Иски о защите прав на землю

Правовой центр ДВА М оказывает полный комплекс юридических услуг, направленных на защиту прав на земельные участки, включающих:

• проведение правового анализа ситуации;
• выработку правовой позиции и линии процессуального поведения;
• внесудебное взаимодействие с органами государственной власти и контрагентами для защиты интересов клиента;
• полное сопровождение судебных споров в суде, в том числе на стадии исполнения судебного акта.

Если между сторонами имеется спор о принадлежности того или иного земельного участка либо его части тому или иному лицу, данный спор подлежит разрешению в рамках искового производства.

Если предметом спора является определение границ земельного участка при наличии спора о том, где они должны находиться, данный спор также является спором о праве и подлежит разрешению в рамках рассмотрения судом иска об установлении границ земельного участка.

Истец по иску об установлении границ земельного участка должен доказать, что:

1. у него имеются права на земельный участок в предполагаемых им границах. Для этого истец должен представить в суд соответствующие правоустанавливающие документы о предоставлении ему спорного земельного участка на каком-либо праве либо о наличии у него права требования предоставления ему спорного участка;
2. каковы именно границы спорного земельного участка. Для этих целей истец представляет в материалы дела материалы кадастрового учета, графические материалы по землеотводу, заключение землеустроительной экспертизы (если границы участка подлежат определению расчетным способом), а также межевой план. Представление межевого плана является для данной категории дел обязательным, поскольку разрешая спор, суд, который сочтет необходимым удовлетворить иск, должен будет установить конкретные границы земельного участка и обозначить их координаты.

В большинстве случаев иску об установлении границ должна предшествовать попытка досудебного урегулирования спора.

По данной категории споров судами в большинстве случаев назначаются судебные экспертизы (кадастровые работы), направленные на установление координат спорных границ земельных участков.

Иски об установлении границ земельных участков, как правило, применимы к следующим ситуациям:

1. лицо, имеющее права на земельный участок, устанавливает (уточняет) границы земельного участка и в результате их уточнения выявляется наложение границ одного участка на границы участка другого землепользователя;
2. между смежными землепользователями имеется спор о том, где конкретно проходит граница земельных участков между ними;
3. лицо, имеющее право на предоставление ему земельного участка без проведения торгов под объектами недвижимости, формирует земельный участок и в результате этого выясняет, что часть участка, на которое лицо претендует, «занято» другим ранее сформированным участком.

В последнем случае наряду с определением границ земельного участка суд определяет площадь земельного участка, которая в соответствии с нормативами необходима для эксплуатации объектов землепользователя.

При удовлетворении иска суд в резолютивной части решения указывает конкретные координаты границ земельного участка, которые являются обязательными для органов кадастрового учета при последующей постановке земельного участка на кадастровый учет.

Таким образом, если земельный спор прямо или косвенно связан с установлением или оспариванием границ земельного участка, то в большинстве случаев надлежащим способом защиты права будет являться иск об установлении границ земельного участка.

Если землепользователь является правообладателем земельного участка, но его право оспаривается третьими лицами, выбор способа защиты права зависит от того, в чьем фактическом владении находится участок.

В ситуации, когда у землепользователя было право собственности на земельный участок и фактическое владение участком, но в силу каких-либо обстоятельств это право было неправомерно утрачено, а участок во владении остался, землепользователю необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок.

Данная ситуация на практике может возникнуть в силу разных обстоятельств. Например, право собственности на земельный участок возникло у землепользователя еще в 90-е годы, когда не действовала система регистрации прав на недвижимость, но в результате неправомерных действий данный участок был оформлен за третьим лицом.

Разновидностью данного иска является иск о признании права отсутствующим. Применительно к земле необходимость в предъявлении иска у землепользователя-частного лица может возникнуть, если права на его участок в той или иной форме зарегистрированы за иным лицом. Например, землепользователь является собственником большого земельного массива, но на часть этого массива незаконно оформлено право иного субъекта. Если потенциальный истец владеет спорной частью, он может обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок третьего лица отсутствующим.

Если участок незаконно находится во владении третьего лица, для его возврата правообладателю необходимо предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (т.н. «виндикационного иска»).

Классический пример подобной ситуации: по ничтожной сделке участок переходит одному лицу, а затем незамедлительно отчуждается второму лицу. Для возврата участка к первоначальному собственнику, который был лишен владения своим участком на основании ничтожных сделок.

Все это – лишь самое общее описание имеющихся классических исков, направленных на защиту прав на землю.

В связи с этим обращаем внимание, что правообладателю земельного участка следует четко понимать, что выбор способа защиты права – это сложный процесс, требующий привлечения профессионалов и имеющий высокую цену ошибки.