Оспаривание кадастровой стоимости зданий

Намерение оспорить кадастровую стоимость здания (помещения), как правило, обусловлено потребностью собственника уменьшить размер налога на имущество, рассчитываемого в отдельных случаях исходя из кадастровой стоимости объекта. Это целесообразно, когда отсутствуют основания для исключения объекта из перечня облагаемых «кадастровым» налогом.

Правовой центр «Два М» осуществляет комплексное ведение дел об оспаривании кадастровой стоимости зданий (помещений), включая выбор оптимального способа снижения кадастровой стоимости для конкретного случая, формирование правовой позиции, взаимодействие с оценочными и экспертными организациями, представление правовой позиции в заседаниях комиссии и судов всех инстанций, а также возврат излишне уплаченных платежей после удовлетворения требований об уменьшении кадастровой стоимости.

Способы оспаривания кадастровой стоимости зданий и помещений

В зависимости от ситуации, оспаривание кадастровой стоимости здания (помещения) возможно следующими способами:

• Представление замечаний к проекту отчета об итогах государственной кадастровой оценки (Отчет об оценке) (данный способ формально не является оспариванием кадастровой стоимости, однако фактически может привести к переоценке кадастровой стоимости здания (помещения);
• Исправление ошибок, допущенных бюджетным учреждением (ГБУ) при определении кадастровой стоимости (данный способ, как и предыдущий, формально не является оспариванием кадастровой стоимости, однако фактически приводит к изменению величины кадастровой стоимости, а отказ ГБУ в исправлении ошибки может быть обжалован в суд);
• Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости путем обращения в специальную комиссию или в суд, в т. ч. установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (на «переходный» период (до 2023 г.) установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в судебном порядке возможно без обращения в уполномоченный орган).

Представление замечаний к проекту Отчета об оценке

Заинтересованное лицо вправе представить замечания к проекту Отчета об оценке, публикуемому ГБУ на своем официальном сайте (до утверждения результатов кадастровой оценки), связанные с определением кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости.

К замечаниям к проекту Отчета об оценке следует приложить документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также иные документы, содержащие сведения о характеристиках объектов недвижимости (например, декларацию о характеристиках соответствующего здания, технический паспорт и т. д.), которые не были учтены при определении их кадастровой стоимости.

В случае учета замечаний, ГБУ публикует обновленную версию проекта Отчета об оценке (с пересчитанной кадастровой стоимостью). При этом, если ГБУ принимает решение об учете замечания к проекту Отчета об оценке, оно обязано проверить, применимо ли такое замечание в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующей необходимости их кадастровая стоимость также пересчитывается.

Исправление ошибки кадастровой стоимости через ГБУ

Законом о государственной кадастровой оценке (ГКО) установлен отдельный порядок рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибки кадастровой стоимости объекта недвижимости подается заинтересованным лицом в ГБУ, осуществившее определение его кадастровой стоимости.

Одной из часто встречающихся проблем при проведении ГКО является отнесение зданий к неверной оценочной группе, исходя из их вида использования. Например, административные корпуса производственных предприятий нередко относятся к группе размещения административных и офисных зданий, тогда как являются неотъемлемой частью производственной деятельности. При этом кадастровая стоимость здания производственного назначения обычно кратно ниже кадастровой стоимости административного или офисного здания.

Причина такой ошибки может заключаться в неполноте имеющихся в распоряжении ГБУ сведений, неверной трактовке назначения здания (помещения), неучитывании фактического использования здания (помещения). Аналогичная проблема существует и при определении кадастровой стоимости земельных участков.

По статистике, ГБУ исправляются явные технические и методологические ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости зданий (помещений) (арифметические ошибки, опечатки, ошибочные сведения о значении ценообразующих факторов). Отказ ГБУ в исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости может быть обжалован в суд.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости через обращение в специальную комиссию или в суд

Оспаривание кадастровой стоимости здания (помещения) возможно путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ при управлении Росреестра или в суд, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Распространенными являются следующие основания для оспаривания кадастровой стоимости:

• Неправильное определение условий, влияющих на кадастровую стоимость здания (помещения) (местоположение, обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, линия застройки, состояние, нахождение в границах зоны с особыми условиями использования территорий и т. д.);
• Использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (например, о виде использования).

Опыт «Два М», а также анализ статистики Росреестра за последний год и актуальной судебной практики подтверждают: решение суда – как правило, наиболее эффективный способ оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, особенно при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. За 2021 год удовлетворено около 64% заявлений правообладателей недвижимости во внесудебном порядке и 95% - в судебном порядке. Средний размер снижения кадастровой стоимости – 40% (в то же время, комиссии снизили кадастровую стоимость в среднем на 33%).

Вместе с тем, в отдельных случаях (если допущены технические и методологические ошибки при определении кадастровой стоимости) для снижения кадастровой стоимости здания (помещения) целесообразно обратиться с заявлением об исправлении ошибки в ГБУ, рассчитавшее его кадастровую стоимость, или оспорить кадастровую стоимость через специальную комиссию субъекта.

Для получения коммерческого предложения по снижению кадастровой стоимости оставьте заявку с указанием кадастрового номера объекта недвижимости.