Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Споры об объектах самовольного строительства

Юристы Правового центра ДВА М обладают богатым опытом участия в судебных разбирательствах, связанных с проблемой самовольного строительства. Квалифицированная юридическая помощь наших юристов поможет сохранить объект, избежать штрафных санкции и иных неблагоприятных последствий.

Правовым центром ДВА М предоставляется спектр юридических услуг, связанных с тематикой самовольного строительства на территории г. Москвы и Московской области:

Проблематика самовольного строительства является весьма актуальной в связи как со сложностью получения разрешения на строительство (реконструкцию) так и с наличием множества пограничных ситуаций, недостаточной точностью законодательного регулирования, порождающими споры о законности произведенных строительных работ (вопросы разграничения между капитальными и некапитальными объектами, между перепланировкой и реконструкцией и т.д.).

В том числе наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости не исключает в дальнейшем риск предъявления требований связанных с его отнесением к самовольным постройкам. В связи с чем требуется:

Так в настоящее время на территории г. Москвы  и Московской области  государственными органами и органами местного самоуправления проводится большое количество контрольных мероприятий, направленных на пресечение самовольного строительства.

Это является реакцией государственной власти на участившиеся случаи самовольного строительства, когда строятся новые или реконструируются старые объекты капитального строительства без сбора собственниками соответствующей разрешительной документации или при нарушении землепользователями видов разрешенного использования земельных участков.

При этом весьма часто претензии предъявляются к добросовестным владельцам недвижимости, не имевшим намерений на самовольное строительство.

Самовольное строительство

Понятие самовольной постройки

Гражданским кодексом установлено, что под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Несмотря на несоблюдение правил возведения объектов, имеются перечень объектов, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны объектами самовольного строительства:

  1. Нежилые объекты, которые были построены до 1 января 1995 года, т.е. до введения в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации;
  2. Некапитальные объекты – постройки, которые не обладают признаками объекта капитального строительства.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ снос объектов самовольного строительства происходит двумя способами – в административном (внесудебном) порядке либо на основании вступившего в законную силу решения суда (судебный порядок).

Внесудебный порядок сноса объектов самовольного строительства производится на основании решений органов местного самоуправления (в Москве – на основании постановления Правительства Москвы, в Московской области – на основании решений главы или администрации муниципального района или городского округа). Самовольная постройка сносится во внесудебном порядке в случае, если участок, занимаемый объектом, расположен на территории общего пользования либо в зоне с особыми условиями использования территории.

Во всех остальных случаях снос самовольной постройки может быть возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

Помимо оспаривания решений государственных органов и органов местного самоуправления в судебном порядке и защите от иска о сносе самовольной постройке в судебном порядке существует предусмотренная законодательством возможность в судебном порядке признать право собственности на объект самовольного строительства. Однако реализовать указанную возможность доступно не каждому: это могут сделать собственники земельных участков или землепользователи на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении ряда условий.

В случае, если признать право собственности на объект недвижимости будет невозможно в силу различных причин, то воспрепятствовать требованиям государственных органов и органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки возможно иными способами), в частности, заявлением об истечении срока исковой давности. Для этого в свою очередь, потребуется доказать когда уполномоченные органы узнали о наличии на участке объекта с конкретными характеристиками.

В большинстве случаев споры о самовольной постройке связны с проведением судебных экспертиз – строительной и иных. В том числе по вопросам давности возведения объекта, наличия признаков реконструкции, соблюдения строительных норм и т.д.

Правовой центр ДВА М готов оказать содействие в подборе квалифицированных экспертов для проведения судебной экспертизы и подготовки внесудебных заключений по вопросам, связанным с самовольным строительством.

Самовольная реконструкция

Стоит отметить, что под понятие самовольного строительства подпадает не только возведение какого-либо здания, но и реконструкция объекта недвижимости. Но только в том случае, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости. При это критерии, по которым суд относит реконструкцию к связанной с созданием нового объекта, на практике весьма неоднозначны.

При этом определенные виды изменений объекта недвижимого имущества могут быть произведены и без получения разрешительных документов. Так не является реконструкцией и не может влечь признание объекта самовольной постройкой внутренняя перепланировка нежилых зданий, замена отдельных строительных конструкций без изменения площади.

Сложнее ситуация с пристройкой или надстройкой, а также с созданием дополнительной полезной площади в существующем объёме (строительство антресолей и т.д.). Но и в таких случаях часто можно обосновать, что произведённые без разрешения строительные работы не подпадают под определение самовольной реконструкции

Ещё одна специфическая черта споров о самовольной реконструкции - требование о сносе всего реконструированного объекта может предъявляться только если доказана невозможность его приведения в первоначальное состояние. Вопрос о возможности вернуть объект к исходному виду без его разрушения, как правило, разрешается в рамках судебной экспертизы.

Отказы в государственных услугах в связи с выявлением самовольной постройки

С вопросами самовольного строительства могут также столкнуться землепользователи, которые собираются приобрести в аренду или в собственность земельный участок, на котором находится принадлежащий им объект недвижимости. Весьма часто уполномоченные органы отказывают в приобретении застроенных участков по причине нахождения на участке объекта, обладающего признаками самовольной постройки. В том числе в связи с наличием пристроек, хозяйственных построек и т.д., даже незначительной площади. Указанный отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Аналогично, встречаются, особенно в Москве, отказы по данному основанию в оказании различных государственных услуг, прямо не связанных с предоставлением участка. Например в разделе участка участка, изменении его разрешённого использования и т.д. Такие отказы, в большинстве случаев, также могут быть успешно оспорены.

Проверка существующих объектов на предмет законности строительства

Также отмечаем, что требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено собственникам объектов недвижимости, которые приобрели указанные объекты, но не участвовали в их возведении. В связи с этим у потенциальных покупателей недвижимости возникает потребность в получении квалифицированной проверки юридической чистоты недвижимости и земельных участков. В процессе проверки недвижимости перед приобретением выясняются не только действительность прав продавца на недвижимость, но и законность её возведения, подвергался ли объект реконструкции, получалась ли продавцом соответствующая разрешительная документация на возведение или реконструкцию и т.д.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по судебному представительству собственников недвижимости и землепользователей в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления г. Москвы и Московской области, связанных с объектами самовольного строительства.

Легализация объекта самовольного строительства представляет собой достаточно трудоемкий процесс правовой экспертизы. И поэтому богатый опыт наших юристов в представлении интересов наших клиентов в судебных и административных процедурах позволит эффективно осуществить защиту Ваших прав и законных интересов в сфере самовольного строительства.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги