Защита землепользователей в рамках контрольных мероприятий

При этом именно профессиональное юридическое сопровождение с начала проведения проверки или предъявления первых претензий контролирующих органов - на этапе дачи объяснений, составления акта проверки или административного протокола, позволяет существенно повысить шансы на успешное разрешение вопроса.

В противном случае неосмотрительно сделанные на первоначальных этапах заявления или же упущенная возможность предоставления доказательств, совершения иных необходимых действий могут затруднить судебное оспаривание результатов проверки.

Владельцы земельных участков и недвижимости сталкиваются с государственным и муниципальным контролем по достаточно широкому кругу вопросов. Наиболее типичные ситуации это проверка целевого использования земельного участка, наличия на нем самовольных объектов и т.д. При этом ни для кого не секрет, что интересом чиновников не всегда является установление истины и выявление только реальных нарушений.

Негативными последствиями претензий контролирующих органов могут быть:

• привлечение к административной ответственности в виде как штрафов, так и приостановления деятельности, дисквалификации должностных лиц;
• снос зданий и сооружений. Причём в ряде случаев – во внесудебном порядке;
• выдача предписаний об устранении нарушений (за несоблюдение которых наступает административная ответственность);
• предъявление уполномоченными органами исков о возмещении вреда;
• досрочное расторжение договоров аренды земли.

Кроме того в Москве наличие претензий Госинспекции по недвижимости и ДГИ г. Москвы к землепользователю по вопросам самовольных объектов, фактического использования участка т.д. влечёт не только применение непосредственно связанных с данным нарушением штрафов и иных санкций, но и невозможность получения государственных услуг ДГИ Москвы, не имеющих особого отношения к усматриваемым нарушениям – заключения договора аренды земли на новый срок, изменения разрешённого использования участка, его раздела и т.д.

Данная мера применяется ДГИ г. Москвы в том числе к участкам, самовольные объекты, на которых не могут быть принудительно снесены в связи с пропуском исковой давности или по иным причинам. В то же время, сложилась судебная практика, признающая такие отказы в оказании государственных услуг незаконными.

На период до конца 2020 г. проведение проверок организаций и индивидуальных предпринимателей ограничивается.

А именно, для субъектов среднего и малого предпринимательства (включенных в соответствующий реестр), а также для некоммерческих организаций, среднесписочная численность работников которых за 2019 год не превышает 200 человек, допускается проведение только внеплановых проверок в исключительных поименованных в законе случаях (проверка фактов причинения вреда жизни, здоровью граждан или угрозы причинения такого вреда, проверки на основании поручений Президента, Правительства РФ или прокуратуры и пр.).

Остальных субъектов можно проверять по тем же исключительным основаниям, а также проводить плановые проверки, если деятельность или используемые производственные объекты таких организаций относятся к категории чрезвычайно высокого или высокого риска.

Наиболее часто встречаются претензии контролирующих органов по следующим вопросам:

Соответствие фактического использования участка разрешенному

Данный вопрос может возникать при проверке участка Росрестром, Госинспекцией по недвижимости (в Москве) или уполномоченным муниципальными органами (в Московской области). Результатом может стать как штраф Росреестра или Госинспекции по недвижимости за нарушение разрешенного использования или размещение самовольных объектов, но и выдача педписания о прекращении вызвавшей претензии деятельности.

Причем претензии может вызвать не только явное противоречие фактического использования участка или здания разрешенному, но и размещение различных вспомогательных объектов, необходимых для основной деятельности (административные помещения и объекты общепита на предприятиях и т.д.). Также причиной спора при проверке целевого использования может быть неоднозначность формулировки вида разрешённого использования.

Вопрос о фактическом использовании участков и зданий принципиально важен, в том числе, для применения налога на имущество, исчисляемого по кадастровой стоимости.

Кроме этого, в соответствии с последней практикой, в случае, если на арендованном земельном участке, находящемся в государственной собственности, будут выявлены признаки нецелевого использования земельного участка – арендатору может быть доначислена арендная плата, размер которой будет определен в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Также имеют место споры по вопросам освоения участков, предоставленных в арену под строительство, целевого использования сельхозугодий, лесных участков и т.д.

Наличие на участке самовольных построек, проведения работ по строительству или реконструкции

В данном случае претензии по вопросу самовольности могут предъявляться том числе:

• к законно возведенным объектам при наличии формальных нарушений при оформлении документов;
• к объектам, фактически являющимся некапитальными;
• к постройкам, возведенным (реконструированным) достаточно давно - за пределами срока исковой давности или даже в советское время, когда понятие «самовольного строительства» к нежилым объектам не применялось в принципе;
• к работам по перепланировке и переустройству нежилых задний, которые не требуют разрешения на реконструкцию в связи с чем не могут считаться самовольным строительством.

Оформление земельно-правовых отношений

В том числе по вопросам:

• наличия договора аренды на участок под заданием, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и т.д.
• наложения границ участка на земли лесного фонда, территории общего пользования т.д.

Соблюдение санитарных и экологических требований, правил благоустройства и т.д.

В том числе по вопросам обустройства строительных площадок и режима производства земляных и строительных работ, обращения отходами, сброса сточных вод и т.д. А также соблюдения специальных требований деятельности в зонах с особыми условиями использования – водоохранных, зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, зонах объектов культурного наследия и т.д.

Споры с ресурсоснабжающими организациями

В том числе вопросы расчета объёмов потребления электро- водо-теплоснабжения, водоотведения. Применение расчетных методов исчисления объёмов потреблённых ресурсов при нарушениях порядка учета.