Правовой центр ДВА М оказывает услуги по вопросам связанным с установлением публичных сервитутов.
Готовы представлять интересы как собственников участков, обременяемых публичным сервитутом, так и владельцев инженерных сетей и иной инфраструктуры при установлении публичного сервитута (для прокладки коммуникаций и аналогичных целей). Также в сферу нашей компетенции входят и вопросы частных сервитутов.
Наш обширный опыт ведения проектов, в том числе, включающих установление и снятие сервитутов, поможет Вам защитить свои права с максимальной возможной эффективностью.
Осуществляем
Публичный сервитут означает предоставление неопределённому кругу лиц прав ограниченного пользования земельные участком. Такой сервитут имеет весьма мало сходства с частным сервитутом, предоставляемым в пользу владельца одного конкретного объекта недвижимости.
Публичным сервитутом обременяются только земельные участки (но не здания и сооружения).
Выделяется также публичный сервитут для строительства инженерных сетей и иных аналогичных инфраструктурных объектов. Данный вид сервитута фактически занимает промежуточное положение между частным и публичным.
«Классический» публичный сервитут может устанавливаться для:
Таким образом, данные виды публичного сервитута подразумевают, преимущественно, использование участка для тех или иных нужд местного населения. Наиболее характерны они для крупных по площади участков сельхозназначения, для рекреационной деятельности и т.д.
Данный вид сервитута устанавливается органами местного самоуправления (в отдельных случаях – органами власти федерального или регионального уровня). При этом обращение конкретного лица для принятия соседствующего решения местной администрацией, формально, как правило не требуется.
Таким образом, публичный сервитут устанавливается независимо от согласия владельца участка. Напротив, при несогласии с фактом установления сервитута или его конкретными условиями он должен обжаловать соответствующее решение в судебном порядке.
По общему правилу публичный сервитут является бесплатным. Однако если установление публичного сервитута приводит к «существенным затруднениям» в использовании земельного участка, его владелец вправе требовать плату из местного бюджета.
При этом публичный сервитут должен устанавливаться наименее обременительным для владельца участка способом. Однако в отсутствии сложившихся методик определение такого способа, с высокой вероятностью, станет предметом судебного спора. В любом случае установление сервитута не должно лишать владельца участка возможности использовать его в соответствии с установленным разрешённым использованием. В противном случае должен ставиться вопрос об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, а не о публичном сервитуте.
В специальном порядке публичный сервитут может устанавливаться для следующих целей:
То есть данный вид публичного сервитута предоставляется для строительства конкретного инфраструктурного объекта (связанных с таким строительством работ) И фактически - в пользу конкретной организации, которая будет осуществлять строительство и эксплуатацию объекта. Использование для таких задач именно механизма публичного сервитута обусловлено, по-видимому, особой социальной значимостью соответствующих инфраструктурных объектов.
Данный вид публичного сервитута включён в законодательство сравнительно недавно. и фактически вялятся альтернативой изъятию участков для государственных и муниципальных нужд под инфраструктурные объекты. При этом установление такого сервитута влечёт существенное ограничение прав собственников и арендаторов участка вплоть до временной невозможности использовать весть участок или его часть по назначению.
В связи с чем правообладателям участков, в отношении которых планируется установление такого сервитута, необходимо своевременно принимать меры по защите своих прав - оспариванию самого факта установления публичного сервитута или его конкретных условий, либо обоснованию максимального размера платы за него.
В части строительства инженерных сетей данный вид публичного сервитута может устанавливаться в интересах как организаций коммунального комплекса, так и некоммерческих объединений граждан (ТСН, СНТ, и т.д.). При этом фактический интерес в установлении такого сервитута часто имеется в первую очередь не у сетевой организации, а у абонента, для подключения которого строятся соответствующие сети. Соответственно, именно ему может потребоваться взять на себя работу установлению такого публичного сервитута.
Данный вид публичного сервитута устанавливается местной администрацией, (либо федеральными или региональными уполномоченными органами в отношении объектов федерального или регионального значения соответственно).
Он устанавливается по ходатайству заинтересованного лица – сетевой организации или иного субъекта, эксплуатирующего объекты инфраструктуры, для которых требуется установление публичного сервитута. Такое ходатайство должно содержать, среди прочего, обоснование невозможности достижения соответствующих целей без установления публичного сервитута (если строительство данных сетей не предусмотрено документами территориального планирования).
Ограничено установление данного вида публичного сервитута в отношении участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства. На такие участки данный сервитут может накладываться только для:
Процедура рассмотрения ходатайства о публичном сервитуте предусматривает, в том чисел публикацию уведомления о предстоящем установлении сервитута, рассылку соседствующих уведомлений правообладателям обременяемых участков. На этом этапе правообладатели обременяемых сервитутом участков, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, могут заявить о необходимости учёта их интересов при установлении сервитута.
При этом решение об установлении публичного сервитута для размещения объектов инфраструктуры принимается независимо от согласия владельцев обременяемых участков. Они вправе лишь обжаловать данное решение в судебном порядке. Причём установлен крайне маленький срок обжалования - 30 дней с момента уведомления правообладателей об установленном публичном сервитуте.
Лицо, в пользу которого устанавливается публичный сервитут (будущий собственник объекта инфраструктуры и т.д.), заключить с правообладателями с обременяемых участков соглашение о сервитуте. Для этого такое лицо направляет правообладателям проект соглашения.
Но при этом установлен крайнее жёсткий порядок реализации публичного сервитута при несогласии правообладателей обременяемых участков с его условиями.
Так владельцы участков вправе как обжаловать в суде решение об установлении публичного сервитута, так и заявлять возражения по отдельным пунктам проекта соглашения, включая размер платы. Но при наличии разногласий, в том числе -судебного спора, лицо, в пользу которого установлен публичный сервитут, вправе внести плату в депозит нотариуса и приступить к выполнению работ, предусмотренных сервитутом, невзирая на несогласие владельца участка.
Такой порядок, с одной стороны, позволяет избежать задержек в строительстве важных инфраструктурных объектов. С другой – создаёт весьма серьёзные риски для собственников, существенно ограничивая эффективность судебной защиты прав.
Публичный сервитут для размещения объектов инфраструктуры, по общему правилу является платным. Причём плата вносится владельцам обременяемых участков лицом, в пользу которого установлен сервитут. Размер такой платы определяется оценщиком, привлекаемым лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. При несогласии владельца участка с данной оценкой вопрос разрешается в судебном порядке (в т.ч. с назначением оценочной экспертизы).
При установлении публичного сервитута для строительства инженерных сетей и аналогичных объектов соответствующим решением местной администрации определяется, в том числе, период строительных работ, их объём. Может устанавливаться отдельный размер и порядок внесения платы в период строительства.
При этом на период строительства допускается ситуация, когда участок временно не может использоваться по назначению. В таком случае период строительства не может составлять более:
То есть фактически речь идёт о временном, до года, изъятии участка у собственника или арендатора.
После завершения строительных работ объём ограничений, накладываемых размещёнными объектами, должен быть таким, чтобы сохранялась возможность использования участка по назначению. То есть речь идёт о возможность использования в первую очередь подземных и надземных инженерных сетей и иных сооружений.
В случае невозможности использования участка по назначению более установленного срока собственник участка вправе требовать его выкупа, арендатор – расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Таким образом, публичный сервитут для размещения объектов инфраструктуры, с одной стороны, должен являться достаточно эффективной мерой, направленной на своевременное строительство социально значимых объектов. С другой - такая эффективность достигается ценой серьёзных ограничений прав собственников и арендаторов затрагиваемых строительством участков. И возмещение связанных с этим издержек, напрямую зависит от активной позиции таких лиц.
Соответственно, им требуется профессиональное юридическое сопровождение с момента начала процедуры установления публичного сервитута. В том числе –своевременное оспаривание либо самого факта его установления, либо конкретного размера платы, порядка проведения строительных работ. В том числе для установления максимально высокой платы необходимо привлечение при рассмотрении спора квалифицированных независимых оценщиков.
Правовой центр ДВА М имеет как штат квалифицирован юристов в области споров о частных и публичных сервитутов, иных вопросов земельного права, так и наработанные деловые связи с оценщиками, кадастровыми инженерами, экспертами в области землеустройства и строительства.