Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Земельные споры с государственными органами


Земельные юристы Правового центра ДВА М готовы обеспечить представление интересов организаций и предпринимателей в судах по земельным и смежным с ними вопросам (строительство, оборот недвижимости и т.д.). В том числе:

  • по спорам с государственными и муниципальными органами (как в рамках обжалования действий и бездействий, так и в исковом производстве);
  • по искам о правах на землю и недвижимость (оспаривание сделок, виндикационные иски и т.д.);
  • по делам об административных правонарушениях в земельной и смежных сферах.

Также осуществляем защиту землепользователей при проверках контролирующих органов, предварительную оценку судебных перспектив, подготовку комплексных юридических заключений по вопросам оптимального способа судебной защиты, необходимых действий на досудебном этапе и в суде.

Наиболее распространённые в нашей практике споры с государственными и муниципальными органами в земельной сфере связаны с:

Смежная с земельными категория споров – оспаривание отказов или бездействий в сфере градостроительных отношений и строительства.

При этом судебная практика по земельным и смежным спорам в арбитражных судах сейчас складывается преимущественно в пользу бизнеса. В том числе и по тем спорам, когда уполномоченный орган формально прав, но его действия противоречат здравому смыслу и общим принципам законодательства. Влияние «административного ресурса», если речь не идёт о вопросах регионального значения, сильно преувеличено.

К тому же, на практике, чиновники нередко выносят отказы «для перестраховки», не желая брать на себя ответственность в сколько-нибудь спорной (не имеющей прямого регулирования в нормативных актах) ситуации. В таком случае уполномоченные органы отстаивают свою позицию в споре лишь формально, фактически перекладывая решение вопроса на плечи суда.

Выбор способа судебной защиты при спорах с уполномоченными органами

Определение конкретного способа судебной защиты, формулировки заявляемых требований – самостоятельный и важный этап, требующий профессионального подхода. Так после обращения в суд исправить допущенную ошибку может быть уже невозможно. Кроме того, в ряде случаев уже при первоначальном обращении в государственный или муниципальный орган целесообразно исходить из перспектив дальнейшего судебного обжалования и готовить пакет документов соответствующим образом.

В связи с этим участие квалифицированного земельного юриста весьма желательно на всех этапах взаимодействия с уполномоченными органами, а не только непосредственно при обращении в суд.

С процессуальной точки зрения земельные споры с государственными или муниципальными органами могут разрешаться как в порядке искового производства, так и путём оспаривания действий или бездействия уполномоченного органа (в порядке производства по спорам из публичных отношений). Причём в тех ситуациях, когда есть возможность выбирать между данными способами, более целесообразным часто является именно исковое производство. Так по итогам рассмотрения иска суд выносит решение, непосредственно разрешающее спор о праве (например, об обязании заключить договор на конкретных условиях, внесении определенных сведений в ЕГРН и т.д.). Тогда как при оспаривании действий/бездействия решение чаще всего ограничивается обязанием уполномоченного органа повторно рассмотреть вопрос на основании тех или иных указаний суда. Что на практике не исключает уклонения уполномоченного органа от повторного рассмотрения, нового отказа по иным основаниям и т.д.

Споры о формировании и предоставлении участков из земель государственной собственности

При реализации права собственников зданий и ряда иных субъектов на выкуп или аренду земель государственной собственности без торгов возникают многочисленные споры, связанные с как оспариванием чиновниками самого права на приобретение земли, так и с определением площади и границ представляемого участка.

В том числе:

Судебная защита в данном случае возможна не только наиболее очевидным способом – путём оспаривания отказов в предварительном согласовании или в предоставлении участка. Но и путём предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды.

Принципиальное отличие второго варианта – по итогам разрешения спора суд обязывает заключить договор на конкретных условиях. И такое решение суда может быть основанием для регистрации права в Росреестре независимо от того, будет ли договор подписан ответчиком. Соответственно можно не опасаться уклонения уполномоченного органа от исполнения решения, внесения в договор невыгодных положений и т.д.

Для обращения в суд в данном порядке необходимо при первоначальной подаче в уполномоченный орган заявления об аренде или выкупе участка приложить проект договора.

Подробно о предоставлении участков собственникам недвижимости.

Подробно о формовании участков из государственных земель.

Оспаривание государственными органами состоявшегося предоставления участков

Достаточно часто предоставление участков в собственность или в аренду оспаривается уполномоченными органами уже после заключения соответствующего договора. В частности – на том основании, что участок в существующих границах не мог быть предоставлен в связи с установленными для соответствующей территории ограничениями: вхождением в зону санитарной охраны водоснабжения, охранные зоны коммуникаций, ООПТ, территорию лесного фонда и т.д.

Также оспаривание возможно в связи с нарушением процедурных вопросов предоставления участка. На практике это нередко происходит при смене руководства муниципальных образований.

Истцом по таким спорам может быть как сам орган, предоставивший участок, так и прокуратура, уполномоченные органы, интересы которых нарушены предоставлением участка (например, Комитет лесного хозяйства).

Защита по таким земельным спорам может быть связана не только с непосредственным опровержением обстоятельств, на основании которых оспаривается предоставление участка. Так не всякое формальное нарушение может быть основанием для недействительности договора купли-продажи или аренды.

При этом отмена ненормативного, на основании которого был заключён договор (как самим вынесшим органом, так и в судебном порядке), вопреки распространённому мнению, не означает автоматической недействительности договора. Во многих случаях суды сохраняют право на участок при наличии тех или иных нарушений при его предоставлении. В некоторых случаях, хотя и не всегда, возможно применение в таких спорах срока исковой давности.

Споры с Росреестром в сфере государственной регистрации и кадастрового учёта

В настоящее время достаточно распространённой категорией земельных споров является осваивание действий Росреестра в сфере кадастрового учёта и регистрации прав. В первую очередь - судебное оспаривание приостановки и отказа Росреестра в кадастровом учёте и регистрации права собственности. Например в рамках процедур формирования и раздела участков, уточнения их границ, кадастрового учёта построенного или реконструированного объекта, изменения разрешённого использования участка и т.д.

Часто из-за неоднократных приостановок регистрации сугубо техническая процедура, на которую, по регламенту, предусмотрено несколько дней, затягивается на месяцы и даже годы. Причём причины для этого нередко бывают весьма надуманными и заставляют усомниться в беспристрастности ответственных лиц.

И самое неприятное - нередко встречается появление новых оснований для приостановки регистрационных действий или кадастрового учёта после устранения предыдущих. В связи с этим несмотря на длительность процедуры, судебное оспаривание приостановки Росреестра может отказаться наиболее эффективным.

Претензии Росреестра могут быть связаны:

  • с правовыми вопросами – законностью совершения сделки или издания акта уполномоченного органа, наличием соответствующих полномочий у заявителя и т.д.
  • с вопросами технического характера – правильностью составления межевых или технических планов кадастровым инженером;

Что касается оснований юридического характера – с одной стороны Росреестр в рамках правовой экспертизы поданных документов действительно вправе проверять законность регистрации или кадастрового учёта. Но на практике такая проверка нередко происходит с выходом за рамки компетенции или оборачивается предъявлением требований, противоречащих закону. Так Росреестр часто ставит под сомнение законность актов других государственных органонов, на основании которых осуществляется регистрация. Например – распоряжений ДГИ Москвы или местных администраций о предоставлении участков, изменении их разрешённого использования и т.д. А в ряде случаев не являются аргументов и вступившие в законную силу судебные акты, если требование было заявлено не напрямую к Росреестру.

В случае с регистрацией перехода прав или обременения по сделке претензии могут быть связаны с соблюдением порядка одобрения сделки, необходимостью согласия третьих лиц и т.д.

Что касается оспаривания приостановки или отказа Росреестра по основаниям, связанным с правильностью оформления технических и межевых планов – данные вопросы находятся на стыке компетенций юриста и кадастрового инженера. Претензии в данной части связны в первую очередь с недостаточной чёткостью подзаконных актов о порядке деятельности кадастровых инженеров, подготовки технических и межевых планов.

В связи с этим по таким делам часто назначается экспертиза, производимая саморегулируемой организацией кадастровых инженеров или независимым экспертом.

Правовой центр ДВА М готов обеспечить привлечение квалифицированных экспертов, кадастровых инженеров и иных специалистов как для подготовки внесудебного заключения, так и при назначении судебной экспертизы.

Споры о самовольном строительстве и признании права на недвижимость отсутствующим

Тесно связаны с земельными отношениями споры о самовольных постройках (сносе таких объектов или, наоборот, признании права собственности на них), а также о признании отсутствующим права на недвижимость (в связи с фактической некапитальностью) и о демонтаже некапитальных объектов.

По данным категориям споров исход дела часто зависит от прав на земельный участок под спорным объектом, разрешённого использования и градостроительного регламента такого участка и т.д.

Споры о кадастровой стоимости

Правовой центр осуществляет, в том числе, судебное оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. В частности – организуем подбор оценщиков для проведения независимой оценки до обращения в суд.

Подробно об оспаривании кадастровой стоимости.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги