Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Возможность строительства жилого дома на землях сельхозназначения зависит от следующих обстоятельств:

• территориальной зоны, в которой находится участок в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Например, в Московской области предусмотрено несколько территориальных зон сельскохозяйственного назначения (СХ-1, СХ-2, СХ-3 и СХ-4), имеющих различный режим использования;
• установленного для участка вида разрешенного использования (ВРИ);
• правового статуса правообладателя участка (физическое/юридическое лицо, крестьянское фермерское хозяйство (КФХ) и т. д.).

Можно ли строить дом на землях ЛПХ

Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), как правило, допускается во всех территориальных зонах ПЗЗ для земель сельхозназначения (земли для садоводства, огородничества, сельхозпроизводства), кроме сельхозугодий. Вместе с тем, для ведения ЛПХ используются земельные участки как в границах населенного пункта (приусадебные земельные участки), так и земельные участки за пределами границ населенного пункта (полевые земельные участки).

Разница принципиальна, поскольку приусадебный земельный участок может использоваться для возведения жилого дома, тогда как строительство дома на землях ЛПХ за пределами границ населенного пункта (на полевых участках) не допускается.

В то же время, многие владельцы расположенных в границах населенных пунктов Московской области участков из зоны сельхозназначения СХ-3, сталкиваются с отсутствием в ПЗЗ ВРИ, позволяющего строить жилой дом. Отметим, что подобная ситуация противоречит закону и является основанием для признания ПЗЗ в данной части недействительными. Соответственно, в ряде случаев для правообладателей участков сельхоз назначения актуально оспаривание ПЗЗ и установление для участка ВРИ, позволяющего строить дом.

Для отдельных территориальных зон сельскохозяйственного использования в Московской области (в частности, для земель садоводства СХ-2 и огородничества СХ-4) строительство жилого дома, как правило, возможно только в рамках условно разрешенного ВРИ.

Строительство дома на землях КФХ

С 1 марта 2022 г. фермерам разрешили строить дома на земле КФХ из состава сельскохозяйственного назначения, в том числе, занятой сельхозугодиями (на которых строительство, по общему правило, запрещено). Это значительно облегчило деятельность многих средних и крупных фермерских хозяйств, требующую постоянного надзора.

В то же время, законом о КФХ установлен ряд требований к строительству дома на фермерской земле:

• жилой дом под фермерское хозяйство может быть только один и иметь не более трех этажей;
• площадь жилого дома на земле КФХ может составлять не более 500 кв. м, а площадь застройки — не более 0,25% от площади участка;
• для оформления дома на КФХ фермер реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства;
• фермерский дом остается в составе имущества КФХ.

Следует отметить, что ранее построенные дома на землях КФХ могут быть зарегистрированы и поставлены на учет в срок до 1 марта 2026 г., при условии соблюдения указанных предельных параметров. То есть в их отношении применяется некий аналог дачной амнистии. Однако, если участок отнесен к особо ценным сельскохозяйственным угодьям (например, земля мелиорируемая), размещение КФХ жилого дома требует согласования проекта с уполномоченным органом.

Кроме того, на федеральном уровне закреплено, что законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на землях КФХ из состава сельхозземель. В настоящее время запрет на строительство домов на земле КФХ введен в Московской и Тверской областях, Краснодарском крае и ряде других регионов.

В случае возникновения дополнительных вопросов, рекомендуем обратиться к юристам «Два М».