Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Как оформить землю под эксплуатацию здания в Москве?

Заказчик является собственником здания, который расположен на земельном участке, арендуемом у Департамента городского имущества г. Москвы. Есть задача реконструировать здание с увеличением площади или построить на его месте новый объект. А для этого – внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы. Как это сделать, и на какие предельные параметры строительства стоит рассчитывать?

Как продлить договор аренды? Какая арендная палата будет взиматься при строительстве? Что выгоднее – перезаключить договор аренды или приобрести земельный участок в собственность? Что делать, если здание потребуют снести как объект самовольного строительства?


Правовой центр ДВА М
готов предложить широкий спектр юридических услуг направленных на защиту интересов собственников и арендаторов земельных участков.

Осуществляем:

По вопросам:

Исходные данные

Заказчику на праве собственности принадлежит нежилое здание _________ площадью _____ кв. м, расположенное по адресу: _______ (далее – «Объект»). В соответствии с данными кадастрового паспорта, данными технического паспорта Объект возведен в 1986 г.

Объект размещен на земельном участке кад. № ________ площадью ______ кв. м по адресу: __________ (далее – «Земельный участок»). Вид разрешенного использования Земельного участка – «для эксплуатации некапитального сооружения под магазин и склад (движимое имущество)» (далее также – «ВРИ»).

Как оформить землю под эксплуатацию здания

В отношении указанного Земельного участка между Заказчиком и ДЗР г. Москвы (правопредшественник ДГИ г. Москвы) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка (далее – «Действующий договор аренды») на срок до 06.08.2015 г., который в настоящее время продлен на неопределенный срок. В соответствии с п. 1 Действующего договора аренды, цель предоставления Земельного участка (целевое назначение) – «для эксплуатации некапитального сооружения под магазин и склад (движимое имущество)».

Краткие выводы:

  1. Заказчик как собственник здания, расположенного на Земельном участке кад. № ______, вправе претендовать на получение Земельного участка в аренду на 49 лет. Наличие возобновленного на неопределенный срок Действующего договора аренды не препятствует в заключении нового договора.
  2. В настоящий момент имеется противоречие между видом разрешенного использования Земельного участка (с указанием на возможность размещения на нем только некапитальных зданий) и фактическим наличием на участке объекта недвижимости – здания. Данное противоречие может явиться причиной для отказа в заключении договора аренды в отношении Земельного участка.
    Чтобы предупредить возможный отказ и устранить указанное противоречие, целесообразно обратиться в ДГИ г. Москвы с заявлением о приведении вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540.
    В результате данной процедуры Земельному участку должен быть установлен вид разрешенного использования, включающий вид с индексом 4.4. «Магазины» (либо более широкий вид 4.0. «Предпринимательство») и вид с индексом 6.9. «Склады».
  3. В настоящий момент границы Земельного участка не установлены в соответствии с законодательством, что может явиться причиной отказа в заключении договора аренды. До обращения за заключением договора аренды необходимо уточнить границы Земельного участка.
  4. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы, Земельный участок расположен в зоне сохраняемого (фактического) землепользования (зоне «Ф»). В связи с этим строительство на Земельном участке будет возможно только после внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы.
  5. При реализации процедуры изменения Правил землепользования и застройки г. Москвы представляется возможным обосновать для Земельного участка следующие параметры разрешенного строительства: площадь возможной застройки – до ____ кв. м, коэффициент плотности застройки – от ____ до _______ тыс. кв. м /га, высотность – ____ – ____ м, максимальный процент застройки – не устанавливается.
  6. Застройка участка может быть осуществлена на праве аренды либо после приобретения Земельного участка в собственность. В первом случае на период строительства Заказчику будет установлена повышенная арендная плата, размер которой будет зависеть от проектируемой плотности застройки участка (поэтажной площади планируемого к строительству объекта), а также от длительности строительства. Во втором случае Заказчик должен будет единовременно заплатить в качестве выкупной стоимости сумму, равную кадастровой стоимости Участка.

