+7 495 989-47-25

Отображение в ПЗЗ ЗОУИТ (ограничений использования участка)

Правовой центр «Два М» оказывает услуги по разрешению споров, связанных с установлением и изменением градостроительного регламента земельных участков, в том числе представляет интересы землепользователей в судах по делам об оспаривании правил землепользования и застройки, генеральных планов.

Помимо территориальных зон с установленными для них градостроительными регламентами (видами разрешенного использования (ВРИ) и предельными параметрами застройки), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) содержат также информацию об иных видах зонирования территории, которые могут накладывать ограничения на использование земельных участков.

Так, на картах градостроительного зонирования ПЗЗ отображаются, в том числе, границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (природоохранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения и т. д.), границы красных линий, полос отвода дорог.

Важно учитывать, что в данной части ПЗЗ могут лишь отражать сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных органов власти, то есть сам орган, разрабатывающий и вносящий изменения в ПЗЗ, не вправе устанавливать границы ЗОУИТ самостоятельно. Отображение в ПЗЗ ЗОУИТ в отсутствие их надлежащего установления является одним из распространенных нарушений при принятии ПЗЗ.

Для предварительной оценки перспективности оспаривания ПЗЗ или иной градостроительной документации, возможности применения иных способов защиты права в конкретном случае и получения коммерческого предложения .

Особенно часто в Правилах землепользования и застройки необоснованно отображаются границы санитарно-защитных зон (СЗЗ). Нередко при подготовке к строительству землепользователи получают градостроительные планы земельных участков (фактически являющиеся выпиской из ПЗЗ), содержащие сведения о полном или частичном расположении участка в границах СЗЗ. При этом режим такой зоны может накладывать существенные ограничения на градостроительную деятельность в ее границах – например, в СЗЗ не допускается размещение жилой застройки и ряда других объектов.

В соответствии с устойчивой позицией судов, само по себе отражение СЗЗ или иной ЗОУИТ в Правилах землепользования и застройки не означает, что такая зона установлена в необходимом порядке. Более того, наличие в ПЗЗ не установленной в надлежащем порядке санитарно-защитной зоны или иной ЗОУИТ является основанием для оспаривания Правил землепользования и застройки.

На практике, в таких случаях суды признают ПЗЗ в части установления границ ЗОУИТ в пределах земельного участка недействующими.

Вместе с тем, в случае, если отраженная в ПЗЗ ЗОУИТ внесена туда на основании решения уполномоченного органа о ее установлении (например, решения территориального органа Роспотребнадзора - для зоны СЗЗ), информация ПЗЗ о прохождении границы указанной зоны через участок может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения акта, установившего указанные границы ЗОУИТ.

В тех случаях, когда арендатор или собственник земельного участка лишается возможности использовать принадлежащий ему участок и расположенные на нем объекты в связи с включением участка в ЗОУИТ (а иные способы разрешения ситуации - оспаривание вхождения участка в ЗОУИТ, уменьшение размера ЗОУИТ и т. д. нельзя признать перспективными), он вправе требовать полного возмещения убытков.

Правовой центр «Два М» длительное время специализируется в области земельных и градостроительных вопросов как в части взаимодействия с органами государственной власти, так и судебных споров. Наши юристы готовы предложить следующие услуги, связанные с оспариванием градостроительного регламента земельных участков:

  • устное и письменное консультирование;
  • представление интересов правообладателей земельных участков на публичных слушаниях по вопросам внесения изменений в правила землепользования и застройки, генеральные планы, представление обоснованных возражений;
  • оспаривание правил землепользования и застройки, генеральных планов и других документов, устанавливающих градостроительный регламент земельного участка;
  • оспаривание вхождения земельного участка в зоны с особыми условиями использования территорий, препятствующие использованию участка по назначению;
  • представление интересов правообладателей земельных участков в суде по спорам о взыскании убытков, а также по спорам, связанным с выкупом недвижимости в связи с принудительным изменением градостроительного регламента земельных участков публичными органами власти;
  • юридическое сопровождение процедуры внесения изменений в генеральные планы, правила землепользования и застройки по инициативе правообладателя земельного участка;
  • подготовка комплексных правовых заключений по вопросам, связанным с принятием генерального плана, правил землепользования и застройки и установления градостроительного регламента земельного участка;
  • градостроительный аудит, оценка градостроительного потенциала земельного участка перед приобретением в аренду или собственность, а также до начала строительства.
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 и e-mail: margolin@2m.ru 
или через форму обратной связи: 

Юридические услуги