Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах Представление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

 

Подготовка юридических заключений Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное устойчивое развитие территории

Зоны, в которых осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), это части населенного пункта, градостроительное развитие которых планируется путём строительства (или реконструкции) значительных площадей объектов того или иного назначения (как жилых, так и нежилых) в комплексе с сопутствующей инфраструктурой – транспортной, коммунальной, социальной и т.д.

Декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников. Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жёстко ограничивающий новое строительство. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.

С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, собственникам недвижимости, планирующим новое строительство на её месте. Так данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для неё необходимой инфраструктуры и т.д. В данном случае режим КУРТ является заменой ранее существовавшего института инвестиционных контрактов на строительство. И заменой явно более адекватной ввиду большей прозрачности процедуры, наличия регулирования на законодательном уровне.

На практике данный режим применяется как для реновации существующей застройки - бывших промзон и т.д. (актуально в первую очередь в Москве), так и нового строительства на свободных территориях (что более характерно для Московской области).

Зоны КУРТ

Территория, в отношении которой осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливается правилами землепользования застройки.

В данных правилах для каждой такой зоны устанавливаются показатели градостроительного регламента и планируемого строительства:

  • перечень видов разрешенного использования;
  • предельная площадь застройки в пределах территории. Предельные площади застройки объектов определённых видов или соотношение площадей между объектами разных видов;
  • высотность застройки и/или иные параметры строительства;
  • показатели обеспеченности различными видами инфраструктуры.

То есть фактически зоны КУРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных.

Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КУРТ может осуществляться только при наличии:

То есть в зонах КУРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

При этом в случае реализации мероприятий по КУРТ по инициативе уполномоченных органов возможно изъятие земельных участков с расположенной на них недвижимостью недвижимости у собственников в случаях, если на участках:

  • расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
  • расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
  • виды разрешенного использования участков и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на участках объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
  • расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

При этом на практике изъятие участков может быть осуществлено всегда, поскольку под несоответствием разрешенного использования или иных характеристик объектов правилам землепользования и застройки подразумевается их несоответствие именно требованиям, установленным в ПЗЗ для соответствующей зоны КУРТ. А данные требования, в свою очередь, при внесении зоны КУРТ в ПЗЗ определяются фактически по усмотрению органа, разрабатывающего данные правила.

Поскольку границы зоны КУРТ и параметры строительства в ней определяются правилами землепользования и застройки принципиально важным становится вопрос внесения изменений в данные правила. В том числе:

  • установления новых зон КУРТ. Это может быть актуально как для собственника недвижимости, желающего построить на её месте новые объекты, так и для инвестора, планирующего строительство на свободной земле или на неэффективно используемых участках, принадлежащих третьим лицам.
  • внесения изменений в параметры существующей зоны КУРТ – пересмотра границ территории, корректировки видов разрешённых объектов, их площадей, высотности, параметров обеспеченности инфраструктурой и т.д.
  • исключения зоны КУРТ из ПЗЗ с установлением на её месте «обычной» территориальной зоны того или иного вида.

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по внесению изменений в ПЗЗ Москвы и муниципалитетов Московской области, в том числе:

  • градостроительный аудит территории - оценка перспектив возможного изменения правил землепользования и застройки, исходя из её местоположения, использования смежных территорий, транспортного развития, иных фактических обстоятельств, а также стратегических планов развития населённого пункта в целом;
  • подготовку градостроительного обоснования в специализированной организации;
  • составление и подачу заявлений;
  • представление интересов в инстанциях.

При реализации проектов в зоне комплексного устойчивого развития территории принципиальными этапами являются заключение соответствующих договоров (по инициативе собственника недвижимости, или уполномоченного органа) и разработка проекта планировки территории.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги