Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Проверка недвижимости перед покупкой

Проверка недвижимости перед покупкой

Предлагаем услуги по проверке юридической чистоты недвижимости и земельных участков перед их покупкой или участием в инвестиционном проекте.

Проверка юридической чистоты участка

Перед вложением в актив необходимо знать, являются ли права продавца на него действительными, есть ли риск оспаривания права собственности, предъявления исков об истребовании имущества и т.д. Аналогично, если речь идёт о пусто или недавно застроенном земельном участке - необходимо проверить законность приобретения пав на такой участок.

Также важно удостовериться, что планируемая сделка не может быть оспорена по различным основаниям, связанным с её условиями и правовым статусом продавца. И проверить, что фактически существующий объект соответствует указанному в правоустанавливающих документах.

Условия планируемой сделки необходимо проверить на соответствие интересам покупателя. Особенно если речь идёт не о «чистой» купле-продаже недвижимости, а о передаче объекта через цепочку сделок, продажу юридического лица и т.д.

Проверка участка перед покупкой

 

Проверка риска оспаривания сделки

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Проверка условий сделки

 
         
   

Проверка недвижимости перед покупкой

   
               

Градостроительный и земельный аудит

Проверка прав продавца на объект

             
       

Законность первоначальной регистрации

Законность последующих сделок

Также предлагаем градостроительный и земельный аудит – проверку земельных участков и недвижимости перед покупкой с точки зрения возможности застройки и иного использования: видов и параметров разрешённого строительства, накладываемых на участок ограничений и т.д.

Выявление при проверке недвижимости перед покупкой тех или иных проблем не всегда означает, что нужно немедленно прекратить переговоры с продавцом. Хотя бы потому, что в реальной жизни среди объектов недвижимости, как и среди людей, практически нет абсолютно «здоровых», есть плохо обследованные. Но наличие тех иди иных рисков позволит лучше оценить целесообразность сделки, может стать аргументом для торга с продавцом и т.д.

Также выявленные риски могут быть в значительной степени переложены на продавца путём включения в договор заверений об обстоятельствах, условий о повышенной ответственности продавца в различных ситуациях и т.д.

Проверка действительности права собственности

Проверка недвижимости перед сделкой на предмет действительности прав продавца не должна ограничиваться получением выписок из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект в настоящее время и их переходе.

Необходимо убедиться, что право продавца зарегистрировано на законных основаниях и не может быть оспорено. А для этого - установить, когда и на основании чего продавец стал собственником имущества.

Если ранее продавец приобрел недвижимость у другого лица – необходимо проверить законность данной сделки. И далее при необходимости - предшествующую «цепочку» сделок. Вопросы, подлежащие проверке, будут аналогичны тем, по которым проверятся риск планируемой сделки с продавцом. В том числе - соблюдение порядка одобрения сделок, отсутствие признаков продажи имущества перед банкротством и т.д. Подробно эти вопросы рассмотрены ниже.

Если объект построен сравнительное недавно – актуальным вопросом становится законность регистрации права на него. Наличие записи о праве в ЕГРН не исключает риск признания объекта самовольной постройкой. Более того – не даёт полной гарантии и вступивший в силу судебный акт о законности регистрации права. Уже всем известно, что прикрываться «бумажками, полученными жульническим путём», получается далеко не всегда.

Так при регистрации права Росреестр, по известным причинам, нередко закрывает глаза на отсутствие необходимого комплекта документов или иные нарушения. Но потом, при возникновении спора о законности регистрации, суд в первую очередь истребует регистрационное дело. И часто не обнаруживает там ничего похожего на необходимые для регистрации построенного объекта документы.

Соответственно - в рамках юридического аудита объекта недвижимости нужно проверить, какие документы прослужили основанием для регистрации, соответствует ли их содержание действовавшему на тот момент законодательству. Наиболее распространённые нарушения это регистрация объекта недвижимости на участке, не допускающем капитальное строительство, нарушение разрешённого использования участка, регистрация в упрощённом порядке (по декларации) объектов, которые не подпадают под соответствующие льготные режимы и т.д.

В связи с этим, нужно убедиться либо в наличии и законности выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, либо в том, что для данного объекта при его регистрации законно применялся упрощённый порядок. Аналогично нужно проверить все отражённые в ЕГРН или ранее в документах БТИ изменения площади, этажности и т.д.

«Глубина проверки» не может ограничиваться последними тремя годами истории объекта. Хотя общий срок исковой давности именно такой, есть достаточно много случаев когда он может быть восстановлен. В частности проверка законности первоначальной регистрации права на построенный объект актуальна для всей нежилой недвижимости, введённой в эксплуатацию после 1995 г. Да и сам факт постройки объекта до этой даты необходимо проверять, нередки случаи, когда более поздние объекты выдают за советские.

Также необходимо проверить права на земельный участок перед его покупкой, если он продаётся без капитальной застройки или занят недвижимостью, возведённой сравнительно недавно.

Помимо прочего - предстоит удостовериться, что участок был сформирован и предоставлен в собственность или аренду на законных основаниях с соблюдением порядка, предусмотренного для предоставления государственных и муниципальных земель. То есть либо на торгах, либо по одному из оснований допускающих предоставление участка минуя данную процедуру.

Так не редки ситуации, когда участок был передан без торгов в случае, когда их проведение являлось обязательным, либо налущена процедура публичного информирования предстоящем предоставлении участка, незаконно применены льготные основания предоставления земли и т.д.

Также может иметь место наложение границ сформированного участка на ранее предоставленные, в том числе на не отражающиеся на публичной кадастровой карте. Либо на земли лесного фонда, особо охраняемые территории и т.д.

Возможны и случаи спора о компетенции федеральных и местных органов в отношении участка.

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Если документы на ввод объекта в эксплуатацию в порядке – остаётся удостовериться, что существующее физически и учтённое в кадастре здания идентичны.

Как правило, простоявший достаточно долго нежилой объект за это время подвергался тем или иным изменениям, не отражённым документально. Вплоть до того, что в ряде случаев новый объект, построенный на месте снесённого, пытаются выдать за ранее существовавший.

Здесь принципиально важно разграничить изменения, которые не несут для нового собственника существенных рисков, от действительно серьёзных проблем.

Так внутренних перепланировок в нежилом здании в большинстве случаев опасаться не стоит, хотя иногда и могут быть проблемы, связанные с повреждением несущих конструкцией, нарушением противопожарных норм и т.д.

А вот изменение внешних контуров объекта – пристройка или надстройка, повлекшие увеличение общей площади, являются самовольной реконструкцией. Даже если изменение площади незначительно и безупречно соблюдена техническая сторона вопроса.

Особенно актуален этот вопрос в случае с недвижимостью на арендованных участках. Выявление контролирующими органами объектов самовольного строительства, даже незначительно площади, может стать препятствием к продлению договора аренды или выкупу участка.

Проверка рисков оспаривания сделки и её условий

Когда сделан вывод, что права продавца на имущество действительны, нужно убедиться в отсутствии рисков оспаривания сделки по иным основаниям. В первую очередь – с законностью совершаемой сделки для продавца.

Если продавец - юридическое лицо, то необходимо удостовериться в действительности полномочий руководителя, соблюдении порядка одобрения сделки или отсутствии необходимости одобрения.

Если речь идёт о физическом лице – возникает вопрос о его психическом состоянии, отсутствии признаков кабальной сделки и т.д. Особого внимания требует продаже недвижимости по доверенности.

Также необходимо удостовериться, что продавец не имеет признаков банкротства и нет риска оспаривания сделки по специальным основаниям закона о банкротстве.

Дополнительные сложности связаны с тем, что в отношении нежилой недвижимости далеко не всегда речь идёт о «чистой» купле-продаже. Часто по налоговым и иным соображениям сделки совершаются путём передачи акций или долей юридических лиц, внесения объекта в уставный капитал и т.д. В таком случае, даже если продавец уверяет, что юридическое лицо является только «держателем» имущества и не совершало иных операций, необходим полноценный due diligence организации на предмет возможных долгов и иных рисков. Также в этом случае целесообразно внесение в договор заверений продавца о финансовом состоянии юридического лица – «держателя».

Аналогично продавцы имущества нередко навязывают занижение цены в договоре по сравнению с реальной, сложные схемы сделки - замену прямой купли-продажи цепочкой сделок, включающей зачет встречных требований, отступное, выдачу векселей и т.д. Не упрощает проверку безопасности сделки и участие в ней оффшорных компаний.

Если реализуется имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (в том числе закреплённое за унитарными предприятиями) – необходимо убедиться в соблюдении специальных правил отчуждения. В том числе последующее оспаривание не исключено и покупке имущества на официальных торгах.

Также целесообразно убедиться в надёжности планируемой схемы оплаты. В первую очередь, опять же, при реализации сложных схем покупки. Здесь задача покупателя – по возможности исключить передачу средств продавцу до регистрация имущества и его фактической передачи.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги