Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения дел, затрагивающих оптимизацию порядка эксплуатации объектов недвижимого имущества.
Правовой центр ДВА М предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с разрешением споров касательно режима общего имущества в нежилом здании, в том числе:
Собственники коммерческой и производственной недвижимости, владеющие помещениями в нежилом здании, зачастую сталкиваются с необходимостью пересмотреть или установить режим общего пользования в отношении помещений или имущества общего пользования, расположенного в нежилом здании.
К категории общего имущества относятся помещение и оборудование обслуживающие всё здание либо несколько помещений, принадлежащих разным собственникам - входные группы вестибюли, коридоры, технические чердаки и подвалы, инженерные системы и сети (индивидуальные тепловые пункты, венткамеры и т.д.)
Законодательство РФ не содержит регулирования, напрямую посвященного вопросам режима помещений общего пользования в нежилом здании.
В условиях отсутствия прямых норм судебная практика российских судов выработала подход, в соответствии с которым к общему имуществу нежилых помещений применяется тот же режим, что установлен для общего имущества в многоквартирном доме.
Следуя данному подходу, в общей собственности владельцев помещений нежилого здания находятся:
Как следует из режима общего имущества, содержание нежилых помещений общего пользования ложится на всех сособственников помещений в здании, в то время как ответственность за содержание имущества в частной собственности несет лишь его собственник.
Вместе с тем, исходя из существа данного подхода, имуществом общего пользования в нежилом здании не должны признаваться помещения, которые находятся в исключительном пользовании одного из собственников.
Так, например, могут быть зарегистрированы в частную собственность одного из собственников помещения, которые обслуживают коммерческие площади, принадлежащие данному лицу (например, обособленная входная группа, коридор, используемый для нужд лишь одного предпринимателя, и т.п.).
Не признаются общим имуществом и помещения, используемые одновременно как по самостоятельному назначению, так и для размещения инженерного оборудования. Так если технический подвал здания является общим имуществом, то подземный этаж, в котором предусмотрены помещения с самостоятельным функциональным назначением — нет, даже если через такие помещения проходят общедомовые сети.
В связи с чем, в условиях отсутствия прямого законодательного регулирования, часты пограничные ситуации. Например, в указанной ситуации с подвалом возникает вопрос о том- было ли предусмотрено самостоятельное название помещений в подвале при проектировании здания или его реконструкции в установленном порядке, соответствует ли размещение в подвале помещений с самостоятельным функциональным назначением строительным и санитарным нормам и т. д.
Зачастую вопросы установления режима общего имущества являются спорными и не могут быть компромиссно разрешены без привлечения квалифицированных юристов.
В таких случаях особенно важным является проведение детального аудита имеющейся ситуации, формирование убедительной правовой позиции и компетентный подбор необходимых доказательств. Иногда для разрешения имеющегося правового спора требуется, в том числе, привлечение технических специалистов в области строительной экспертизы.
Предметом судебного спора может быть:
Кроме того, поскольку потребность в доступе к помещениям не всегда обеспечивается только имуществом общего пользования, в некоторых ситуациях также является актуальным установление сервитута на часть помещений иного собственника.
Спорным вопросом судебной практики является также вопрос о возможности отнести к общему имуществу нежилого здания земельный участок, на котором расположено такое здание.
Так, например, такой спор может возникнуть в случае, если участок под нежилую застройку принадлежал застройщику на праве собственности, при этом не был явным образом передан лицам, владеющим помещениями в возведенном здании.
В соответствии с судебной практикой, несмотря на отсутствие прямой нормы закона, при наличии надлежащего правового сопровождения в таких случаях имеется перспектива доказать, что земельный участок принадлежит собственникам помещений в рассматриваемом здании (по аналогии с режимом общего имущества на земельный участок под многоквартирным жилым домом).
Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление имуществу нежилого здания режима общего имущества либо, напротив, режима имущества обособленного использования.
Мы выявим для Вас наиболее эффективный способ, который позволит защитить Ваши права на спорные площади с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедур по установлению таким помещениям необходимого режима, при необходимости включая представительство в судебном споре.