Понятие объекта недвижимости
Законом предусмотрено отнесение к объектам недвижимости двух типов объектов:
- недвижимость в силу закона – объекты, которые явно являются движимыми вещами, но подчиняются правовому регулированию объектов недвижимости (например, воздушные и морские суда);
- объекты, которые в силу своей неразрывной связи с землей являются недвижимостью.
Вторые, «классические», объекты недвижимого имущества признаются таковыми, только если по своим характеристикам они представляют собой объекты капитального строительства. Некапитальные объекты недвижимым имуществом не являются.
В зависимости от того, является ли объект недвижимым имуществом, различно содержание правоотношений по поводу указанного имущества, а в некоторых случаях в зависимость от этого факта ставится и ответственность.
Так, в случае размещения на земельном участке, предоставленном в аренду под строительство, только некапитального объекта возникает риск прекращения договора в связи с неосвоением земельного участка. А при размещении объекта недвижимости без получения необходимых разрешений – риск его сноса как самовольной постройки.
Поэтому важно определить, относится ли возведенный объект к движимому или недвижимому имуществу.
Судебной практикой выработаны несколько критериев, указывающих именно на недвижимый характер вещи.
Во-первых, это невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Этот критерий указывает, что все сооружения, представляющие собой сборно-разборные конструкции, объектами недвижимого имущества не являются. То же самое касается случая, когда «недвижимость» состоит из нескольких вещей, каждая из которых может быть перемещена без ущерба для целей ее использования.
Во-вторых, наличие фундамента. Законодательство предусматривает такой вид вещи, как объект незавершенного строительства. Завершение фундаментных работ на таком объекте может быть основанием для его регистрации в качестве недвижимости. Следовательно, фундамент может иметь определяющее значение при решении вопроса о капитальности объекта.
Однако следует иметь ввиду, что замощение (например, асфальтовые площадки, гравийные дороги) не является объектом недвижимости, а представляет собой принадлежность земельного участка.
Третьим признаком недвижимого имущества может послужить стационарное подключение к инженерным сетям. И, напротив, факт проложения временных коммуникаций может стать основанием для вывода об отсутствии признаков капитальности у объекта в случае судебного спора.
Некоторыми судами по-прежнему принимается за основу, что после получения технического паспорта на объект и постановки его на кадастровый учет такой объект считается недвижимым имуществом. Но такой подход представляется крайне ненадежным и не гарантирует владельцу, что таким образом строение приобретёт статус недвижимости.
Необходимо также учитывать, что даже в случае регистрации прав на объект в ЕГРП, его статус как недвижимой вещи может быть оспорен заинтересованным лицом, а право – признано отсутствующим.
Правовой центр «Два М» оказывает правовые услуги, связанные с определением статуса объекта как недвижимой вещи:
- осуществляет юридический анализ клиента особенностей конкретной вещи, предоставленных заказчиком документов, правового режима земельного участка;
- консультирует и осуществляет помощь в подборе документов для регистрации недвижимого имущества;
- в случае спора о статусе объекта, представляет интересы клиента во всех судебных инстанциях.
