Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Письмо арендатора арендодателю о приостановлении начисления арендной платы


Правовой центр ДВА М готов оказать содействие арендаторам и арендодателям недвижимого имущества (зданий, помещений, земельных участков и т.д.) в защите их прав на период пандемии, в том числе по вопросам:

  • понуждения арендодателей (государственных органов, органов местного самоуправления, частных собственников) к заключению допсоглашений о переносе срока внесения арендной платы;
  • понуждения арендодателей (государственных органов, органов местного самоуправления, частных собственников) к заключению допсоглашений об уменьшении размера арендной платы за период, когда использование объекта было невозможно (в том числе, весьма вероятно обоснование полного «обнуления» арендной платы за соответствующие периоды).

В том числе готовы осуществить:

Ниже приведён образец письма (оферты) о приостановлении взимания арендной платы на период невозможности деятельности арендатора в связи с противовирусными мерами.

Форма подготовлена для случаев аренды земли под строительство в Москве, но c соответствующими изменениями может использоваться и в иных случаях, когда арендатор пострадал от карантинных мер.

 

Руководителю Департамента городского имущества г. Москвы Гаману М.Ф.
123112, г. Москва, Красногвардейский пр-д, д. 21, стр. 1

От …

Уважаемый Максим Федорович!

ООО «…» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами …, расположенных по адресу: …, вид разрешенного использования земельных участков …. Основание возникновения права аренды - …

В отношении земельных участков имеется действующее разрешение на строительство № …, выданное … на срок до …

Объекты, введенные в эксплуатацию, на указанных земельных участках в настоящее время отсутствуют.

1. 25.03.2020 г. был принят Указ Президента РФ от N 239 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», а 02.04.2020 - Указ Президента РФ от N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", в соответствии с которыми дни с 30 марта по 30 апреля 2020 г. включительно были объявлены нерабочими днями с сохранением за работниками заработной платы.

Согласно Указам, режим нерабочих дней не распространяется лишь на следующие организации (работодателей и их работников):

а) непрерывно действующие организации;
б) медицинские и аптечные организации;
в) организации, обеспечивающие население продуктами питания и товарами первой необходимости;
г) организации, выполняющие неотложные работы в условиях чрезвычайной ситуации и (или) при возникновении угрозы распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих, в иных случаях, ставящих под угрозу жизнь, здоровье или нормальные жизненные условия населения;
д) организации, осуществляющие неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы;
е) организации, предоставляющие финансовые услуги в части неотложных функций (в первую очередь услуги по расчетам и платежам).

Кроме того, в соответствии с п. 4.3 Указа Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 г. (в ред. от 10.04.2020 г. № 42-УМ) с 13.04.2020 г. предписано приостановить выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием объектов метрополитена, инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов.

На основании пункта 4.1 Указа № 12-УМ с 13.04.2020г., п. 16 Приложения №3 к Указу приостановлена, в частности, деятельность в области архитектуры и инженерно-технического проектирования; в соответствии с п. 35-37 Приложения №3 к Указу – деятельность по строительству зданий, инженерных сооружений, работы строительные специализированные.

ООО «…» в силу введенных ограничений было вынуждено объявить дни с 30 марта по 30 апреля 2020 г. нерабочими днями для своих сотрудников (с сохранением заработной платы), а также лишилось возможности осуществлять строительные работы по возведению объектов.

2. Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013.

На основании п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Учитывая взаимообусловленный характер обязательств по договору аренды, а также временную невозможность передачи Департаментом земельных участков в аренду для целей, определенных в договоре аренды (в силу введенных публично-правовых мер, направленных на предотвращение распространения коронавируса), встречное обязательство арендатора по внесению арендной плате не возникает в период невозможности использования участка.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании изложенного, прошу Вас рассмотреть вопрос о неначислении арендной платы по договорам аренды земельных участков с КН … за период с 30.03.2020 г. и до окончания действия вышеизложенных правовых ограничений.

Руководствуясь п. 1 ст. 445 ГК РФ, прошу подписать приложенный проект дополнительного соглашения (оферту) в течение 30 дней с даты его получения либо сообщить об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях.

Приложение:
Проект дополнительного соглашения к Договору

 

Генеральный директор
ООО "…" 
______________/ФИО/
По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги