Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение процедуры уточнения границ земельных участков. Специалистов Правового центра отличает глубокое понимание практики применения земельного законодательства, правовых реалий и принципов работы уполномоченных органов Москвы и Московской области.
Мы осуществляем юридическое сопровождение процедуры установления (уточнения) границ земельных участков «под ключ», от обращения с заявлением к уполномоченному органу до регистрации права на образованный участок. В том числе организуем кадастровые работы, проводим согласование границ со смежными землепользователями и т.д.
Также осуществляем:
Достаточно часто на практике можно встретить земельные участки, поставленные на кадастровый учет (имеющие кадастровый номер) и зарегистрированное в ЕГРН право собственности, но не имеющих определенных в установленном порядке границ.
При этом можно выделить две существенно различающиеся ситуации:
В первом случае необходимость уточнения границ очевидна. Их отсутствие в ЕГРН и на публичной кадастровой карте может привести к земельным спорам. Вплоть до того что на месте участка будет сформирован другой земельный участок в интересах третьих лиц или государственным (муниципальных) органов.
Во втором случае, если границы участка корректно отображаются в выписке из ЕГРН и на кадастровой карте, вероятность возникновения земельных споров не велика.
Но при этом отсутствие уточнённых границ участка является препятствием для совершения большинства действий, требующих участия уполномоченных в земельной сфере органов. Что особенно актуально для участков, предоставленных в аренду. В том числе может стать основанием для отказа в:
Таким образом, до обращения в уполномоченные органы по вышеуказанным или иным аналогичным вопросам границы участка потребуется уточнить. В ряде случаев уточнение границ участка можно совместить с его разделом или иной процедурой, но это также скажется на её общих сроках.
Сделки между частными лицами в отношении участков, границы которых не уточнены, не ограничиваются. Однако данное обстоятельство может вызвать обоснованные сомнения покупателя участка и, соответственно, негативно сказаться на цене.
Уточнение границ участка предполагает:
На практике достаточно часто возникают споры, связанные как с незаконными действиями или бездействием уполномоченных в земельной сфере органов, так и с отказом Росреестра в кадастровом учёте новых границ (необоснованной приостановкой кадастрового учёта. учёта). Несколько реже возникают споры со смежными землепользователями о конкретном прохождении границ участка .
Так Росреестр нередко отказывает в учёте новых границ в ЕГРН по формальным основаниям, связанным с подготовкой межевого плана (якобы допущенными техническими нарушениями при проведении кадастровых работ и составлении данного документа). В том числе, нередко после выполнения первоначальных требований кадастровый учёт приостанавливается по новым основаниям. В таком случае вопрос о кадастровом учёте уточнённых границ разрешается в судебном порядке в рамках оспаривания незаконных действий Росреестра.
Правовой центр ДВА М имеет как наработанные деловые контакты с квалифицированными кадастровыми инженерами, способными качественно подготовить межевой план для уточнения границ, так и опыт успешного оспаривания незаконных действий Росреестра в судебном порядке.
Процедура уточнения границ арендованного участка из государственных земель имеет свою специфику, требует как активного участия арендатора (который, в том числе, организует подготовку межевого плана), так и местной администрации (в Москве – Департамента городского имущества).
При уточнении границ участка допускается изменение его площади в пределах 10%
В случае если границы земельного участка, указаны в ЕГРН и имеют точность в пределах 0,5 м, то процедура из уточнения носит преимущественно технический характер (если не ставится задача целенаправленно изменить границы в пределах 10% лимита).
Так изменение границ в рамках процедуры уточнения может потребоваться, например, в связи с выходом контура зданий за границы участка, для устранения разрывов между соседними участками, иных ошибок ранее проведённого межевания.
Согласование с правообладателями смежных участков в такой ситуации также чаще всего является формальным.
В случае же если отсутствуют границы участка, определённые с приемлемой точностью, либо первоначальные границы определены некорректно, то новые границы при их уточнении определяются исходя из как правоустанавливающих документов, так и границ, существующих на местности (межевые знаки, заборы, дороги, береговая линия водных объектов и т.д.).
При этом в отношении заборов и иных подобных объектов требуется подтверждение их длительного существования в имеющемся виде.
В таком случае согласование с правообладателями смежных участков перестаёт быть формальной процедурой, достаточно велика вероятность возникновения спора о границах участка.
Например, отдельно потребуется разрешать вопрос о границах в случае если существующая на местности граница участка пересекает кадастровую границу соседнего. Вероятно, спор потребуется урегулировать в судебном порядке в рамках иска об установлении границ участка.
Наш опыт и глубокое понимание принципов работы уполномоченных органов и правовых реалий российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.