Иски о защите прав на землю

Правовой центр оказывает полный комплекс юридических услуг, направленных на защиту прав на земельные участки, включающих:

• проведение правового анализа ситуации;
• выработку правовой позиции и линии процессуального поведения;
• внесудебное взаимодействие с органами государственной власти и контрагентами для защиты интересов клиента;
• полное сопровождение судебных споров в суде, в том числе на стадии исполнения судебного акта.

Иски о правах на земельные участки могут предъявляться в рамках споров как межу частными субъектами, так и с государственными и муниципальными органами.

По многим спорам о правах на землю необходимо разрешать вопросы технического характера – проводить землеустроительную или иную экспертизу, кадастровые работы и т.д.

В нашей практике наиболее распространёнными являются иски:

• о правах собственности и аренды земельных участков, об оспаривании сделок с земельными участками;
• о понуждении к заключению договоров купли-продажи или аренды участков;
• о порядке пользования участками – иски об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), о запрещении определённой деятельности на участке и т.д.;
• о границах участков;
• об установлении сервитута (права ограниченного пользования участком).
• о взыскании арендной платы за пользование участками.

Также права на землю неизбежно затрагиваются в различных спорах о строительстве и об объектах недвижимого имущества (о самовольных постройках, признании права на недвижимость отсутствующим, применении налога на имущество по кадастровой стоимости и т.д.).

Споры о правах на земельные участки

Вопрос о правах на землю может разрешаться в рамках как исков о признании права, истребовании участка из чужого незаконного владения (винидкационный иск), так и при оспаривании сделок с земельными участками.

Выбор способа защиты права зависит от того, в чьем фактическом владении находится участок, и какой результат рассмотрения спора требуется истцу

Так ситуации, когда истец фактически владеет участком и имеет законные основания для такого владения, однако по каким-то причинам не может зарегистрировать своё право в обычном порядке - необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок.

Данная ситуация на практике может возникнуть в силу разных обстоятельств. Например, право собственности на земельный участок возникло у землепользователя еще в 90-е годы, когда не действовала система регистрации прав на недвижимость.

Разновидностью данного иска является иск о признании права отсутствующим. Применительно к земле необходимость в предъявлении иска у землепользователя-частного лица может возникнуть, если права на его участок в той или иной форме зарегистрированы за иным лицом. Например, землепользователь является собственником большого земельного массива, но на часть этого массива незаконно оформлено право иного субъекта. Если потенциальный истец владеет спорной частью, он может обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок третьего лица отсутствующим.

Если участок незаконно находится во владении третьего лица, для его возврата правообладателю необходимо предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска).

Классический пример подобной ситуации: по ничтожной сделке участок переходит одному лицу, а затем незамедлительно отчуждается второму лицу. В таком случае для возврата участка к первоначальному собственнику, не требуется отдельно оспаривать всю цепочку сделок – виндикационный иск предъявляется к субъекту, на которого в итоге было зарегистрировано право собственности.

В свою очередь иски об оспаривании сделок целесообразно предъявлять при соблюдении следующих условии:

• собственником участка является сторона спорной сделки;
• желаемым результатом является возврат сторон в первоначальное положение (двустороння реституция);

Все это – лишь самое общее описание имеющихся классических исков, направленных на защиту прав на землю.

В связи с этим обращаем внимание, что правообладателю земельного участка следует четко понимать, что выбор способа защиты права – это сложный процесс, требующий привлечения профессионалов и имеющий высокую цену ошибки.

Отдельную категорию споров составляю иски государственных и муниципальных органов, направленных на оспаривание приватизации участка или его предоставления в аренду. В том числе по мотивам наложения границ участка на земли лесного фонда, процедурных нарушений при предоставлении участка и т.д.

Иски о понуждении к заключению договоров

В порядке искового производства может разрешаться в том числе вопрос о предоставлении государственных земель собственнику расположенной на них недвижимости. Инициировать такой спор во многих случаях более целесообразно, чем оспаривать отказы государственных или муниципальных органов по этому вопросу.

В отношениях между коммерческими структурами может идти речь о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды во исполнение условий предварительного договора, опциона на основании сделки и т.д.

Также в судебном порядке могут разрешаться споры об условиях договора купли-продажи или аренды в случаях, когда заключение такого договора обязательно для одной из сторон силу закона или условий предварительного договора.

Негаторные иски и иные споры об использовании земли

Под негаторным иском понимается требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения земельным участком или объектом недвижимости.

На негаторный иск не распространяется срок исковой давности. Именно это делает практически значимым такой, казалось бы, теоретический вопрос, как отнесение тех или иных требований именно к негаторным.

Так в качестве негаторного иска в рядке случаев рассматриваются споры о сносе самовольной постройки. В том числе если объект занимает часть земельного участка истца, который фактически владеет остальным участком. Либо если объект возведён за границами участка истца, но с нарушением противопожарных, санитарных и т.д. норм, влекущих для истца невозможность полноценно использовать свой участок.

Также к категории негаторных относятся иски о запрещении определённой деятельности на соседних участках (деятельность «грязных» производств, размещение отходов т.д.), о незаконном размещении на чужом участке некапитальных объектов, его загрязнении отходами производства и т.д.

Споры о границах участков

Если предметом спора является определение границ земельного участка при наличии спора о том, где они должны находиться, данный спор также является спором о праве и подлежит разрешению в рамках рассмотрения судом иска об установлении границ земельного участка.

Истец по иску об установлении границ земельного участка должен доказать, что:

1. у него имеются права на земельный участок в предполагаемых им границах. Для этого истец должен представить в суд соответствующие правоустанавливающие документы о предоставлении ему спорного земельного участка на каком-либо праве либо о наличии у него права требования предоставления ему спорного участка;
2. каковы именно границы спорного земельного участка. Для этих целей истец представляет в материалы дела материалы кадастрового учета, графические материалы по землеотводу, заключение землеустроительной экспертизы (если границы участка подлежат определению расчетным способом), а также межевой план. Представление межевого плана является для данной категории дел обязательным, поскольку разрешая спор, суд, который сочтет необходимым удовлетворить иск, должен будет установить конкретные границы земельного участка и обозначить их координаты.

В большинстве случаев иску об установлении границ должна предшествовать попытка досудебного урегулирования спора.

По данной категории споров судами в большинстве случаев назначаются судебные экспертизы (кадастровые работы), направленные на установление координат спорных границ земельных участков.

Иски об установлении границ земельных участков, как правило, применимы к следующим ситуациям:

1. лицо, имеющее права на земельный участок, устанавливает (уточняет) границы земельного участка и в результате их уточнения выявляется наложение границ одного участка на границы участка другого землепользователя;
2. между смежными землепользователями имеется спор о том, где конкретно проходит граница земельных участков между ними;
3. лицо, имеющее право на предоставление ему земельного участка без проведения торгов под объектами недвижимости, формирует земельный участок и в результате этого выясняет, что часть участка, на которое лицо претендует, «занято» другим ранее сформированным участком.

В последнем случае наряду с определением границ земельного участка суд определяет площадь земельного участка, которая в соответствии с нормативами необходима для эксплуатации объектов землепользователя.

При удовлетворении иска суд в резолютивной части решения указывает конкретные координаты границ земельного участка, которые являются обязательными для органов кадастрового учета при последующей постановке земельного участка на кадастровый учет.

Таким образом, если земельный спор прямо или косвенно связан с установлением или оспариванием границ земельного участка, то в большинстве случаев надлежащим способом защиты права будет являться иск об установлении границ земельного участка.

Споры об установлении сервитута

При установлении права ограниченного пользования участком (сервитута) для проезда/прохода к смежному участку, прокладки коммуникаций и т.д. нужно доказать:

• необходимость установления сервитута в принципе
• невозможность обеспечения проезда или прокладки коммуникаций через земли общего пользования.
• маршрут прохождения сервитута исходя из наименьшего обременения участка;
• размер платы за сервитут

Споры о взыскании арендной платы за землю

По спорам о взыскании ареной платы за землю контраргументами могут быть:

• неправильный расчёт арендной платы (в отношении государственных и муниципальных земель, для которых действуют нормативно регулируемые ставки). Особенно актуально для Московской области, где действует сложная формула расчёта арендной платы.
• необходимость применения льготной ставки для участков, ограниченных в обороте (актуально для государственных земель Московской области).
• невозможности использования участка по назначению (в первую очередь –строительства) из за установленных для участка градостроительных ограничений, или незаконных действий (бездействия) арендатора.

В таких ситуациях часто возможно также взыскание арендатором излишне уплаченной арендной платы.

Также имеют место споры относительно неустоек (как за задержку внесения арендной платы, так и за иные нарушения) или необоснованного применения повышенных ставок арендной платы (за нарушение сроков строительства, нецелевое использование и т.д.), которые фактически также являются санкцией за нарушения условий аренды.

Для Москвы специфической темой являются споры о расчёте повышенной арендной платы на период строительства.