Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Комплексное развитие территории (КРТ)


Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).

В том числе:

Комплексное развитие территорий (КРТ) - совокупность мероприятий, направленных на организованною застройку крупных территорий с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития. Специфика КРТ состоит в обязательном наличии соглашения между застройщиком и органами власти, регламентирующего взаимные обязательства, связанные со строительным проектом, ведении застройки только на основании проекта планировки территории, предусматривающего параметры объектов основанного назначения и создаваемой для них инфраструктуры.

По своей сути КРТ (ранее – КУРТ) - это два взаимосвязанных направления:

  • Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих, устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.
  • Строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов (МКД), объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

В градостроительном законодательстве понятие КРТ появилось сравнительно недавно – в конце 2020 года.

Однако нельзя сказать, что данный правовой институт является совершенно новым для правовой реальности России, поскольку до внесений изменений достаточно долго, указанные направления реализовались в рамка комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).

При этом декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима после его реформирования осталась неизменной – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников. Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектар.

Также КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости – как квартир в сносимых многоквартирных домах, так и нежилых объектов. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А соразмерность компенсации собственникам сносимой недвижимости часто является предметом споров.

Во многих случаях зона КРТ (ранее – КУРТ) устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.

С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.

Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.

Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.

Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

На практике данный режим применяется как для реновации существующей застройки - бывших промзон и т.д. (актуально, в первую очередь, в Москве), так и нового строительства на свободных территориях (что более характерно для Московской области).

Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КРТ может осуществляться только при наличии:

  • утвержденного проекта планировки территории;
  • договора с органом местного самоуправления (в Москве – Правительством Москвы) о комплексном развитии территории, заключаемого по инициативе либо собственников объектов недвижимости, либо уполномоченного органа.
До начала реализации проекта КРТ или иных инвестиционных проектов целесообразно рассмотреть специфику конкретного участка и планируемого строительства в рамах градостроительного аудита, подготовить детальную «дорожную карту» реализации проекта.

Примеры наших работ в сфере градостроительного аудита.

Виды КРТ

Существуют принципиально разные виды деятельности по КРТ (аналогично ранее предусмотренным для зон КУРТ) в зависимости от того, кто выступает застройщиком:

В рамках КРТ по инициативе уполномоченного органа закон выделяет специальные режимы для:

  • территорий, занятых многоквартирными домами, подлежащими сносу;
  • территорий, занятых нежилой застройкой, подлежащей сносу;
  • свободных участков и территорий, занятых объектами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

В том числе для КРТ установлены специальные (и весьма широкие) основания сноса многоквартирных домов и изъятия нежилой недвижимости у собственников.

Соответственно, осуществление комплексного развития территории правообладателем участка может носить вынужденный характер. Так при определённых условиях уполномоченный орган может поставить правообладателей участков перед выбором между реализацией КРТ ими самими и принудительным выкупом участка под КРТ по инициативе уполномоченного органа[.

Зоны КРТ в правилах землепользования и застройки

В правилах землепользования и застройки устанавливаются зоны, в которых в будущем планируется осуществление КРТ (ранее – зоны КУРТ). Для каждой из таких зон устанавливается перечень возможных видов разрешённого использования, предельные параметры строительства, а также требования по обеспечению данной зоны КРТ инфраструктурой для устойчивого развития.

То есть фактически зоны КРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.

Комплексное развитие территории

Для правообладателя участка, попавшего в такую зону, это помимо возможности инициировать проект КРТ, несёт также серьезные ограничения. А именно в зонах КРТ не допускается никакое капитальное строительство, реконструкция, а также межевание участков иначе чем на основании проекта планировки, утверждённого в рамках одного из режимов КРТ, и соответствующего соглашения с уполномоченным органом. В связи с этим, владелец участка или объектов недвижимости, попавших в зону КРТ вправе лишь использовать их по первоначальному назначению без возможности изменения назначения или увеличения параметров.

Таким образом, в зонах КРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

В том числе в зоне КРТ не могут строиться и объекты ИЖС и садовые дома, регистрируемые в порядке «дачной амнистии». В противном случае есть риски как отказа Росреестра в регистрации, так и последующего признания объектов самовольными постройками.

Это особенно неприятно о с учётом того, что в Московской области в зоны КРТ (на момент принятия большинства действующих ПЗЗ – зоны КУРТ) включено большое количество как свободных так и застроенных участков, принадлежащих частным лицам. Причём в большинстве случаев зоны КРТ установлены «на перспективу» при отсутствии инвестора, готового инициировать процедуру КРТ. Либо же в качестве запретительной меры, исключающей застройку без согласия уполномоченного органа. Соответственно актуально задачей стало внесение изменений в правила землепользования и застройки для исключения из них зон КРТ

Правовой центр ДВА М готов предложить услуги по внесению изменении в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области в части как исключения и из них зон КРТ так и внесения изменении в виды разрешённого использования, параметры строительства и обеспеченности инфраструктурой для таких зон.

При этом отметим, что наличие зоны комплексного развития территории в правилах землепользования и застройки сейчас актуально только для правообладателя участка с точки зрения возможности инициировать КРТ и запрета на развитие территории иными способами.

Тогда как уполномоченный орган вправе инициировать КРТ фактически на любой территории, свободна от застройки или занята объектами, подпадающими под критерии для принудительного выкупа, по своему усмотрению, не взирая на содержание генерального плана и правил землепользования и застройки. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги