Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Первичное образование земельных участков

Образование земельных участковПравовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение процедуры образования земельных участков.

Специалистов Правового центра отличает глубокое понимание практики применения земельного законодательства, правовых реалий и принципов работы уполномоченных органов.

Мы осуществляем юридическое сопровождение процедуры образования и установлению (уточнению) границ земельных участков «под ключ», от обращения с заявлением к уполномоченному органу до регистрации права на образованный участок.

Юристы Правового центра:

  • проводят исчерпывающий анализ правовых ситуаций, связанных с образованием земельных участков;
  • обеспечивают подготовку обоснования площади земельного участка под объектами капитального строительства;
  • осуществляют полное сопровождение процедуры первичного образования участков, от обращения с заявлением к уполномоченному органу до регистрации права на образованный участок;
  • подготовят юридическое заключение с последовательным разъяснением необходимого порядка действий;
  • защитят Ваши интересы при образовании земельных участков.

Образование земельных участков

Необходимость в первичном образовании земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, возникает, как правило, в двух ситуациях:

  • в образовании земельного участка заинтересован собственник расположенных на нем объектов недвижимости. Без формирования земельного участка невозможно оформление прав на него (ни права аренды, ни собственности), законная реконструкция расположенных на участке объектов недвижимости и строительство новых. Оформление прав на землю само по себе повышает капитализацию объектов недвижимости, что является важным при планируемой продаже недвижимости.
  • в образовании незастроенного земельного участка заинтересован потенциальный правообладатель, который претендует на получение прав на участок на торгах либо (если это предусмотрено законом) без проведения торгов.

По умолчанию все земельные участки, права на которые не зарегистрированы и не оформлены, относятся к неразграниченной государственной собственности. Соответственно, все земли, не поставленные на кадастровый учет, по умолчанию являются государственной собственностью.

Распоряжение данными землями осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов либо субъекта Федерации (в зависимости от того, передавались ли данные полномочия органам власти субъекта Федерации на основании отдельного регионального закона). В Москве данные функции централизованно выполняют органы исполнительной власти города Москвы.

Для образования земельного участка необходимо, в первую очередь, определить его границы.

Существует два основных способа идентификации границ земельного участка при его первичном образовании:

  • на основании утвержденного уполномоченным органом проекта межевания;
  • на основании утвержденной уполномоченным органом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В большинстве случаев, основанием для первичного образования земельного участка является утвержденная схема расположения – графический чертеж предполагаемых границ образуемого земельного участка в привязке к кадастровому плану территории.

Если заявителем является собственник расположенных на формируемом земельном участке объектов недвижимости либо иное лицо, которое имеет право на предоставление участка без проведения торгов, то такое лицо вправе самостоятельно подготовить схему расположения и представить ее на утверждение в уполномоченный публичный орган.

Если заявителем является лицо, которое имеет намерение приобрести участок в аренду либо в собственность на торгах, то схема расположения может быть подготовлена либо самим заявителем (для участков вне границ населенных пунктов), либо уполномоченным публичным органом (для участков в границах населенных пунктов).

Требования к схеме расположения четко формализованы, любое отклонение от них влечет отказ в ее утверждении, который будет сложно оспорить в суде.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения ограничен. Основные причины: формальное несоответствие схемы расположения предъявляемым к ней требованиям, наложение предлагаемых схемой границ на границы других участков, противоречие утвержденному проекту планировки.

Споры, возникающие при первичном образовании земельных участков

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт участия спорах, затрагивающих образование земельных участков.

Специалисты Правового центра готовы предложить следующие услуги по данному вопросу:

  • правовая экспертиза ситуации и выработка моделей поведения заказчика и защиты его прав;
  • комплексное сопровождение процедуры образования земельного участка;
  • защита прав заказчика по судебным спорам, связанным с образованием земельных участков.

В реальной хозяйственной деятельности образование земельных участков и уточнение их границ очень часто связано со множеством спорных и проблемных ситуаций, многие из которых решаются в судебном порядке.

Основные проблемные вопросы при первичном образовании земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена:

1) определение площади земельного участка, образуемого под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности

Вопрос об определении площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, традиционно является одним из самых проблемных для землепользователей.

По общему правилу, размер земельного участка под конкретные объекты недвижимости определяется на основании правил землепользования и застройки, а при отсутствии размеров в ПЗЗ учитываются нормативы отвода земель под конкретные виды деятельности, нормативы проектирования и прочая техническая документация.

Если между собственником объектов недвижимости и публичным органом возник спор о конкретной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, при рассмотрении спора в суде с большой степенью вероятности будет назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Результаты судебной экспертизы, если они не противоречат очевидному для всех здравому смыслу, скорее всего, будут учтены при определении конкретной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

2) разрешение споров о наложении границ формируемого земельного участка на границы ранее сформированных участков

Наложение границ земельных участков – это достаточно распространенная и крайне сложная правовая ситуация. Для ее разрешения необходимо установить следующие ключевые моменты:

  • кто и на каком основании утвердил схему расположения и поставил на кадастровый учет «конкурирующий» земельный участок;
  • на каком праве принадлежит конкурирующий участок его правообладателю;
  • чем подтверждаются права лица, претендующего на утверждение схемы расположения, на образуемый земельный участок;
  • почему сохранение «конкурирующего» участка нарушает права лица, претендующего на утверждение схемы расположения.

Применительно к рассматриваемой ситуации проблема усугубляется тем, что лицо, обращающееся за утверждением схемы расположения земельного участка, на момент обращения еще не имеет прав на землю, а имеет некое абстрактное «исключительное право на оформление участка в аренду либо в собственность» либо право на переоформление ранее возникшего права постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Выбор способа защиты права в рассматриваемой ситуации зависит исключительно от конкретных обстоятельств дела. В частности, в зависимости от ситуации заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в выдаче схемы расположения недействительным, об оспаривании решений о кадастровом учете «конкурирующего» земельного участка, об установлении границ земельного участка и др.

3) наличие на формируемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам

В силу прямого указания закона, собственник расположенных на участке объектов недвижимости имеет исключительное право на его приобретение в собственность либо в аренду.

Однако на практике нередки ситуации, когда при формировании земельного участка под объектами недвижимости выявляются иные объекты, которые принадлежат третьим лицам. В этом случае у заинтересованного лица есть несколько моделей защиты своих прав:

Для выбора конкретной линии защиты требуется детальное изучение конкретной хозяйственной ситуации и всех имеющихся в распоряжении заказчика документов.

Разрешение споров о формировании земельных участков требует системного и квалифицированного подхода.

Правовой центр ДВА М рад предложить комплекс правовых услуг по вопросам образования земельных участков, включая анализ правовой ситуации и правовое консультирование, юридический due diligence в отношении возможных рисков образования участка в той или иной форме или границах, правовое сопровождение процедуры образования земельного участка, представление интересов в уполномоченных органах и судах.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги