Уточнение границ сформированных земельных участков

Достаточно часто на практике можно встретить земельные участки, поставленные на кадастровый учет (имеющие кадастровый номер) и зарегистрированное в ЕГРН право собственности, но не имеющих определенных в установленном порядке границ.

При этом можно выделить две существенно различающиеся ситуации:

• в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведения о границах участка отсутствуют в принципе. Такие участки на публичной кадастровой карте не отображаются. Такая ситуация возможна если участок сформирован и предоставлена в 1990-е гг. В таком случае в правоустанавливающих документах может быть лишь примерная схема расположения участка, которую не всегда можно однозначно привязать к местности. Особенно массово рассматриваемая ситуация была характерна для земель сельскохозяйственного назначения, когда на основании одного распоряжения администрации и невнятного чертежа к ней предоставлялись сотни гектар ценных сельскохозяйственных угодий.
• в ЕГРН содержатся сведения о границах участка с точностью ниже нормативной. В таком случае речь идёт о наличии у участка границ (координат опорно-поворотных точек) определённых с приемлемой (как правило, в пределах 0,5 м) точностью, но ниже нормативно требуемой. Либо в ЕГРН не отражены сведения о степени точности установления границ К данной категории могут относиться участки, поставленные на кадастровый учёт сравнительно недавно. На публичной кадастровой карте такой участок, как правило, отображается, а в выписке из ЕГРН содержится чертёж участка и указываются его координаты, но с отметкой что «границы не установлены в соответствии с действующим законодательством.

В связи с чем требуется уточнение границ участка

В первом случае необходимость уточнения границ очевидна. Их отсутствие в ЕГРН и на публичной кадастровой карте может привести к земельным спорам. Вплоть до того что на месте участка будет сформирован другой земельный участок в интересах третьих лиц или государственным (муниципальных) органов.

Во втором случае, если границы участка корректно отображаются в выписке из ЕГРН и на кадастровой карте, вероятность возникновения земельных споров не велика.

Но при этом отсутствие уточнённых границ участка является препятствием для совершения большинства действий, требующих участия уполномоченных в земельной сфере органов. Что особенно актуально для участков, предоставленных в аренду. В том числе может стать основанием для отказа в:

• представлении участка в аренду на новый срок или его выкупе;
• изменении разрешённого использования участка;
• разделе участка и т.д.

Таким образом, до обращения в уполномоченные органы по вышеуказанным или иным аналогичным вопросам границы участка потребуется уточнить. В ряде случаев уточнение границ участка можно совместить с его разделом или иной процедурой, но это также скажется на её общих сроках.

Сделки между частными лицами в отношении участков, границы которых не уточнены, не ограничиваются. Однако данное обстоятельство может вызвать обоснованные сомнения покупателя участка и, соответственно, негативно сказаться на цене.

Порядок уточнения границ

Уточнение границ участка предполагает:

• проведение кадастровых работ (составление кадастровым инженером межевого плана);
• согласование межевого плана с собственниками и арендаторами смежных участков и местной администрацией (в Москве - с Департаментом городского имущества Москвы) в части границ с землями неразграниченной государственной собственности;
• внесение Росреестром сведений об уточнённых границах в ЕГРН.

На практике достаточно часто возникают споры, связанные как с незаконными действиями или бездействием уполномоченных в земельной сфере органов, так и с отказом Росреестра в кадастровом учёте новых границ (необоснованной приостановкой кадастрового учёта. учёта). Несколько реже возникают споры со смежными землепользователями о конкретном прохождении границ участка .

Так Росреестр нередко отказывает в учёте новых границ в ЕГРН по формальным основаниям, связанным с подготовкой межевого плана (якобы допущенными техническими нарушениями при проведении кадастровых работ и составлении данного документа). В том числе, нередко после выполнения первоначальных требований кадастровый учёт приостанавливается по новым основаниям. В таком случае вопрос о кадастровом учёте уточнённых границ разрешается в судебном порядке в рамках оспаривания незаконных действий Росреестра.

Процедура уточнения границ арендованного участка из государственных земель имеет свою специфику, требует как активного участия арендатора (который, в том числе, организует подготовку межевого плана), так и местной администрации (в Москве – Департамента городского имущества).

Определение (корректировка) границ участка при их уточнении

При уточнении границ участка допускается изменение его площади в пределах 10%

В случае если границы земельного участка, указаны в ЕГРН и имеют точность в пределах 0,5 м, то процедура из уточнения носит преимущественно технический характер (если не ставится задача целенаправленно изменить границы в пределах 10% лимита).

Так изменение границ в рамках процедуры уточнения может потребоваться, например, в связи с выходом контура зданий за границы участка, для устранения разрывов между соседними участками, иных ошибок ранее проведённого межевания.

Согласование с правообладателями смежных участков в такой ситуации также чаще всего является формальным.

В случае же если отсутствуют границы участка, определённые с приемлемой точностью, либо первоначальные границы определены некорректно, то новые границы при их уточнении определяются исходя из как правоустанавливающих документов, так и границ, существующих на местности (межевые знаки, заборы, дороги, береговая линия водных объектов и т.д.).

При этом в отношении заборов и иных подобных объектов требуется подтверждение их длительного существования в имеющемся виде.

В таком случае согласование с правообладателями смежных участков перестаёт быть формальной процедурой, достаточно велика вероятность возникновения спора о границах участка.

Например, отдельно потребуется разрешать вопрос о границах в случае если существующая на местности граница участка пересекает кадастровую границу соседнего. Вероятно, спор потребуется урегулировать в судебном порядке в рамках иска об установлении границ участка.