Зоны объектов культурного наследия

Зоны охраны объектов культурного наследия (зоны охраны ОКН) – территории, особый режим осуществления хозяйственной деятельности и использования земельных участков на которых связан с целями обеспечения сохранности объектов культурного наследия (ОКН): памятников, ансамблей, достопримечательных мест в их исторической среде.

Охрана ОКН в настоящее время, к сожалению, характеризуется сочетанием двух крайностей. Иногда уничтожаются или «реставрируются» до неузнаваемости объекты, представляющие реальную культурную ценность. А иногда объект, который является объектом культурного наследия лишь по формальным признакам, охраняется законом столь тщательно, что это препятствует нормальному использованию как самого объекта, так и значительных смежных территорий, попадающих в зону охраны. А их владельцы несут ощутимый ущерб.

В связи с этим на практике появился целый ряд проблем, связанных с зонами охраны объектов культурного наследия.

Реестр зон ОКН

До настоящего времени сведения об объектах культурного наследия (включенных в реестр и выявленных) и связанных с ними зонах охраны (как, впрочем, и об иных зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) практически отсутствовали в ЕГРН и документах территориального планирования, хотя задача по их внесению туда и декларируется законодателем.

При этом процесс выявления и учета объектов культурного наследия носит перманентный характер. В связи с этим лицам, обладающим правами на объекты недвижимости, которые потенциально могут представлять культурную ценность, а также расположенные вблизи от ОКН, следует учитывать риски отнесения таких объектов к числу ОКН или к зонам охраны. Принятие такого решения может существенно затруднить осуществление хозяйственной деятельности на соответствующей территории.

Таким образом, отдельную сложность представляет сбор из разрозненных источников сведений о вхождении участков в те или иные зоны охраны ОКН.

Виды зон охраны ОКН

На законодательном уровне предусмотрено установление следующих видов зон охраны объектов культурного наследия:

• охранная зона объекта культурного наследия;
• зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
• зона охраняемого природного ландшафта.

Каждая из указанных видов зон ОКН характеризуется особым режимом хозяйственной деятельности. Например, в охранной зоне полностью запрещено строительство, за исключением «применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия». Тогда как в зоне регулирования и застройки строительство (реконструкция) допустимы с соблюдением ряда требований.

При этом для ОКН могут устанавливаться как все, так и часть из трех вышеуказанных зон охраны (объединенная зона охраны объектов культурного наследия).

От зон охраны объектов культурного наследия следует отличать защитную зону объекта, а также территорию ОКН.

Первая включает территории, прилегающие к включенным в реестр памятникам и ансамблям, характеризируется наиболее жестким режимом (градостроительная деятельность в защитной зоне фактически «замораживается») и прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого ОКН.

Вторая представляет собой территорию, непосредственно занятую памятником, ансамблем или иным ОКН, на которую не распространяет действие градостроительный регламент (в частности, ПЗЗ), т. е. виды разрешенного использования и параметры строительства в такой зоне определяются уполномоченным органом в области охраны культурного наследия и во многом зависят от усмотрения конкретных чиновников.

Зоны охраны ОКН в Москве и Московской области

Применительно к Москве и Московской области вопрос о зонах охраны ОКН особенно актуален в связи с тем, что здесь расположено большое число объектов культурного наследия (равно как и других объектов, для которых устанавливаются зоны охраны и другие ЗОУИТ).

Нередко земельные участки включаются в зоны охраны ОКН при изменении публичными органами власти градостроительных регламентов той или иной территории, что влечет серьезные последствия для владельцев таких участков вплоть до невозможности использования земли и недвижимости в соответствии с запланированными видами хозяйственной деятельности.

Кроме того, участки зачастую включаются в зоны охраны объектов культурного наследия в связи с установлением уполномоченными органами (Правительством Москвы и Правительством Московской области соответственно) зон охраны ОКН вместо установленных ранее защитных зон объектов.

Практические задачи

Исходя из конкретной ситуации, интересы собственников как самого объекта культурного наследия, так и смежных участков и зданий, могут сводиться к:

• уменьшению границ территории зон охраны объекта культурного наследия до разумных пределов;
• установлением более мягкого режима охраны ОКН, в частности, замены защитной зоны объекта (с наиболее жестким режимом) на зону охраны объекта;
• созданию в границах зон охраны ОКН застройки (новой или реконструируемой), отвечающей одновременно как практическим задачам застройщика, так и требованиям охраны культурного наследия;

Например, в ряде зон охраны ОКН могут создаваться новые объекты в единой стилистике с сохраняемым объектом, размещаться таким образом, чтобы минимально ограничивать его визуальное восприятие.

В свою очередь, сами объекты культурного наследия также могут реставрироваться с сохранением исторически ценных элементов и одновременным приспособлением под практические нужды. В отдельных случаях можно совместить создание новых площадей с восстановлением утраченных частей объекта культурного наследия (например, построить новые здания в габаритах и стиле когда-то имевшихся на этом месте).

Но все вышеперечисленные возможности могут быть реализованы лишь при грамотном подходе к установлению режима зон охраны ОКН и эффективном взаимодействии с уполномоченными органами в области охраны культурного наследия.

В ряде случаев, когда включение земельного участка в зону охраны объектов культурного наследия исключает возможность его нормального использования, правообладатель вправе инициировать взыскание убытков в связи с включением в зону охраны ОКН или понуждение уполномоченного органа к выкупу участка и расположенной на нем недвижимости.

Правовой центр «Два М» длительное время специализируется в области земельных и градостроительных вопросов в Москве и Московской области и готов предложить, в том числе, следующие услуги по вопросам зон охраны ОКН:

   • устное и письменное консультирование;

   • проверка земельного участка или объекта недвижимости на предмет его вхождения в защитную зону или зоны охраны объектов культурного наследия;

   • установление и изменение (уменьшение) границ и режима зон охраны объектов культурного наследия;

   • организация и сопровождение изыскательских, проектных работ и экспертизы в области охраны объектов культурного наследия;

   • согласование строительства в зонах охраны объектов культурного наследия;

   • согласование реставрации и приспособления под современные нужды объектов культурного наследия;

   • разрешение вопросов о статусе выявленных объектов культурного наследия;

   • представление интересов в суде по спорам о взыскании убытков, а также по спорам, связанным с выкупом недвижимости в связи с установлением (изменением) зоны охраны объектов культурного наследия.