Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Особые режимы внесения арендной платы за землю и недвижимость в период действия антикризисных мер


Правовой центр ДВА М готов оказать содействие арендаторам и арендодателям недвижимого имущества (зданий, помещений, земельных участков и т.д.) в защите их прав на период пандемии, в том числе по вопросам:

  • понуждения арендодателей (государственных органов, органов местного самоуправления, частных собственников) к заключению допсоглашений о переносе срока внесения арендной платы;
  • понуждения арендодателей (государственных органов, органов местного самоуправления, частных собственников) к заключению допсоглашений об уменьшении размера арендной платы за период, когда использование объекта было невозможно (в том числе, весьма вероятно обоснование полного «обнуления» арендной платы за соответствующие периоды).

В том числе готовы осуществить:

Среди «противовирусных» мер, в авральном порядке принимаемых государством, оказались в том числе и нацеленные на защиту прав арендаторов недвижимого имущества, причем не только государственного и муниципального имущества, но и находящегося в частной собственности.

А именно - был в экстренном порядке принят Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

В указанном законе имеется статья 19 следующего содержания:

«1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации».

До перехода непосредственно к анализу изложенных норм следует обратить внимание, что данные положения касаются любых договоров аренды недвижимого имущества, в том числе: а) как недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так и имущества, принадлежащего на праве собственности гражданам и юридическим лицам; б) как зданий, сооружений, помещений, иных объектов капитального строительства и их частей, так и земельных участков, лесных участков, участок недр, иных недвижимостей «природного характера». Очевидно, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ данные правила применяются также к договорам субаренды объектов недвижимости.

Далее, по пунктам:

1. Пункт 1 – устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.

Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.

Право на отсрочку касается договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности (в Москве – это 05.03.2020г. в соответствии с Указом Мэра Москвы № 12-УМ, в Московской области – 13.03.2020г. в соответствии с Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020г. № 108-ПГ), и не распространяется на аренду жилых помещений.

Правом на получение отсрочки наделены не всех арендаторы (как это может показаться из формулировки закона), а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, список которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:

Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1);
Культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);
Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);
Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);
Гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);
Общественное питание (ОКВЭД 56);
Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);
Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);
Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02)

Факт отнесения конкретного бизнеса к «наиболее пострадавшим отраслям» устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020 г. в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе. В случае отсутствия указанного вида деятельности в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП (это можно легко проверить путем заказа выписки на официальном сайте ФНС России egrul.nalog.ru) право на отсрочку в соответствии с изложенными нормами права формально отсутствует.

Вместе с тем, полагаем, что организации и ИП, которые фактически осуществляли указанные виды деятельности в качестве основной (например, предоставляли гостиничные услуги, услуги общественного питания, бытового обслуживания населения и т.д.), вправе ставить перед судом вопрос о предоставлении им аналогичной отсрочки, исходя из принципа конституционного принципа равенства всех перед законом и судом (ст. 19 Конституции РФ, ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, во многих случаях принципиальную роль играет назначение конкретного объекта, а не вид деятельности организации, в таком случае также видим судебные перспективы. Подробно о применении льгот исходя из кодов ОКВЭД здесь.

Условия рассрочки установлены следующим образом:

  1. отсрочка предоставляется в отношении арендных платежей, подлежащих уплате с даты введения режима повышенной готовности (05.03.2020 в Москве и 13.03.2020г. в Подмосковье) и до 01.10.2020г., при этом в течение срока действия режима повышенной готовности переносится срок уплаты 100% арендной платы, а после окончания действия данного режима и до 01.10.2020г. – в размере 50% арендной платы;
  2. задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
  3. пени и штрафы за просрочку внесения арендной платы не начисляются;
  4. установление дополнительных платежей за право воспользоваться отсрочкой не допускается;
  5. если в договоре отдельно выделена плата за коммунальные и эксплуатационные расходы, то данная часть арендной платы продолжает взиматься, несмотря на отсрочку, за исключением случае когда арендодатель сам освобожден от указанных расходов на период пандемии.

Во избежание огромного вала судебных споров о понуждении к заключению дополнительных соглашений (которые еще неизвестно когда будут рассматриваться) законодателю следовало предусмотреть право арендатора на одностороннее изменение договора в соответствии с установленными Правительством РФ условиями и сроками отсрочки либо предусмотреть «автоматическое» изменение условий договоров. Необходимость судебного спора в условиях, когда арендодатель безусловно обязан подписать такое дополнительное соглашение (и ему фактически нечем возражать в суде, если условия и срок отсрочки соответствуют установленным требованиям), напрочь отсутствует.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендодатель обязан в силу закона в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключить дополнительное соглашение с соблюдением вышеуказанных требований. В случае его отказа либо «молчания» в течение 30 дней – арендатору буде необходимо предъявить в суд исковое заявление о понуждении к заключению соглашения.

В таком случае соглашение будет заключено на основании решения суда с «ретроспективной» датой. Так в п. 4 вышеуказанных Правил предусмотрено, что рассмотренные выше условия отсрочки (п. 3 Правил) применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Расторжение договора аренды арендодателем по причине несвоевременного внесения арендных платежей либо начисление пеней (неустоек) за просрочку уплаты арендной платы в рассматриваемый период будет являться незаконным.

2. Пункт 2 – устанавливает право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год.

Данная норма не содержит каких-либо новых правил, поскольку в силу ст. 450 ГК РФ стороны всегда были вправе изменять условия ранее заключенных ими договоров.

Скорее всего, это положение задумано как имеющее некую «мотивирующую» направленность и призвано подтолкнуть стороны договора аренды к подписанию такого дополнительного соглашения.

Пункт 3 – самый интересный и неоднозначный пункт, который предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в том случае, если использование арендуемого имущества оказалось невозможным по причинам, связанным с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.

Данная норма также представляет собой специальную норму по отношению к ст. 451 ГК РФ, предусматривающей право требовать изменение любого договора при «существенном обстоятельств» исходя из усмотрения суда от том, являются ли обстоятельства «существенными» для конкретного договора.

Поскольку каких-либо четких критериев «невозможности использования имущества» закон не определяет, именно по данному пункту следует ожидать наибольшее количество спорных ситуаций, которые неминуемо выльются в судебные разбирательства.

Прилагаем образец письма арендатора участка арендодателю с требованием о приостановлении начисления ареной платы.

Фактически имеются два подхода к толкованию понятия «невозможность использования имущества» – буквальный и расширительный. В первом случае к такому имуществу следует относить лишь те объекты, которые вынуждены были закрыться в связи с прямым указанием в нормативных актах, регулирующих правовой режим «повышенной готовности» (т.е., все объекты, обслуживающие граждан, кроме продовольственных магазинов, аптек и т.д.). Во втором случае к таким объектам следует относить и те, которые не обязаны были прекращать деятельность в связи с вводимыми ограничениями, однако фактически не смогли эксплуатироваться в условиях, когда остановилась работа контрагентов и т.д. (к примеру, строительство на арендуемом земельном участке временно заморожено в связи с переходом поставщиков и подрядчиков на дистанционную работу, либо случилось массовое заболевание среди рабочих и т.д.).

Ответы на эти вопросы должна будет дать судебная практика. И очевидно, что во многом результат споров будет зависеть от аргументации сторон сторон в конкретном дело - подтверждения факта ущерба от карантинных мер, отнесения арендатора к «экономически слабой стороне» и иных критериев. Либо, напротив- оспаривания арендодателем соответствующих доводов недобросовестного арендатора, желающего извлечь извлечь из ситуации необоснованную выгоду.

Также весьма любопытным является то, что закон напрямую не предусматривает размер снижения арендной платы, на который вправе претендовать арендатор. Здесь также возможны два толкования – например, можно исходить из того, что за период невозможности использования объекта арендная плата вовсе не должна вноситься (скорее всего, именно таким образом норма и будет восприниматься на практике). Вместе с тем, теоретически, руководствуясь ст. 451 ГК РФ, речь должна была бы идти лишь о снижении размера арендной платы, однако до какого размера – это при отсутствии нормативного указания определить невозможно. Так, теоретически, раз уж законодатель предусмотрел именно снижение арендной платы, а не приостановку начисления, суд должен исходить из неодолимости справедливого распределения убытков между арендатором или арендодателем отдельно в каждом конкретном случае исходя из степени ущерба для арендатора от карантинных мер, общих представлений о справедливости, доктрины защиты «экономически слабой» стороны и т. д. Так весьма логичным было бы, например, разное отношение арендаторам из числа малого и среднего бизнеса и к крупным (торговые сети и т. д.). Но на практике такое представляется малореальным.

Скорее всего, именно по этой причине суды в рамках многочисленных судебных споров, которые предвидятся по данному вопросу, будут все же полностью отказывать во взыскании арендной платы за спорные периоды.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, вправе рассчитывать на дополнительные меры поддержки от государства.

Для регионального и муниципального имущества льготы устанавливаются на уровне субъекта федерации.

А именно, арендаторам федерального имущества предоставляется:

  • отсрочка по уплате аренды за апрель-июнь 2020 г.

Отсрочка предоставляется по платежам за апрель-июнь 2020 г. всем субъектам малого и среднего предпринимательства (независимо от вида деятельности) являющихся арендаторами федерального имущества, составляющего государственную казну РФ. Срок отсрочки предлагается арендатором в заявлении, но не позднее 31 декабря 2021 г..

  • освобождение от уплаты аренды за апрель-июнь 2020 г.

Отсрочка предоставляется субъектом малого и среднего предпринимательства, осуществляющих виды деятельности относящиеся к наиболее пострадавшим.

Освобождение от уплаты аренды по указанному основанию возможно, если арендуемое федеральное имущество используется для осуществления вышеперечисленных видов деятельности и при наличии соответствующих подтверждающих документов.

Для получения отсрочки / освобождения от уплаты аренды за апрель-июнь 2020 г. необходимо обратиться с заявлением в Росимущество.

В случае, если Росимуществом будет установлено, что арендатор вправе получить соответствующую отсрочку (включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства) или освобождение от уплаты аренды (включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; арендатор осуществляет один или несколько видов деятельности, включенных в перечень; объект аренды используется для осуществления такого вида деятельности), то с арендатором будет заключено дополнительное соглашение. Дополнительное соглашение должно быть заключено в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендатора.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги