дома в проект КРТ. После этого жители принимают решение, участвовать им в этом или нет. Если 2/3 жильцов проголосовали «за», дом можно расселить.

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей комплексному развитию территории

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности.

В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если все правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей и дальнейшая реализация проекта ведётся в рамках данной процедуры. При этом установлен довольно жесткий 45-дневный срок на принятие соответствующего решения собственниками. В противном случае, органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества.

В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.

Компенсация за изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд

Отдельной проблемой является определение размера компенсации за изъятие объектов недвижимости и его судебное оспаривание.

При изъятии земельных участков и объектов, расположенных в границах подлежащей комплексному развитию территории, размер возмещения в силу закона подлежит определению исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости, включая убытки правообладателей в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.

Вместе с тем, определяя размер возмещения уполномоченный орган основывается на выводах независимого (ясно, от кого) эксперта в отчете об оценке, в то время как обязанность по представлению доказательств несения убытков полностью возлагается на правообладателя изымаемой недвижимости.

Размер и порядок выплаты возмещения указывается в проекте соглашения об изъятии недвижимости, направляемом уполномоченным органом правообладателям изымаемой недвижимости с приложением отчета об оценке.

Отметим, что правообладатель вправе не согласиться с определенным уполномоченным органом размером возмещения и оспорить его в судебном порядке.

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается на аукционе.

Предмет договора сводится к тому, что частный инвестор обязуется:

• подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания;
• построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично, договором о комплексном развитии территории распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости. При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор.

После прекращения права собственности прежнего правообладателя участки поступают инвестору в собственность (либо передаются в аренду, если являются ограниченными в обороте). Участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых прекращаются ранее действовавшие договоры аренды, передаются инвестору в аренду без торгов.

Также уполномоченный орган передает инвестору в аренду без торгов свободные участки из земель государственной и муниципальной собственности.

Схема договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления весьма актуальна для реновации «проблемных» территорий существующей застройки – например, в г. Москве таким образом может проводиться застройка нефункционирующих промзон.

Но при этом неизбежно возникновение значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, а также с желанием собственников заключить договор о комплексном развитии по своей инициативе.