Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон комплексного развития территории (КУРТ) и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах
Представление интересов в суде
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключений
Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное устойчивое развитие территории

Зоны, в которых осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) – это части населенного пункта, градостроительное развитие которых планируется путем застройки (или реконструкции) значительных площадей объектами различного назначения (как жилыми, так и нежилыми) в комплексе с сопутствующей инфраструктурой – транспортной, коммунальной, социальной и т.д.

Декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников. Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье жилищное строительство, вне рамок комплексного развития территории не допускается на участках менее трёх гектар.

Во многих случаях зона КУРТ устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.

С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, собственникам недвижимости, планирующим новое строительство на ее месте.

Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д. В данном случае режим комплексного развития территории является заменой ранее существовавшего института инвестиционных контрактов на строительство. И заменой явно более адекватной ввиду большей прозрачности процедуры, наличия регулирования на законодательном уровне.

На практике данный режим применяется как для реновации существующей застройки - бывших промзон и т.д. (актуально, в первую очередь, в Москве), так и нового строительства на свободных территориях (что более характерно для Московской области).

Территория, в отношении которой осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливается правилами землепользования застройки.

Так во многих муниципалитетах Московской области к зонам КУРТ отнесены наиболее выгодные для застройки территории – свободные земли в городах и у их границ, выведенные из эксплуатации предприятия и т.д. Причём даже при наличии у этих земель собственников или арендаторов, не стремившихся к установлению режима КУРТ.

Зоны КУРТ

Тогда как в Москве зоны КУРТ устанавливаются сравнительно редко.

В данных правилах для каждой такой зоны устанавливаются показатели градостроительного регламента и планируемого строительства:

  • перечень видов разрешенного использования;
  • предельная площадь застройки в пределах территории. Предельные площади застройки объектов определенных видов или соотношение площадей между объектами разных видов;
  • высотность застройки и/или иные параметры строительства;
  • показатели обеспеченности различными видами инфраструктуры.

Кроме того, для каждой зоны комплексного развития территории устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.

Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

То есть фактически зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.

Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КУРТ может осуществляться только при наличии:

То есть в зонах КУРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

При реализации проектов в зоне комплексного устойчивого развития территории принципиальными этапами являются заключение соответствующих договоров (по инициативе собственника недвижимости, или уполномоченного органа) и разработка проекта планировки территории.

При этом в случае реализации мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе уполномоченных органов, ими инициируется изъятие объектов недвижимости – земельных участков с расположенными на них капитальными строениями. Здесь весьма актуальным становится вопрос компенсации за изъятие правообладателям изымаемой недвижимости.

Поскольку границы зоны комплексного развития территории и параметры строительства в ней определяются правилами землепользования и застройки, принципиально важным является вопрос внесения изменений в ПЗЗ.

В том числе:

  • установления новых зон комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). Это может быть актуально как для собственника недвижимости, желающего построить на ее месте новые объекты, так и для инвестора, планирующего строительство на свободной земле или на неэффективно используемых участках, принадлежащих третьим лицам;
  • внесения изменений в параметры существующей зоны комплексного развития территории – пересмотра границ территории, корректировки видов разрешенных объектов, их площадей, высотности, параметров обеспеченности инфраструктурой и т.д.;
  • исключения зоны КУРТ из ПЗЗ с установлением на ее месте «обычной» территориальной зоны того или иного вида.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги