Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Как начать строительство в зоне объектов культурного наследия регионального значения?

Заказчик планирует использовать свои земельные участки, расположенные на территории г.о. Звенигород под строительство спортивно-развлекательного комплекса; при этом участки находятся вблизи объектов культурного наследия. Какие действия предпринять Заказчику, чтобы максимально эффективно использовать участки, не нарушая при этом норм об охране культурного наследия?

Какие ещё «подводные камни» связаны с этими участками? Что потребуется для получения разрешения на строительство?


Правовой центр ДВА М
готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с землепользованием в зонах с особыми условиями использования территории вокруг объектов культурного наследия (ОКН).

Наша опытная команда организует работы от сбора информации до получения разрешения на строительство. Кроме того, мы готовы осуществить:

по вопросам:

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Заказчик является собственником земельных участков с видом разрешенного использования: для строительства зоны отдыха, и земельного участка с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Необходимо определить возможность использования земельных участков под строительство объектов, не подпадающих по основные виды разрешенного использования, в частности, спортивно-развлекательный комплекс.

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

1. В соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) г.о. Звенигород один земельный участок Заказчика находится в зоне О-2А «Зона специализированной общественной застройки объектов культурного наследия». Остальные участки находятся в зоне Ж-2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» (п. 1.2. Заключения);

2. Для всех земельных участков в качестве основных видов разрешённого использования не предусматривается необходимых для размещения спортивно-развлекательного комплекса.
В то же время необходимые виды разрешённого использования предусмотрены в числе условно разрешенных. А именно - виды 5.1. «Спорт», 3.6 «Культурное развитие», 4.7. «Гостиничное обслуживание».
При этом установленные для этих условно разрешенных видов параметры площади и высотности объектов соответствуют целям строительства спортивно-развлекательного комплекса.
В связи с этим требуется получение разрешения на условно разрешённые виды использования для всех участков, на которых планируется строительство (п. 1.2. Заключения);

3. Решение о предоставлении права на условно разрешённый вид использования предоставляется Комиссией по подготовке правил землепользования и застройки г.о. Звенигород. Данная комиссия действует при Правительстве Московской области и сформирована преимущественно из областных чиновников.
Решение принимается по предложению Главархитектуры Московской области и с учётом результатов публичных слушаний, проводимых администрацией г.о. Звенигород.
При рассмотрении вопроса Главархитектурой и Комиссией исследуются в том числе вопросы о зонах с особыми условиями использования, связанными с объектами культурного наследия. В связи с этим получение условно разрешённого вида использования целесообразно осуществлять после урегулирования вопросов с объектами культурного наследия (п. 2. Заключения);

4. По данным реестра объектов культурного наследия, на рассматриваемой территории располагаются объекты культурного наследия регионального значения.

5. В соответствии с ПЗЗ вся территория рассматриваемых участков находится в защитной зоне объектов культурного наследия регионального значения. Данная зона устанавливается на период до утверждения проектов территории таких объектов и их зон охраны. При этом в границах защитной зоны строительство полностью запрещено (п. 3.3., 3.4 Заключения);

6. В составе зоны охраны объектов культурного наследия выделяются:

  • охранная зона объекта культурного наследия;
  • зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
  • зона охраняемого природного ландшафта.

При этом допускается установление для объекта как всех, так и части таких зон (например только зоны регулирования застройки или охраняемого природного ландшафта).
Строительство запрещено только на территории объекта культурного наследия и в его охранной зоне. В иных зонах оно осуществляется с ограничениями, устанавливаемыми утвержденным проектом границ таких зон.
При этом основания установления тех или иных зон и их размер нормативно не закреплены, обосновываются при разработке проекта зон (п. 3.4. Заключения);

7. Помимо капитального строительства может быть целесообразным рассмотреть вопрос размещения на участке некапитальных объектов, не требующих разрешения на строительство. Возможность размещения таких объектов исключена только на территории объекта культурного наследия, в иных зонах в т.ч. и в охранной зоне объекта порядок размещения некапитальных объектов регулируется утвержденным проектом такой зоны. При этом в связи с отсутствием необходимости получать ГПЗУ и разрешение на строительство, проходить экспертизу проектной документации снижается практическая вероятность претензий к размешенным некапитальным объектам (п. 5 Заключения);

8. Разработка проекта зоны охраны объекта культурного наследия может осуществляется в том числе организацией, привлекаемой юридическим лицом – заявителем. При этом задание на разработку такого проекта согласовывается в ГУ культурного наследия Московской области.
Разработанный проект согласовывается ГУ культурного наследия Московской области в том числе приходит историко-культурную экспертизу, проводимую данным ведомством. После чего проект также согласовывается с Главархитектурой Московской области и Администрацией г.о. Звенигород. Прошедший согласования проект утверждается Правительством Московской области (п. 3.4. Заключения);

9. Исключение объекта из числа ОКН регионального значения возможно только по решению Правительства РФ по представлению Министерства культуры РФ в случае подтверждения историко-культурной экспертизой полной физической утраты объекта культурного наследия или утраты им историко-культурного значения (п. 3.6. Заключения);

10. Исключение объекта из числа выявленных ОКН возможно если по итогам историко-культурной экспертизы будет установлено отсутствие оснований для его отнесения к объектам культурного наследия (п. 3.2. Заключения)

11. После установления границ зон охраны культурного наследия (или исключения их из реестра) и получения разрешения на условно разрешенный вид использования необходимо будет получить ГПЗУ в отношении земельных участков, на которых планируется строительство. В ГПЗУ подлежат внесению в том числе сведения об объектах культурного наследия, их территориях и зонах охраны (п. 4.3. Заключения);

12. Разработка проектной документации осуществляется с учетом имеющейся в ГПЗУ информации о зонах объектов культурного наследия. Для объектов на участках, на которых расположены объекты наследия, и смежных с ними участках в составе проектной документации объектов разрабатывается раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия (п. 3.5, 4.4. Заключения);

13. В случае если исходя из характеристик планируемых объектов требуется экспертиза проектной документации – такая документация для объектов в зонах с особыми условиями использования территории вокруг объектов культурного наследия подлежит государственной экспертизе (п. 4.4. Заключения).

ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПОЛУЧЕНИЮ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, НАХОДЯЩЕМСЯ В ГРАНИЦАХ ЗОНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ.

1. Запрос в Министерство культуры и Главное управление культурного наследия Московской области отсутствующих в открытых источниках сведений:

  • об установлении территории объектов культурного наследия регионального значения;
  • о работах по установлению зон охраны объектов культурного наследия регионального значения в т.ч. о внесении таких работ в план на 2019 г.:
  • о проведении историко-культурной экспертизы в отношении выявленных объектов культурного наследия.

2. По результатам ответа на запрос уточняется перечень проводимых мероприятий

3. Организация проведения работ по подготовке проектов зон охраны культурного наследия регионального значения (от согласования задания на разработку проекта в Главном управлении культурного наследия Московской области до организации утверждения проекта Правительством Московской области).

4. Организация проведения работ по исключению всех или части объектов культурного наследия регионального значения из реестра (осуществляется по тем объектам, по которым по итогам п. 1 будет усмотрена положительная перспектива).

5. Исключение выявленных объектов культурного наследия из перечня (при отсутствии оснований для отнесения к объектам культурного наследия по результатам историко-культурной экспертизы).

6. (при необходимости) Раздел земельных участков с учетом установленных зон охраны объектов культурного наследия.

7. Получения разрешения на условно разрешенные виды использования и внесение сведений в ЕГРН (требуется проведение публичных слушаний, организуемых Администрацией г.о. Звенигород).

8. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

9. Подготовка и экспертиза проектной документации.

10. Получение в Министерстве строительного комплекса Московской области разрешения на строительство.

ОБОСНОВАНИЕ

1. Вопросы градостроительного регламента земельных участков.

1.1. Общие положения о градостроительном регламенте.

Согласно ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ч. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, п. 2, 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ выделяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков (разд.2.1. Заключения). Вид разрешённого использования вносится в государственный кадастр недвижимости и является одной из основных характеристик земельного участка поскольку:

  • определяет возможность использования земельного участка;
  • имеет решающее значение для определения его кадастровой стоимости.

В силу ч. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее – «Приказ Минэкономразвития №540»).

Также в составе градостроительного регламента указываются предельные параметры разрешенного строительства – минимальные и максимальные размеры участков, плотность застройки, процент застройки, высотность и т.д. для объектов различных категорий (либо приводится отсылка к нормам общего характера в части тех или иных параметров).

1.2. Градостроительный регламент рассматриваемых участков в соответствии с ПЗЗ г.о. Звенигород.

В соответствии с ПЗЗ г.о. Звенигород (утв. Решением Совета депутатов г.о. Звенигород от 06.09.2018 г. № 26/4):

  • практически весь (кроме дорог) земельный участок с кадастровым номером ___________ относится к территориальной зоне О-2А «Зона специализированной общественной застройки объектов культурного наследия»;
  • участки кадастровыми номерами ________ относятся к территориальной зоне Ж-2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами»;
  • участок кад. № ________ относится землям улично-дорожной сети.
строительство в зоне объектов культурного наследия регионального значения  строительство в зоне ОКН

1.3. Относительно градостроительного регламента территориальной зоны О-2А «Зона специализированной общественной застройки объектов культурного наследия».

В соответствии с гл. 9 ПЗЗ, для зоны О-2А установлен единственный основной вид разрешённого использования – 9.3. «Историко-культурная деятельность» Согласно классификатору, утверждённому Приказом минэкономразвития № 540 к данному виду деятельности относится «сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм».

Таким образом, данный вид использования строится вокруг существующих объектов культурного наследия. Осуществление в его рамках строительства значительны по площади самостоятельных объектов не представляется возможным.

В то же время значительное количество видов разрешённого использования установлены для данной зоны в качестве условно разрешённых:

зона объекта культурного наследия

Из указанных видов размещение спортивно-развлекательного комплекса представляется возможным обосновать в рамках вида 5.1. «Спорт».Так в соответствии с Приказом № 540 данному виду соответствует:

«Размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря); размещение спортивных баз и лагерей».

Таким образом, Приказ № 540 предусматривается размещение открытого перечня спортивных сооружений, являющихся объектами капитального строительства.

Кроме того, в рамках вида разрешённого использования 3.6 «Культурное развитие» предусматривается том числе «размещение музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, планетариев и др.».

В рамках данного вида представляется возможным обосновать размещение объектов, носящих развлекательный, а не только спортивный характер.

А наличие вида 4.7. «гостиничное обслуживание» позволяет размещать гостиницы различных видов с сопутствующей инфраструктурой.

При этом для видов 5.1., 3.6. и 4.7. устанавливаются сравнительно благоприятные параметры разрешенного строительства:

  • предельная площадь участка – 100 000 кв.м.;
  • процент застройки (отношение площади пятна застройки к площади участка) – 75% для спортивных объектов, 50% для объектов «культурного развития), от 37% до 60% (в зависимости от этажности) для гостиниц.

Этажность объектов данных видов (кроме гостиниц) ПЗЗ не нормируется. Соответственно она должна определяться нормативными документами общего характера - нормативами градостроительного проектирования г.о. Звенигород и Московской области, сводами правил для соответствующих видов объектов и т.д.

Однако необходимо учитывать, что данные параметры указаны без учета зон с особыми условиями использования территории, в том числе связанных с объектами культурного наследия (разд. 3 Заключения).

1.4. Относительно градостроительного регламента для зоны Ж-2 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

Основные виды разрешенного использования для данной территориальной зоны не соответствуют имеющимся практическим задачам. А именно – установлены виды:

2.1. «индивидуальное жилищное строительство»;
2.2. «ведение личного подсобного хозяйства»;
8.3. «обеспечение внутреннего правопорядка»;
9.3. «историко-культурная деятельность»;
12.0. «земельные участки общего пользования»;
13.1. «ведение огородничества».

В то же время для данной зоны установлено большое количество условно разрешенных видов, в том силе:

5.1. «спорт»;
3.6. «культурное развитие»;
4.6. «общественное питание»;
4.7. «гостиничное обслуживание;

Для данных условно разрешённых видов также установлены достаточно благоприятные параметры по площади застройки и предельным размерам участков.

При этом минимальный размер участка для всех перечисленных видов составляет 2 000 кв. м.

2. Относительно получения разрешения на условно разрешенный вид использования.

Как указано в разд. 1 настоящего Заключения, реализация планируемого строительного проекта возможна только в рамках условно разрешенных видов использования земельного участка. Соответственно, необходимо обеспечить получение разрешений на такие виды.

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка.

2.1. Нормативное регулирование условно разрешённых видов использования участков.

Согласно п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

  1. основные виды разрешенного использования;
  2. условно разрешенные виды использования;
  3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса разрешение на условно разрешенный вид выдаётся Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки с учётом результатов публичных слушаний или общественных обсуждений.

Примечание: Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки является постоянно действующим органом и продолжает работу в т.ч. после утверждения ПЗЗ муниципального образования.

В Московской области порядок выдачи данных разрешений установлен:

  • Положением о порядке предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка…", утвержденным Постановлением Правительства Московской области от 30.12.2014 N 1194/51 (далее – «Положение»);
  • Административным регламентом предоставления государственной услуги "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства на территории Московской области", утверждённым Распоряжением Главархитектуры МО от 21.12.2017 N 31РВ-314 (далее – Административный регламент).

При этом формально большей юридической силой обладает Положение. В то же время Административный регламент является более актуальным так как утверждён позднее и более детально описывает процедуру.

Полномочия по данному вопросу переданы с муниципального уровня на региональный Законом Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ.

Общий нормативный срок процедуры составляет 47 рабочих дней (п 8.3. Административного регламента).

2.2. Необходимые документы и порядок подачи.

Прием заявлений о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования (далее – «УВРИ») осуществляется Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитекутра) в соответствии с п. 1 Положения, разд. 5 Административного регламента.

А именно - процедуры начиная с регистрации документов и далее до дачи рекомендаций для Комиссии осуществляет, применительно к г.о. Звенигород, Управление подготовки проектов генеральных планов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) "Запад" (п. 5.5. Административного регламента).

Согласно п. 5.3., разд. 17 Административного регламента подача заявлений использованием портала государственных услуг Московской области или на личном приеме.

В соответствии с разд. 10 Административного регламента, установлен следующий список необходимых документов, который, формально (п. 10.6. Регламента), является исчерпывающим:

  • Заявление по предусмотренной Административным регламентом форме;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Нотариально заверенная доверенность на представителя юридического лица;
  • (если право собственности на участок или объекты недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН) Правоустанавливающие документы на участок и на объекты недвижимости;
  • (если участок или объекты капитального строительства находятся в долевой собственности) – согласие участников долевой собственности.

В то же время в соответствии с п. 4 Положения предусмотрено предоставление также следующих документов:

  • выкопировка из правил землепользования и застройки;
  • копия заключения Министерства культуры Московской области в случае расположения объекта в границах территорий объектов культурного наследия, в зонах их охраны и объектов археологического наследия;
  • копия заключения Министерства экологии и природопользования Московской области в случае расположения объекта на территориях, которые имеют особое природоохранное, рекреационное и оздоровительное значение, для которых установлен или запланирован к установлению режим особой охраны;
  • пояснительная записка с обоснованием целесообразности и необходимости предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.

Требование о предоставлении выкопировки из правил землепользования и застройки с учетом существующего порядка межведомственного взаимодействия представляется очевидно неактуальным. Вопросы участия в процедуре Минкультуры и Минэкологии Московской области рассмотрены в п. 2.3. Заключения.

Относительно пояснительной записки необходимо отметить, что наличие данного документа в любом случае является целесообразным исходя из необходимости рассмотрения вопроса на публичных слушаниях и на комиссии.

При этом в зависимости от ситуации может быть целесообразно как указать в пояснительной записке лишь общие сведения, так и приложить к ней предпроектные проработки с конкретными параметрами строительства, графические материалы и т.д.

После подачи документов Главархитектура в течение двух рабочих дней регистрирует поступившие документы или выносит решение об отказе в их регистрации при несоблюдении формальных требований к пакету документов (п. 12.1., п. 2 прил. 13 Административного регламента).

2.3. Сбор исходных данных Главархитектурой.

В соответствии с п. 11 Административного регламента после регистрации заявления Главархитектура в обязательном порядке осуществляет запрос сведений:

  • Из ЕГРН о характеристиках объектов недвижимости, правах на них, а также о различных зонах с особыми условиями использования территории в т.ч. территориях объектов культурного наследия;
  • Из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области (ИСОГД) о зонах с особыми условиями использования территорий, о наличии наложения земель лесного фонда на границы рассматриваемого земельного участка, о выданных разрешениях на строительство, об утвержденной документации по планировке территории.

Кроме того, в соответствии с прил. 2 к Административному регламенту Главархитектура взаимодействует с Минкультуры и Минэкологии Московской области по вопросам «учета установленного разрешенного использования».

Таким образом, хотя Административный регламент, в отличие от Положения, не предусматривает получение заключений от Минкультуры и Минэкологии, наличие зон с особыми условиями использования территории, в т.ч. связанных с наличием объектов культурного наследия (разд. 3 Заключения) может быть установлено, в том числе, при отсутствии сведений о данных зонах в ЕГРН.

2.4. Проведение публичных слушаний.

В соответствии с п. 3 прил. 13 Административного регламента, после регистрации заявления Главархитектура направляет в местную администрацию документы для проведения публичных слушаний (общественного обсуждения).

В г.о. Звенигород данные процедуры регламентированы Положением об организации и проведении публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности на территории городского округа Звенигород Московской области (утв. Решением Совета депутатов городского округа Звенигород МО от 07.12.2017 N 16/3).

Срок публичных слушаний составляет один месяц (п. 2 ст. 16 Положения о порядке проведения публичных слушаний) с момента принятия решения об их проведении (принимается в течение 5 дней после поступления документов).

Согласно п. 3 ст. 5.1. Градостроительного кодекса, участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка являются граждане, постоянно проживающие в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, правообладатели находящихся в границах этой территориальной зоны земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, граждане, постоянно проживающие в границах земельных участков, прилегающих к земельному участку, в отношении которого подготовлен данный проект, правообладатели таких земельных участков или расположенных на них объектов капитального строительства, а в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, также правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску негативного воздействия на окружающую среду в результате реализации данного проекта.

А в соответствии п. 4 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, п. 3 ст. 16 Положения о порядке проведения публичных слушаний, извещения о слушаниях направляются правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, планируется изменение одного вида разрешенного использования на другой вид разрешенного использования, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, планируется изменение одного вида разрешенного использования на другой вид разрешенного использования, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение.

При этом в силу п. ст. 3 Положения о порядке проведения публичных слушаний информация о них в любом случае публикуется на сайте Администрации г.о. Звенигород и в печатном издании.

Таким образом, участниками публичных слушаний могут быть:

  • По участку _________, находящемуся в территориальной О-2А – правообладатели смежных участков;
  • По остальным рассматриваемым участкам - как минимум все жители и правообладатели объектов капитального строительства в территориальной зоне Ж-2 в которой находятся данные участки.

Расходы на организацию проведения публичных слушаний возлагаются на заявителя (п. 5 Положения о прядке проведения публичных слушаний).

2.5. Подготовка рекомендаций Главархитектуры и рассмотрение вопроса Комиссией.

В соответствии с п. 4 Прил. 13 Административного регламента, после получения протокола и заключения по результатам публичных слушаний Главархитектура на основании собранного пакета документов готовит рекомендации о предоставлении или об отказе в предоставлении разрешения на УРВИ.

Комиссия по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области по г.о. Звенигород (далее - Комиссия) рассматривает вопрос в срок не более 10 рабочих дней с момента поступления рекомендаций и пакета документов от Главархитектуры.

Комиссия, в связи с перераспределением соответствующих полномочий на областной уровень, хотя и формируется для отдельного муниципального образования, является органом Московской области и состоит преимущественно из областных чиновников. Состав данной комиссии по г.о. Звенигород установлен Постановлением Правительства МО от 30.12.2014 N 1193/51 (прилагается). В него входит, в том числе, начальник Главного управления культурного наследия Московской области Березовская В.В.

При этом Положением (п. 10) предусмотрено вынесение вопроса также на градостроительный совет Московской области. Данное полномочие предусмотрено и п. 6.10 Положения о Градостроительном совете Московской области (утв. Постановлением Правительства МО от 18.03.2013 N 180/9)

В то же время Административным регламентом данная процедура не предусматривается.

В соответствии с п. 13.1 Административного регламента предусмотрен исчерпывающий перечень оснований отказа в разрешении на УРВИ:

13.1.1. Наложение земель лесного фонда на границы рассматриваемого земельного участка;
13.1.2. На территорию (часть территории) поселения, городского округа ПЗЗ не утверждены;
13.1.3. Прекращение прав Заявителя на земельный участок и (или) объект капитального строительства после регистрации заявления о предоставлении Государственной услуги;
13.1.4. Подача заявления Заявителем, представителем Заявителя на предоставление Государственной услуги на сформированный земельный участок и земельный участок, сведения о котором носят временный характер;
13.1.5. Наличие противоречий или несоответствий в документах и информации, необходимых для предоставления Государственной услуги, представленных Заявителем (представителем Заявителя) и/или полученных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

То есть формально отказ в разрешении на УРВИ по мотиву нецелесообразности не допускается в т.ч. и при отрицательном заключении по итогам публичных слушаний. В то же время формулировка п. 3.1.5. «Наличие противоречий или несоответствий в документах и информации…» является весьма расплывчатой и фактически может прикрывать различные основания отказа.

При этом в Положении закрытый перечень оснований отказа отсутствует.

В случае принятия положительного решения Комиссия направляет в Главархитектуру материалы для выдачи разрешения на УРВИ.

После выдачи данного разрешения сведения о соответствующем виде вносятся в ЕГРН.

2.6. Содержание и значение разрешения на УРВИ.

Необходимо отметить, что в разрешении на УРВИ указываются только наименование данного вида без уточнения дополнительных пределов и условий его осуществления

То есть даже если в состав пояснительной записки, материалов на публичные слушания будут включены конкретные параметры, предусмотренные предпроектной проработкой объекта, они не будут отражаться в решении о предоставлении УРВИ (форма утверждена прил. 4 к Административному регламенту) и сведениях ЕГРН.

Соответственно, реализация УВРИ возможна в пределах, установленных ПЗЗ для соответствующего вида и территориальной зоны и для зон со особыми усвоениями использования территории, которые накладываются на участок. В конечном итоге возможность строительства определяется режимом тех зон, которые будут указаны в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) (п. 4.3., 4.4. Заключения).

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Московской области, изменением правил землепользования и застройки муниципалитетов Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок

2.7. Относительно отсутствия оснований для взимания палаты за изменение разрешённого использования.

Плата за изменение разрешенного использования в Московской области взимается в случаях, когда новый вид разрешённого использования предусматривает жилищное или дачное строительство, либо садоводство. Так Приложением № 2 Порядку определения платы за изменение вида разрешенного использования (утв. Постановлением N 1190/57) для иных видов разрешенного использования ставки платы не установлены.

А в соответствии с прил. 1 к Постановлению N 1190/57 в «Перечень видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для развития Московской области» внесены все не связанные с жилищным или дачным строительством виды разрешенного использования, характерные для населенных пунктов.

Таким образом, при изменении разрешенного использования для размещения объектов спорта и культуры, равно как и гостиниц, данная плата начисляться не будет.

3. Относительно объектов культурного наследия и связанных с ними зон с особыми условиями использования территории.

3.1. Перечень объектов культурного наследия на рассматриваемой территории.

строительство в зоне объекта культурного наследия

зоне объектов культурного наследия регионального значения

В соответствии с ПЗЗ г.о. Звенигород в пределах участка _________ расположено семь объектов культурного наследия.

Из них два объекта регионального значения, три – выявленных (подробно – п. 3.2. Заключения).

При этом территория всех рассматриваемых участков входит в защитную зону объектов культурного наследия (подробно – п. 3.3. Заключения).

Данные сведения указаны на листе ПЗЗ, содержащем информацию о зонах с особыми условиями использования территории по данным Генерального плана г.п. Звенигород. Тогда как на листе, на котором отражены данные зоны по данным ЕГРН в пределах рассматриваемой территории, никаких объектов и зон не отмечено. То есть сведения об объектах культурного наследия и связанных с ними зонах с особыми условиями использования в ЕГРН не внесены.

3.2. Относительно понятия выявленного объекта культурного наследия разницы между объектами регионального значения и выявленными объектами.

В соответствии со ст. 16, ст. 18 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее- «Закон об ОКН») к выявленным объектам культурного наследия относятся те объекты, в отношении которых региональным уполномоченным органом (Главным управлением культурного наследия Московской области) или заинтересованными лицами усматриваются признаки объекта культурного наследия, но ещё не принято решение о включении такого объекта в реестр ОКН федерального или регионального значения либо об отказе во включении в реестры по итогам историко-культурной экспертизы.

Включение либо отказ во включении выявленных объектов культурного наследия в ЕГР ОКН осуществляется ГУ культурного наследия Московской области (если согласно заключению экспертизы не предлагается отнести такой объект к объектам культурного наследия федерального значения) (ч. 1-3 ст. 18 Закона об ОКН).

В соответствии с п. 8 ст. 18 Закона об ОКН, решение о включении либо об отказе во включении выявленного объекта культурного наследия в реестр должно быть принято соответствующим органом охраны объектов культурного наследия в срок не более одного года со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия. Однако несоблюдение данного срока не влечет автоматическое исключение объекта из перечня выявленных.

Согласно п. 11 ст. 18 Закона об ОКН, региональный орган охраны объектов культурного наследия уполномоченные органы охраны объектов культурного наследия вправе принять решение об отказе во включении выявленного объекта культурного наследия в реестр по следующим основаниям:

  1. отрицательное заключение государственной историко-культурной экспертизы;
  2. недостоверность сведений об объекте (в том числе сведений о времени возникновения или дате создания объекта, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий, о местонахождении объекта);
  3. наличие сведений об объекте в реестре.

Историко-культурная экспертиза проводится в порядке гл. V Закона об ОКН.

При этом в силу п. 10 той же статьи уполномоченные органы вправе не согласиться с заключением государственной историко-культурной экспертизы по следующим основаниям:

  1. проведение государственной историко-культурной экспертизы с нарушением требований Закона об ОКН;
  2. несоответствие выводов государственной историко-культурной экспертизы ее содержанию;
  3. несоответствие выводов и содержания государственной историко-культурной экспертизы требованиям ФЗ об ОКН.

В отношении выявленного объекта до принятия по нему того или иного решения, в соответствии с п. 8 ст. 18, п. 1-3 ст. 47.3 Закона об ОКН режим ограничения хозяйственной деятельности распространяется на сам такой объект и его территорию.

А именно в силу п. 1-5 ст. 3.1 Закона об ОКН территорией выявленного объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью. Такая территория утверждается уполномоченным региональным органом (ГУ культурного наследия Московской области) на основании проекта границ территории.

В настоящем случае сведений о границах такой территории в открытых источниках не имеется, они могут быть получены при обращении в ГУ культурного наследия Московской области. В случае если подтвердится отсутствие таких границ – необходимо будет (в случае если объекты будут внесены в реестр) разработать и утвердить проект границ территории вместе с проектом зон охраны.

Для территории выявленного объекта устанавливается в том числе, полный запрет на новое строительство.

Таким образом, действие особых условий, устанавливаемых в связи с наличием выявленного объекта, ограничивается самим таким объектом и его территорией, дополнительных зон с особыми условиями использования вокруг такого объекта не устанавливается.

Учитывая, что в настоящем случае выявленными объектами являются отельные постройки, а не ансамбли, площадь их территории будет невелика.

Однако в любом случае целесообразно обеспечить исключение их из числа выявленных (по итогам историко-культурной экспертизы). В противном случае после включения данных объектов в реестр ОКН регионального значения и вплоть до утверждения проекта их зон охраны вокруг них будет установлен режим защитной зоны (п. 3.3., 3.4. Заключения) не допускающий строительство.

3.3. Режим защитной зоны объекта культурного наследия.

В отношении объектов культурного наследия регионального значения, для которых не утверждена зона охраны объекта культурного наследия (п. 3.4. Заключения), действует защитная зона объектов культурного наследия, размер которой установлен нормативно.

Требование об установлении зон охраны объекта культурного наследия к выявленным объектам культурного наследия не предъявляется (ч. 1 ст. 34 Закона об ОКН).

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия регионального значения, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию; при наличии утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта – на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника (ч. 3 - 4 ст. 34.1 Закона об ОКН).

В настоящем случае, согласно ПЗЗ, защитная зона распространяется на все рассматриваемые участки. При этом с учетом наличия объектов «парк» и «усадьба», классифицированных как ансамбли, применяется отсчет границ защитной зоны от крайних точек ансамбля, который сам по себе занимает значительную площадь.

На территории защитной зоны строительство полностью запрещено (ч. 1 ст. 34.1 Закона об ОКН).

В силу п. 6 ст. 34.1 Закона об ОКН защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия из ЕГР ОКН (п. 3.6. Заключения). При этом принятие решения о прекращении существования такой зоны не требуется.

То есть отнесение всей территории рассматриваемых участков к защитной зоне полностью исключает реализацию намеченного проекта до того момента как данная зона будет исключена путем установления зоны охраны объектов либо исключения объектов культурного наследия из реестра.

Согласно ст. 5 Закона об ОКН зоны охраны объекта культурного наследия должны быть установлены в срок не более чем два года со дня включения в реестр такого объекта культурного наследия, применительно к которому в соответствии со статьей 34.1 Закона об ОКН устанавливается защитная зона. Однако несоблюдение данного требования само по себе не влечёт прекращения режима защитной зоны.

Таким образом, если границы зон охраны Объектов культурного наследия в настоящее время не установлены, действует режим защитной зоны; с утверждением границ зон охраны и внесением их в ЕГРН правовой режим территории может быть смягчен. Для уточнения вопроса о существовании установленных зон охраны Объектов культурного наследия целесообразно обратиться с письменным запросом в Министерство культуры Московской области.

3.4. Установление зоны охраны объекта культурного наследия.

В соответствии с п. 1 ст. 34 Закона об ОКН В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта (подробно – п. 3.5. Заключения).

Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта.

В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны объектов культурного наследия, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (далее - объединенная зона охраны объектов культурного наследия).

Состав объединенной зоны охраны объектов культурного наследия определяется проектом объединенной зоны охраны.

Требование об установлении зон охраны объекта культурного наследия к выявленному объекту культурного наследия не предъявляется.

В Московской области установление зон охраны объекта культурного наследия осуществляется в соответствии с:

  • Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации…» (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972);
  • Законом Московской области от 08.02.2018 N 11/2018-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Московской области";
  • Административным регламентом Министерства культуры Московской области по исполнению государственной функции по организации разработки и согласованию проектов зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия регионального (областного) значения… (утв. Распоряжением Минкультуры МО от 13.12.2007 N 689-Р).

При этом соответствующими полномочиями наделено Главное управление охраны культурного наследия Московской области (п. 13 Постановления Правительства МО от 11.04.2016 N 287/11).

Вышеуказанным административным регламентом предусмотрена возможность разработки зон охраны за счет как бюджетных средств, так и иных источников финансирования. При этом перечень объектов, проекты зон для которых разрабатываются за счет бюджетных средств, утверждается в рамках проекта областной целевой программы или плана мероприятий Министерства культуры Московской области на соответствующий год (п. 3.3. Административного регламента).

В связи с этим в настоящем случае целесообразно выполнение данных работ за счет средств Заказчика. При этом данный вариант позволит обеспечить разработку проекта организацией, привлекаемой Заказчиком. Процедура включает (п. 1.4. административного регламента):

  • рассмотрение и согласование задания на разработку проекта зоны охраны ГУ культурного наследия;
  • рассмотрение и согласование разработанного проекта зоны охраны ГУ культурного наследия;
  • согласование проекта с иными заинтересованными лицами;
  • утверждение проекта Правительством Московской области.

При этом непосредственно разработка проекта осуществляется специализированной организацией, привлекаемой заказчиком.

Согласование проекта задания осуществляется уполномоченным специалистом Министерства культуры МО в тридцатидневный срок (п. 3.6.- 3.1.0. Административного регламента).

Задание проверяется на соответствие требованиям прил. 1, 2 к вышеуказанному Регламенту.

Далее, в случае разработки проекта за счёт средств Заказчика, он организует его подготовку в специализированной организации.

Проект должен соответствовать требованиям прил. 3 к Административному регламенту. В том числе в нем должны содержаться границы и правовой режим территории объекта, перечень устанавливаемых для него зон охраны, границы и режим каждой из таких зон (п. 3.5. Заключения).

Разработанный на основании утвержденного задания проект зоны охраны в тридцатидневный срок рассматривается уполномоченным специалистом ГУ культурного наследия (п. 3.14 Административного регламента). Данный срок в силу п. 4.4. Регламента может быть продлен не более чем на 30 дней.

По решению руководителя структурного подразделения ГУ культурного наследия может организовываться проведение дополнительной экспертизы поступившего проекта зон охраны с привлечением специалиста-эксперта и рассмотрением на Научно-методическом совете при Министерстве культуры Московской области (п. 3.15. Административного регламента). Нормативный срок данной процедуры - до 20 дней.

Кроме того ст. 10 Закона Московской области от 08.02.2018 N 11/2018-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Московской области" предусмотрено проведение государственной историко-культурной экспертизы. Экспертиза в силу п. 2 ст. 31 Закона об ОКН организуется самим ГУ культурного наследия (привлекаемыми им экспертами). Порядок проведения экспертизы определяется гл. V. Закона об ОКН и Положением о государственной историко-культурной экспертизе (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.07.2009 N 569).

По итогам данных процедур принимается решение о согласовании или отказе в согласовании проекта охранных зон.

Далее, в случае положительного решения, в соответствии с п. 3.16., 3.17. Административного регламента заказчиком (в случае подготовки проекта за счет внебюджетных средств) осуществляется согласование проекта с иными заинтересованными лицами:

  • Администрацией г.о. Звенигород;
  • Управлением архитектуры и градостроительства Московской области;

После чего прошедший согласования проект утверждается Правительством Московской области (ст. 10 Закона Московской области от 08.02.2018 N 11/2018-ОЗ "Об объектах культурного наследия…").

3.5. Возможный размер и режим зоны охраны объекта культурного наследия.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 34 ФЗ «Об ОКН» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия:

  • охранная зона объекта культурного наследия;
  • зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
  • зона охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Конкретные режимы для данных зон устанавливаются проектом в соответствии с Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации…» (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972).

При этом в соответствии с п. 2 данного Положения в зависимости от конкретной ситуации для объекта могут устанавливаться как все три вышеуказанных вида зон, так и только одна или две

Таким образом, строительство полностью запрещается на территории объекта культурного наследия и в его охранной зоне. Возможность строительства в пределах зоны регулирования застройки и зоны охраняемого природного ландшафта устанавливается проектом зон охраны.

При этом конкретные размеры данных зон нормативно не регламентированы, утверждаются в соответствии с проектом зон охраны.

Таким образом, исходя из имеющихся практических задач, представляется необходимым:

  • установить минимально возможные границы территории объектов культурного наследия;
  • не устанавливать охранною зону объектов или установить её с минимальной площадью;
  • установить зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности и/или зону охраняемого природного ландшафта минимальной площади и с минимальными ограничениями на осуществление строительства и иной связанной с размещением спортивно-развлекательного комплекса деятельности (благоустройство участков, вырубка деревьев, размещение некапитальных объектов и малых архитектурных форм и т.д.).

При этом если не будет обеспечено исключение из числа объектов культурного наследия парка и ансамбля усадьбы (по заключению экспертизы) целесообразно разрабатывать единый проект охранной зоны.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Закона об ОКН строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

При этом в те же зонах может осуществляться размещение некапитальных объектов (разд. 5 Заключения), если это не противоречит режиму данных зон.

Кроме того, размещение некапитальных объектов может ограниченно допускаться и пределах охранной зоны, если это будет предусмотрено проектом для данной зоны (пп. «в» п. 9. Положения о зонах охраны объектов культурного наследия).

При этом размещение некапитальных объектов не требует подготовки и экспертизы процентной документации, получения разрешения на строительство. В связи с чем существенно снижается практическое значение установленных ограничений.

3.6. Относительно возможности исключения объектов культурного наследия из числа объектов регионального значения или выявленных объектов.

Исключение объекта культурного наследия регионального значения из ЕГР ОКН осуществляется на основании акта Правительства РФ по представлению Министерства культуры РФ на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы и обращения органа государственной власти Московской области. Исключение объекта культурного наследия из реестра осуществляется в случае полной физической утраты объекта культурного наследия или утраты им историко-культурного значения (п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 23 Закона об ОКН).

Таким образом, данный вопрос, в отличие иных связанных с ОКН регионального значения разрешается на федеральном уровне.

4. Относительно иных процедур, связанных со строительством.

4.1. Вопросы нахождения части участков в водоохраной зоне.

В соответствии с ПЗЗ часть участка с кадастровым номером __________ находится в водоохраной зоне.

зона ОКН

Нахождение части участка в данной зоне, с учетом незначительной площади наложения, не является препятствием для реализации намеченного проекта.

Так в соответствии с п. 15 ст. 65 Водного кодекса РФ в водоохраной зоне запрещаются:

  1. использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
  2. размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
  3. осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
  4. движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
  5. размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
  6. размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов
  7. сброс сточных, в том числе дренажных, вод;
  8. разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 "О недрах").

А в соответствии с п. 16 той же статьи в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

4.2. Вопросы нахождения участков в пределах приаэродромной территории

В соответствии с п. 5 ст. 26 текстовой части ПЗЗ территория г.о. Звенигород полностью расположена в приаэродромной территории (30-километровая зона) аэродрома Кубинка и частично в приаэродромной территории аэродрома Внуково.

В связи с чем строительство на территории данного Земельного участка требует согласования с собственниками данных аэродромов (п. 58 Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.03.2010 N 138).

4.3. Получение ГПЗУ

Для проектирования объектов и получения разрешения на строительство необходимо будет получить градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), в отношении участков на которых будут размещаться объекты.

В соответствии со ст. 57.3 Градостроительного кодекса ГПЗУ прославляет собой выписку из Правил землепользования и застройки и иной действующей градостроительной документации в отношении земельного участка.

В том числе в него вносятся сведения о границах и режиме зон с особыми условиями использования территории (пп. 10.п. 3 ст. 57.3 ГрСК).

Соответственно в настоящем случае получение ГПЗУ имеет смысл после урегулирования тем или иным образом ситуации с объектами культурного наследия. В противном случае в ГПЗУ для всех участков будет указан режим защитной зоны ОКН, исключающий строительство.

Выдача ГПЗУ осуществляется Главархитектурой Московской области, срок процедуры составляет не более 20 рабочих дней (Распоряжение Главархитектуры МО от 30.06.2017 N 31РВ-130). При этом каких-либо новых ограничений рамка процедуры выдачи ГПЗУ устанавливаться не может.

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Московской области, изменением правил землепользования и застройки муниципалитетов Московской области

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок

  • Представительство в уполномоченных органах
  • Представление интересов в суде
  • Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
  • Подготовка юридических заключений
  • Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

4.4. Подготовка и экспертиза проектной документации. Получение разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1-3 2 ст. 49 экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий требуется для всех нежилых зданий за исключением:

  • отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрСК являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
  • отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 ГрСК являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
  • объектов для которых не требуется получение разрешения на строительство.

По общему правилу выбор между государственной и негосударственной экспертизой процентной документации осуществляется застройщиком. Однако для объектов в зонах с особыми условиями использования территории установлено требование о государственной экспертизе. А именно: в соответствии с п. 3.4. ст. 49 ГрСК государственная экспертиза является обязательной в том числе для объектов строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена зона с особыми условиями использования территории.

При это в соответствии с тем же пунктом на объекты в зонах с особыми условиями использования распространяются указанные в. п. 2 и 3 ст. 49 ГрСК случаи, когда экспертиза не требуется.

Согласно п. 5 ст. 49 ГрСК, предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Государственная экспертиза проектной документации в Московской области осуществляется ГАУ «Мособлэкспертиза».

После прохождения экспертизы (если она необходима) выдача разрешения на строительство осуществляется Министерством строительного комплекса Московской области в общем порядке.

5. Относительно размещения некапитальных объектов на участках.

В связи с вышеуказанными и существенными ограничениями на капитальное строительство в пределах рассматриваемых участков может быть целесообразным размещение на данном участке некапитальных объектов, формально не относящихся недвижимости. В том числе:

  • как временный вариант до урегулирования ситуации с возможностью капитального строительства.
  • для территорий, на которых капитальное строительство будет запрещено по итогам установления зон охраны объектов культурного наследия.

Так в режиме защитной зоны ОКН отсутствует запрет размещение некапитальных объектов (ст. 34 ФЗ «Об ОКН»). Для зон охраны объекта культурного наследия (охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.) ограничения на размещение некапитальных объектов могут устанавливаться в части регулирования прочей хозяйственной деятельной, не связанной со строительством (п. 9-11 Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации…», утв. Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 N 972). Ограничения, установленные режимом данных зон для капитального строительства, на размешенное некапитальных объектов не распространяются. При этом, поскольку не требуется производить процедуры подготовки и экспертизы проектной документации, получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию - практические риски, связанные с наличием объектов культурного наследия, сводятся к минимуму.

При этом назначение объектов не должно противоречить разрешённому использованию участка. То есть получение разрешения на условно разрешённый ВРИ в любом случае требуется.

Отмечаем, что фактически возможно отнесение к некапитальным, в том числе, объектов значительной площади. Например – сборных металлических задний ангарного и контейнерного типа и т.д. Основным признаком некапитального объекта выступает возможность демонтажа и повторного монтажа на новом месте. Площадь, высотность и т.д. при выполнении данного условия не ограничиваются. В частности, подключение объекта к коммуникациям само по себе не препятствует его оттеснению к некапитальным. Некапитальный характер объекта при необходимости может быть подтверждён независимой экспертизой.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги