+7 495 989-47-25

Земельный участок в нескольких территориальных зонах

Правовой центр «Два М» оказывает услуги по разрешению споров, связанных с установлением и изменением градостроительного регламента земельных участков, в том числе представляет интересы землепользователей в судах по делам об оспаривании правил землепользования и застройки, генеральных планов.

В состав правил землепользования и застройки (ПЗЗ) входят карты градостроительного зонирования с территориальными зонами, т. е. зонами, для которых ПЗЗ определяются границы и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешенного использования и предельные параметры строительства).

Нередко при принятии (изменении) ПЗЗ публичными органами власти не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно. Отнесение земельных участков к двум или более территориальным зонам является одним из распространенных нарушений при издании ПЗЗ.

Подобная ситуация напрямую противоречит закону, который предусматривает специальное требование о том, что границы земельных участков и границы территориальных зон не должны пересекаться, т. е. каждый участок может относиться только к одной территориальной зоне. Прямой запрет нахождения участка в нескольких территориальных зонах должен соблюдаться, даже если в Генеральном плане он отнесен к разным функциональным зонам (что прямо не запрещено).

Для предварительной оценки перспективности оспаривания ПЗЗ или иной градостроительной документации, возможности применения иных способов защиты права в конкретном случае и получения коммерческого предложения .

Основной проблемой нахождения участка в нескольких территориальных зонах для землепользователей является невозможность получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а, следовательно – осуществления строительства на участке запланированных объектов в соответствии с его разрешенным использованием.

В случае, если земельный участок был сформирован в текущих границах до внесения изменений в ПЗЗ, в соответствии с которыми этот участок оказался в нескольких территориальных зонах, его правообладатель имеет право оспорить ПЗЗ в данной части. На практике, в таких случаях суды признают ПЗЗ в части отнесения участка к нескольким территориальным зонам недействующими и обязывают внести соответствующие корректировки границ территориальных зон.

Вместе с тем, в ситуации, когда участок был сформирован после введения в действие текущей редакции ПЗЗ, предусматривающей две и более территориальные зоны для одного участка, оспаривание ПЗЗ будет неэффективным. В таком случае необходимо производить раздел участка по границам зон и/или предъявлять иск о взыскании убытков к Росреестру.

Правила землепользования и застройки являются нормативно-правовым актом, в связи с чем их оспаривание осуществляется путем обращения в суд общей юрисдикции.

В случае, если новая редакция ПЗЗ, затрагивающая интересы землепользователя, находится только в процессе принятия, землепользователю целесообразно активно участвовать в публичных слушаниях, в частности, письменно заявлять о своих возражениях (с представлением соответствующего обоснования). Формально, в соответствии с законом, публичные органы власти имеют право, но не обязаны учитывать высказанные на публичных слушаниях пожелания граждан. Однако, необходимо отметить, что очевидные нарушения закона, как, например, нахождение участка в нескольких территориальных зонах, безусловно исправляются. В таком случае исчезает необходимость разрешения спорной ситуации в судебном порядке, что экономит и время, и средства.

В случае, когда градостроительный регламент препятствует использованию земельного участка по назначению, правообладатель участка вправе обратиться за внесением изменений в ПЗЗ и другую градостроительную документацию, направленных на возврат для его участка ранее существовавших ВРИ и параметров строительства или установлением новых либо потребовать возмещения причиненных убытков.

Правовой центр «Два М» длительное время специализируется в области земельных и градостроительных вопросов как в части взаимодействия с органами государственной власти, так и судебных споров. Наши юристы готовы предложить следующие услуги, связанные с оспариванием градостроительного регламента земельных участков:

  • устное и письменное консультирование;
  • представление интересов правообладателей земельных участков на публичных слушаниях по вопросам внесения изменений в правила землепользования и застройки, генеральные планы, представление обоснованных возражений;
  • оспаривание правил землепользования и застройки, генеральных планов и других документов, устанавливающих градостроительный регламент земельного участка;
  • юридическое сопровождение процедуры внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки по инициативе правообладателя земельного участка;
  • представление интересов правообладателей земельных участков в суде по спорам о взыскании убытков, а также по спорам, связанным с выкупом недвижимости в связи с принудительным изменением градостроительного регламента земельных участков публичными органами власти;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с принятием генерального плана, правил землепользования и застройки и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • градостроительный аудит, оценка градостроительного потенциала земельного участка перед приобретением в аренду или собственность, а также до начала строительства.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 и e-mail: margolin@2m.ru 
или через форму обратной связи: 

Юридические услуги