Защита прав на землю

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированные юридические услуги по защите прав на землю, в том числе:

• проводит правовую экспертизу ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права землепользователя;
• представляет интересы в судах по всем категориям споров, связанных с защитой или оспариванием прав на землю;
• представляет интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по заявлениям о правах на земельные участки.

Вопрос защиты прав на землю является очень непростым и одним из центральных в системе правового регулирования земельных правоотношений.

Основная проблема защиты прав на землю заключается, как правило, в выборе надлежащего способа защиты права, то есть конкретного требования, предъявляемого в суд, а также состава ответчиков и/или третьих лиц, к которым предъявляются требования.

От выбора способа защиты зависит также наличие или отсутствие обязанности соблюдать претензионный порядок, сроки на обращение в суд и предмет доказывания.

Проблематика выбора способа защиты права для управленцев может быть не до конца понятна, потому что конкретная хозяйственная цель, которая преследуется путем подачи того или иного иска, почти всегда совершенно очевидна. Это возврат участка, установление его границ, выкуп участка и т.д.

Однако, в судах и государственных органах работают юристы, которые должны реализацию конкретной хозяйственной цели облачить в правильную юридическую оболочку.

Почему же выбор способа защиты прав на землю является настолько сложным?

Объяснений тому несколько. Во-первых, недостаточность законодательного регулирования, которая не в полной мере компенсировано разъяснениями высших судебных инстанций. Во-вторых, наличие в земельных отношениях значительного числа публичных элементов, которые зачастую усложняют применение «классических» способов защиты права, обкатанных годами или даже веками. В-третьих, недостаточная подготовка юристов, зачастую привлекаемых для ведения земельных споров, которая ведет к недопониманию сути дела и судом.

Ошибка в выборе способа защиты права может привести к потере времени на восстановление нарушенных прав, а иногда и к утрате самой возможности защитить их.

В среднем судебный процесс в арбитражном суде длится 6-8 месяцев (с учетом апелляционной инстанции или времени на вступление решения в законную силу). Если по прошествии 8 месяцев в иске будет отказано по причине неправильно выбранного способа защиты права, это будет означать возврат ситуации в исходную точку и еще 6-8 месяцев на новый спор. За потерянные 8 месяцев может пройти срок исковой давности для защиты нарушенного права, участок может быть поделен, перепродан, снят с кадастрового учета и пр., что может еще более затруднить защиту прав.

Поэтому выбор правильного способа защиты прав на землю – это важная составляющая успешного разрешения спора.

При выборе способов защиты права необходимо, в первую очередь, определиться с тем, а на какой именно вопрос должен в конечном итоге дать ответ суд, разрешая спор: «кому принадлежит спорный земельный участок?».

Главная ошибка, допускаемая многими юристами при выборе способа защиты прав на землю – это подмена спора о праве заявлением об оспаривании действий государственных органов или органов местного самоуправления.

Например, вместо того, чтобы устанавливать наличие или отсутствие спорного права на землю, многие юристы предъявляют в суд заявления об оспаривании действий органов кадастрового учета по постановке участков на кадастровый учет, решений органов местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка и пр.

Вместе с тем, предъявление требования к публичному органу является правомерным только тогда, когда права землепользователя нарушаются именно действиями данного органа в рамках его полномочий, а оценка законности действий публичного органа не будет требовать от суда установления наличия конкурирующих прав третьих лиц на спорный участок.

Типичными примерами заявлений к публичным органам являются заявления об оспаривании действий публичных органов по отказу в предоставлении земельного участка без торгов, заявления к органу кадастрового учета об оспаривании отказа в кадастровом учете (если данный отказ не связан с установлением прав на землю) и пр.

Правообладатель земельного участка должен четко понимать, что выбор способа защиты права – это сложный процесс, требующий привлечения профессионалов и имеющий высокую цену ошибки.