Дорожная карта

Порядок действий по заключению договора аренды на Земельный участок.

1. Предварительные этапы.

1.1. Уточнение границ Земельного участка.

a. Подготовка межевого плана.

Заказчик обращается к кадастровому инженеру, который готовит межевой план.

Финансовые затраты: по согласованию с кадастровым инженером, 80 000 – 200 000 руб.

Временные затраты: по согласованию с кадастровым инженером; 15 – 30 дней.

b. Согласование кадастровым инженером местоположения границ участка с ДГИ г. Москвы.

В процессе подготовки межевого плана кадастровый инженер проводит согласование местоположения границ участка с ДГИ г. Москвы.

Финансовые затраты: в рамках затрат на подготовку межевого плана;

Временные затраты: в рамках затрат на подготовку межевого плана.

c. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об уточненных границах участка.

Заказчик направляет заявление об уточнении границ и подготовленный межевой план в Управление Росреестра по г. Москве.

Финансовые затраты: 1 000 руб. госпошлины (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Временные затраты: 10 – 12 рабочих дней (в зависимости от способа обращения).

Ожидаемый результат: уточнение границ Земельного участка в кадастре недвижимости.

В случае отказа Управления Росреестра в уточнении границ Заказчик вправе установить границы в судебном порядке.

1.2. Приведение вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие Классификатору.

Заказчик обращается в ДГИ г. Москвы с заявлением о приведении вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие с Классификатором, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г.

Финансовые затраты: отсутствуют.

Временные затраты: 30 календарных дней (15 рабочих дней).

Ожидаемый результат: Земельному участку будет установлен вид разрешенного использования 4.4. «Магазины» (либо 4.0. «Предпринимательство») и 6.9. «Склады».

В случае отказа ДГИ г. Москвы в приведении вида разрешенного использования участка в соответствие Классификатору Заказчик вправе заявить соответствующие требования в судебном порядке.

2. Обращение за заключением договора аренды Земельного участка.

Заказчик обращается в ДГИ г. Москвы с заявлением о заключении договора аренды в отношении Земельного участка.

Финансовые затраты: отсутствуют.

Временные затраты: 22 рабочих дня.

Ожидаемый результат: между Заказчиком и ДГИ г. Москвы заключается договор аренды Земельного участка на срок до 49 лет.

В случае отказа ДГИ г. Москвы предоставлении права аренды Заказчик обращается в суд с требованием о понуждении Департамента к заключению договора аренды.

Порядок действий по изменению Правил землепользования и застройки г. Москвы для получения возможности строительства на Земельном участке.

1. Предварительный этап.

Подготовка пояснительной записки о сути предложения Заказчика об изменении ПЗЗ, ситуационного плана территории, схемы планируемой застройки и направление предложения в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

Финансовые затраты: по согласованию с лицом, ответственным за подготовку документов;

Временные затраты: по согласованию с лицом, ответственным за подготовку документов.

2. Представление интересов Заказчика в органах, ответственных за принятие решения об изменении ПЗЗ г. Москвы.

По согласованию с Заказчиком представитель проводит консультации с органами власти, ответственными за принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

Финансовые затраты: по согласованию с лицом, ответственным за представление интересов;

Временные затраты: нормативно не установлен (включает подготовку проекта изменений в ПЗЗ проектной организацией), около 120 календарных дней.

3. Проведение публичных слушаний.

Окружная комиссия проводит публичные слушания по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Финансовые затраты: по согласованию с лицом, ответственным за представление интересов Заказчика в ходе публичных слушаний;

Временные затраты: нормативно не установлен (около 60 календарных дней).

4. Подготовка Москомархитектурой проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений ПЗЗ.

Москомархитектура готовит Постановление Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы.

Финансовые затраты: отсутствуют;

Временные затраты: 30 календарных дней.

Ожидаемый результат: внесение в ПЗЗ г. Москвы изменений в части включения в градостроительный регламент участка видов 4.4. «Магазины» (либо 4.0. «Предпринимательство») и 6.9. «Склады», а также установление разрешенных параметров строительства.

Обоснование

1. Общий порядок заключения договора аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости.

В соответствии с п. 9 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»), в случае, если на земельном участке из государственной или муниципальной собственности расположено здание или сооружение, собственнику такого здания или сооружения земельный участок передается на праве аренды без проведения торгов.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с обширной судебной практикой, собственник зданий, расположенных на земельном участке, имеет исключительное право на заключение договора аренды в отношении данного земельного участка (п. 20 Обзора судебной практики ВС Российской Федерации № 4 (2018) (обзор практики Судебной коллегии по экономическим спорам; утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2018 г.), Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.03.2018 г. по делу № А41-55816/2016, Определение ВС РФ от 13.12.2018 г. по делу № А41-44504/2016, от 13.12.2018 г. по делу № А65-25737/2016, от 24.01.2018 г. по делу № А41-55816/2016 и др. акты).

Таким образом, Заказчик, являющийся собственником здания, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности г. Москвы, обладает исключительным правом на заключение договора аренды в отношении Земельного участка.

При этом, в соответствии с судебной практикой, наличие действующего договора краткосрочной аренды, продленного на неопределенный срок, не является препятствием для заключения нового долгосрочного договора аренды (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 12.03.2018 г. по делу № А40-243122/2016, от 04.10.2013 г. по делу № А40-124625/2012, от 23.03.2012 г. по делу № А40-83863/2011, от 18.11.2011 г. по делу № А40-142735/2010 и др.).

Согласно пп. 17 п. 8 ст. 39.8. ЗК РФ, земельный участок передается в аренду собственнику здания, расположенного на таком земельном участке, на срок до 49 лет.

При этом в настоящее время минимальный срок договора аренды в указанных случаях законодательством г. Москвы не установлен (ст. 9 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»).

В соответствии с судебной практикой, в случае, если собственнику здания отказано в заключении договора аренды на максимальный срок, заявитель вправе обратиться в суд для понуждения Департамента к заключению договора на 49 лет (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.06.2016 г. по делу № А40-204507/2014, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2016 г. по делу № А40-99701/2015, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 г. по делу № А40-114447/17).

Порядок заключения договора аренды земельного участка публичной собственности в г. Москве, а также основания для отказа в его заключении закреплены в ст.ст. 4.1, 5, 9, 19-21 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» (далее – «Закон г. Москвы «О землепользовании в г. Москве»), в Административном регламенте предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» (утв. Приложением № 15 к Постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП, далее – «Административный регламент»).

Так, в соответствии с указанными актами, Департамент городского имущества г. Москвы (далее – «ДГИ г. Москвы») заключает договор аренды земельного участка с собственником здания, расположенного на земельном участке, на основании поданного в электронной форме на портале mos.ru заявления такого лица о заключении договора аренды.

В качестве обязательных приложений к заявлению собственник здания должен представить лишь подтверждение полномочий лица, направившего заявление.

При этом, согласно п. 31 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ, ст. 4.1. Закона г. Москвы «О землепользовании в г. Москве», п.п. 2.8, 2.10 Административного регламента, до января 2020 г. в заключении договора аренды может быть отказано при наличии следующих обстоятельств:

  • с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;
  • наличие акта уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости, за исключением случаев составления уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы акта о подтверждении пресечения незаконного (нецелевого) использования земельного участка;
  • включение расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества в утвержденный Правительством Москвы перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости;
  • разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;
  • указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка;
  • границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, в качестве оснований для отказа в заключении договора аренды с Заказчиком с наибольшей вероятностью ДГИ г. Москвы может привести следующие обстоятельства:

  1. если размещенный на Земельном участке Объект будет классифицирован органами государственной власти г. Москвы как некапитальный объект;
  2. если размещенный на Земельном участке Объект будет классифицирован органами государственной власти г. Москвы (ДГИ г. Москвы, Мосстройнадзором) как самовольная постройка;
  3. если использование Земельного участка будет признано не соответствующим требованиям разрешенного использования Земельного участка;
  4. если границы Земельного участка будут признаны не установленными в соответствии с действующим законодательством.

2. Относительно предпосылок к заключению договора аренды.

Порядок заключения договора аренды Земельного участка описан в п. 1 настоящего Заключения, при этом возможные основания для отказа в заключении договора аренды и способы защиты прав Заказчика в случае такого отказа приведены в п. 3 Заключения.

Вместе с тем, до обращения за заключением договора аренды Земельного участка целесообразно провести приведенные ниже предварительные мероприятия. Данные меры должны исключить возможность отказа по основаниям, вероятность использования которых со стороны ДГИ г. Москвы является наибольшей.

2.1. Относительно необходимости установления границ Земельного участка для заключения договора аренды.

Согласно деф. 24 п. 2.10.1.2. Административного регламента, земельный участок не подлежит предоставлению на праве аренды в случае, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со сведениями графы «Особые отметки» выписки из ЕГРН в отношении Земельного участка, «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Согласно разд. 3.2. выписки, координаты участка не закреплены на местности.

Таким образом, для предотвращения отказа в заключении договора в связи с отсутствием у Участка закрепленных на местности границ, целесообразно обратиться за уточнением границ Участка.

Порядок уточнения границ Земельного участка определен в ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Письме Минэкономразвития России от 06.11.2018 г. № 32226-ВА/Д23и «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ».

При этом, поскольку в процессе уточнения границ земельного участка не происходит образования или изменения земельных участков, исходя из ст. 11.10 ЗК РФ, п.п. 2, 3 Приказа Минэкономразвития России от 27.11.2014 № 762, подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не является необходимой. Указанное подтверждается Письмом Минэкономразвития России от 06.11.2018 г. № 32226-ВА/Д23и.

2.1.1. Подготовка межевого плана.

Для уточнения границ участка Заказчик обращается к кадастровому инженеру, который готовит межевой план Земельного участка.

Форма межевого плана, а также состав его сведений закреплены в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 г. № 921.

В качестве части межевого плана кадастровый инженер составляет акт согласования границ Земельного участка. В соответствии с ч. 2 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уточненные границы должны быть согласованы с ДГИ г. Москвы как с органом, исполняющим обязанности правообладателя Участка.

Кроме того, согласно ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 4 Письма Минэкономразвития от 08.10.2013 г. № ОГ-Д23-5470, в случае, если участок окружен землями неразграниченной государственной собственности, согласование местоположения границ производится с органом, уполномоченным на распоряжение таким имуществом, в данном случае – также ДГИ г. Москвы.

При этом в соответствии с п. 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 г.), в результате кадастрового учета уточнения границ земельного участка на основании межевого плана площадь участка может увеличиваться на величину не более 10 % от площади земельного участка (_____ кв. м).

2.1.2. Внесение в ЕГРН сведений об уточнении границ земельного участка

Заказчик направляет подготовленный кадастровым инженером межевой план в качестве приложения к заявлению об уточнении границ в Управление Росреестра по г. Москве.

Форма заявления закреплена в приложении № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 г. № 920.

Помимо межевого плана, к заявлению об уточнении границ заявитель обязан приложить документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя на обращение с заявлением, а также сведения об оплате госпошлины (1 000 руб., пп. 27 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Кроме этого, заявитель также вправе представить документы о правообладателе Земельного участка (учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ), а также документы о Земельном участке и Объекте капитального строительства (выписки из ЕГРН).

Срок внесения в ЕГРН сведений об уточненных координатах границ – от 7 до 12 рабочих дней (в зависимости от способа подачи заявления).

После внесения в ЕГРН сведения об уточненных границах Земельного участка у ДГИ г. Москвы будут не вправе отказать Заказчику в предоставлении Участка на праве аренды по основанию, закрепленному в деф. 24 п. 2.10.1.2. Административного регламента.

2.2. Относительно необходимости приведения разрешенного использования Земельного участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

В настоящее время размещение на Земельном участке недвижимого Объекта противоречит текущему виду разрешенного использования Земельного участка «для эксплуатации некапитального сооружения под магазин и склад (движимое имущество)».

В связи с этим в заключении договора аренды может быть отказано по основаниям, закрепленным в абз. 15 п. 2.10.1.2, абз. 4 п. 2.10.1.3. Административного регламента:

  • разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;
  • наличие акта уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка.

Вместе с тем, для предотвращения отказа Заявителю по данным основаниям, а также для упрощения последующей работы по изменению ПЗЗ г. Москвы, Заказчик вправе обратиться в ДГИ г. Москвы с требованием привести вид разрешенного использования Земельного участка в соответствие классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Правовой центр ДВА М на протяжении более 20 лет оказывает юридические услуги в сфере градостроительных и земельных отношений. Сотрудники правового центра готовы оказать помощь по вопросам приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие классификатору видов разрешенного использования.

Наш опыт успешного сопровождения строительных проектов - залог экономии вашего времени, денег и нервов.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 (далее – «Классификатор»).

Указанным Классификатором установлена возможность деления ВРИ различных земельных участков только на основании критерия осуществляемой на участке деятельности (торговля, бытовое обслуживание, производство и т.п.).

При этом, виды разрешенного использования, предусмотренные Классификатором, не содержат указания на то, можно ли размещать на участке здания или только некапитальные объекты, а также представляется ли участок для строительства или для эксплуатации существующих объектов.

В п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 171-ФЗ») закреплено, что правообладатель земельного участка вправе потребовать от органа, уполномоченного на изменение ВРИ (в данном случае – ДГИ г. Москвы), установить соответствие между текущим ВРИ земельного участка и Классификатором.

Цель данной процедуры – выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования (которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ).

Поскольку в Классификаторе отсутствует вид разрешенного использования «для эксплуатации некапитального сооружения … (движимое имущество)», в результате данной процедуры ДГИ г. Москвы будет обязан установить наиболее близкий аналог видам разрешенного использования «магазин» и «склад».

С учетом этого, наиболее близкими аналогами текущему ВРИ Участка являются виды:

  • с индексом 4.4. «Магазины» «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м» либо 4.0. «Предпринимательство»«размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности» (более широкий вид, включающий в себя вид 4.4. «Магазины»);
  • с индексом 6.9. «Склады»«размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов».

В связи с этим в результате приведения ВРИ Участка в соответствие классификатору ДГИ г. Москвы будет обязан установить Участку вид разрешенного использования «магазины (4.4.), склады (6.9.)».

В силу п. 13 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ, вышеуказанная процедура осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ (напр., разъяснение Управления Росреестра по Московской области от 2018 г. «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости»).

Согласно п. 13 ст. 34 ФЗ № 171-ФЗ, ДГИ г. Москвы обязан принять решение об установлении соответствия между ВРИ Земельного участка, и Классификатором в течение 1 (Одного) месяца с даты поступления заявления.

В случае приведения ВРИ Участка в соответствие Классификатору у ДГИ г. Москвы отпадут основания для отказа в заключении договора аренды, закрепленные в абз. 15 п. 2.10.1.2, абз. 4 п. 2.10.1.3. Административного регламента.

3. Способы защиты прав Заказчика в случае отказа в заключении договора аренды.

3.1. Капитальность/некапитальность Объекта как основание отказа в заключении договора аренды.

В настоящее время Земельному участку установлен вид разрешенного использования, в котором содержится указание на возможность существования на Земельном участке только некапитальных объектов: «для эксплуатации некапитального сооружения под магазин и склад (движимое имущество)».

С учетом действующего законодательства (см. п. 2.2. настоящего Заключения), данный вид разрешенного использования не соответствует Классификатору и является некорректным. В связи с этим рекомендуется до обращения в ДГИ г. Москвы за заключением договора аренды привести вид разрешенного использования участка в соответствие Классификатору (п. 2.2. настоящего Заключения).

Вместе с тем, до приведения ВРИ в соответствие Классификатору данный вид разрешенного использования может использоваться контролирующими органами власти г. Москвы для обоснования того, что размещенный на Участке Объект является некапитальным объектом либо (если его капитальность будет признана госорганами) самовольной постройкой.

В обоих случаях составление актов контролирующих органов может влечь отказ Заказчику в заключении договора аренды Земельного участка на новых условиях.

a. Правовой режим капитальных и некапитальных объектов в соответствии с законодательством РФ и г. Москвы.

Понятие «некапитального объекта» определено в п. 10.2. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – «ГрК РФ»), в соответствии с которым:

  • некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
    Указанное выше определение тесно связано с проводимым в п.п. 1, 2 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ») разграничением понятий «движимого» и «недвижимого» имущества, согласно которому:
  • к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.

Законодательством г. Москвы для собственных целей органов государственной власти (определение видов объектов благоустройства) установлено, что к некапитальным объектам благоустройства относятся, в том числе, следующие строения (п.п. 11-12 приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 27.08.2012 г. № 432-ПП):

  • Инвентарные объекты заводского изготовления, объекты контейнерного типа, объекты модульного типа общей площадью основания до 25 кв. м, в том числе с подключением к сетям электроснабжения, телефонной, кабельной линий связи и организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 0,4 м, - без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.
  • Объекты из сборно-разборных конструкций, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и заглублением до 0,5 м, без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.

Таким образом, в соответствии с п. 10.2. ст. 1 ГрК РФ, ст. 130 ГК РФ, законодательством г. Москвы, физическими признаками некапитальных строений являются:

  • отсутствие прочной связи с землей;
  • возможность перемещения (сборно-разборные конструкции);
  • отсутствие подключения к централизованным инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения (кроме сети электроснабжения).

В соответствии с судебной практикой, незаглубленный (малозаглубленный) фундамент сооружения, напротив, может свидетельствовать о недвижимом характере сооружения (напр., Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 г. по делу № А40-116755/2012, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.07.2016 г. по делу № А42-1061/2015, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 г. по делу № А40-167845/2013).

Возведение наземной части из металлоконструкций также само по себе не свидетельствует о некапитальности объекта. Исходя из сложившейся практики, возможность перемещения без ущерба назначению (признак некапитальности объекта) для объектов из металлоконструкций оценивается индивидуально исходя из способа крепления наземной части к фундаменту, соединения металлоконструкций (сварка или болтовое и т.д.), способа устройства кровли и т.д.

При этом, в силу ст. 1, ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «ФЗ № 218-ФЗ»), информация об объектах недвижимого имущества и правах на них содержится в едином государственном реестре недвижимости (далее – «ЕГРН»).

Согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения права определенного лица на недвижимое имущество. При этом, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В связи с указанным, факт наличия регистрации права Заказчика на Объект означает, что Объект считается недвижимостью вне зависимости от наличия или отсутствия у него физических признаков капитальности, пока регистрационная запись не оспорена третьим лицом.

Вместе с тем, органы государственной власти г. Москвы вправе обратиться в суд с требованиями о признании зарегистрированного права Заказчика на Объект отсутствующим.

В этом случае суд обязан исследовать физические признаки Объекта, установить, является ли Объект капитальным или некапитальным строением, и в последнем случае вынести решение об исключении сведений об Объекте из ЕГРН.

В обоснование капитальности Объекта Заказчик может, в том числе, заявить доводы о том, что в соответствии с техническими паспортами БТИ Объект отнесен к категории «здания», в отношении Объекта составлен технический паспорт по форме 1А согласно Приложению № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 01.12.1998 г. № 915, т.е. в соответствии с формой, утвержденной для технического учета объектов капитального строительства.

При этом, вопрос наличия или отсутствия признаков капитальности у конкретного объекта требует специальных технических познаний, т.е. подлежит исследованию в рамках экспертизы.

b. Наличие характеристик капитального/некапитального строения у Объекта.

Оформить землю под эксплуатацию здания

Исходя из представленных Заказчиком сведений и фотографий, Объект представляет собой металлическое строение на незаглубленном фундаменте. В прошлом Объект был подключен к централизованным инженерно-техническим сетям, вместе с тем, в настоящее время подключение отсутствует. Наличие или отсутствие у конструкций Объекта характеристики сборности-разборности из представленных фотографий установить не удалось.

Таким образом, Объект обладает как чертами, свидетельствующими о его капитальности (наличие фундамента, подключение к инженерным сетям), так и чертами, которые могут быть расценены как признаки некапитального объекта (металлические легковозводимые стены).

В связи с этим в случае, если вопрос о наличии у Объекта признаков недвижимого имущества будет передан на разрешение суда, решающую роль в исходе такого судебного разбирательства будут играть выводы заключения судебной экспертизы.

Правовой центр Два М оказывает полный комплекс юридических услуг, направленных на защиту прав на земельные участки и здания, расположенные на них, включающих:

  • проведение правового анализа ситуации;
  • выработку правовой позиции и линии процессуального поведения;
  • полное сопровождение судебных споров в суде, в том числе на стадии исполнения судебного акта.

c. Влияние характеристик капитальности/некапитальности на возможность заключения договора аренды.

Как было указано в п. 1 настоящего Заключения, согласно п. 9 ст. 39.6., ст. 39.20 ЗК РФ, исключительным правом на приобретение земельного участка на праве аренды обладает собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке (собственник капитального строения).

Таким образом, получение Земельного участка на праве аренды возможно только в случае, если расположенный на Участке Объект признан объектом недвижимого имущества.

Как было указано в п. 2.1. настоящего Заключения, в настоящее время права на Объект зарегистрированы в ЕГРН, Объект поставлен на кадастровый учет. До момента оспаривания записи о праве Заказчика в ЕГРН данный объект считается объектом недвижимого имущества.

Вместе с тем, в настоящее время вид разрешенного использования Участка – «для эксплуатации некапитального сооружения под магазин и склад (движимое имущество)» – предполагает, что Объект представляет собой некапитальное сооружение.

В связи с этим велика вероятность, что ДГИ г. Москвы в случае отказа в заключении договора аренды будет ссылаться на некапитальность Объекта либо на нарушение Заказчиком вида разрешенного использования Земельного участка.

В первом случае Заказчик, в свою очередь, вправе указывать на изложенную в п. 1 настоящего Заключения позицию о том, что Объект до снятия его с кадастрового учета не может рассматриваться в качестве некапитального сооружения.

Порядок действий для исключения отказа по основанию несоблюдения разрешенного использования приведен в п. 2.3. Заключения.

3.2. Возможность признания Объекта самовольной постройкой как основание для отказа в заключении договора аренды.

В соответствии с абз. 4 п. 2.10.1.3. Административного регламента, одним из оснований отказа Заявителю в государственной услуге «Предоставление земельного участка в аренду» является наличие акта уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости.

Согласно абз. 5 п. 2.10.1.3. Административного регламента, в заключении договора аренды также может быть отказано в случае, если расположенный на участке объект недвижимости включен в утвержденный Правительством Москвы перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно нормам Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков (утв. Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП), акт о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, наличия незаконно размещенного объекта недвижимости составляется на этапе выявления на земельном участке незаконного строительства. На основании данного акта сведения о незаконно возведенных зданиях вносятся в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство (далее – «Перечень») (Приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП).

Указанные основания отказа широко применяются ДГИ г. Москвы.

Квалифицированная правовая помощь необходима в ситуациях, когда к Вам предъявлены необоснованные требования об уничтожении возведенного имущества.

Правовой центр ДВА М предлагает юридические услуги, связанные с сопровождением хозяйственной деятельности, строительства и признанием прав на самовольные постройки:

В соответствии с актуальной судебной практикой, само по себе составление административного акта о незаконном размещении объекта недвижимости не может являться правомерным основанием для отказа в заключении договора аренды.

Так, согласно абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК РФ, если права на здание внесены в ЕГРН, такое здание может быть признано самовольной постройкой, т.е. возведенным на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (в т.ч. если вид разрешенного использования участка не допускает строительства), без получения разрешений и согласований, - только в судебном порядке.

В соответствии с позицией судов, в случае, если права на здание внесены в ЕГРН, ДГИ г. Москвы не вправе выносить отказ в заключении договора аренды по основаниям, приведенным в абз. 4, 5 п. 2.10.1.3. Административного регламента, поскольку здание не может считаться самовольной постройкой до момента принятия соответствующего решения суда.

Указанная позиция подтверждена обширной судебной практикой (постановления Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2018 г. по делу № А40-139672/2017, от 21.06.2018 г. по делу № А40-130377/2017, от 22.03.2018 г. по делу № А40-236751/2016, от 29.06.2017 г. по делу № А40-98984/16, от 30.03.2017 г. по делу № А40-25149/2016, от 27.04.2016 г. по делу № А40-138439/2015, от 23.09.2015 г. по делу № А40-184646/14, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2018 г. по делу № А40-127886/2017 (оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.08.2018 г.), от 26.03.2018 г. по делу № А40-146577/17 (оставлено без изменения постановления Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2018 г.), от 23.11.2017 г. по делу № А40-41453/17 (оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2018 г.), от 23.11.2017 г. по делу № А40-41453/17, от 12.09.2017 г. по делу № А40-209421/16 и др.).

При этом, поскольку Объект возведен до 1995 г., признание Объекта самовольной постройкой является принципиально невозможным, поскольку в указанный период законодательная норма о возможности признания самовольной постройкой нежилого здания отсутствовала (Определения Верховного Суда РФ от 19.09.2018 г. по делу № А76-24964/2016, от 26.07.2018 г. по делу № А32-31693/2017, от 04.12.2017 г. по делу № А32-206/2017, Постановления Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 г. № 6557/13, от 24.01.2012 г. № 12048/11, Постановления Арбитражного суда Московского округа от 12.11.2018 г. по делу № А40-142031/2017, от 20.04.2018 г. по делу № А40-218647/2016, от 18.04.2018 г. по делу № А40-238219/2016, от 13.02.2018 г. по делу № А40-153690/15, от 13.09.2017 г. по делу № А40-246109/2016, от 05.09.2017 г. по делу № А41-12191/2017 от 23.05.2016 г. по делу № А40-120527/14; от 05.10.2015 г. по делу № А41-37958/13 и др.).

Вместе с тем, несмотря на сформированную практику судов Московского округа, ДГИ г. Москвы продолжает выносить отказы в заключении договоров аренды по основаниям, предусмотренным абз. 4, 5 п. 2.10.1.3. Административного регламента, в связи с чем невозможно гарантировать, что при наличии соответствующих предпосылок (составление акта о незаконном размещении Объекта или внесения Объекта в Перечень) подобный отказ не будет вынесен данным органом в конкретном случае. В случае, если будут представлены документы, подтверждающие возведение Объекта до 1995 г. и приобретение его в результате приватизации и публичной собственности, шансы успешного судебного обжалования отказа по указанному основанию оцениваются как высокие.

4. Вопросы возможности застройки Земельного участка, виды и параметры разрешенного строительства (реконструкции).

4.1. Понятие градостроительного регламента и вида разрешённого использования земельного участка.

В соответствии с ст. ст. 1, 3, 5, 15, 40 Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»), ст. ст. 1 – 5 Градостроительного кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), правовой режим земельного участка определяется его градостроительным регламентом.

Ст. 1, 36 ГрК РФ закреплено, что под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент земельного участка, другими словами – это совокупность параметров (способов) допустимого использования земельного участка, которые определяют, каким именно образом может использоваться тот или иной земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости.

Градостроительный регламент устанавливается земельному участку, по общему правилу, путем принятия, главным образом, документов градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки), а также документов территориального планирования и планировки территории, содержанием которых предусмотрено, к какой территориальной или функциональной зоне относится конкретный земельный участок, а также путем установления нормативов градостроительного проектирования. (гл. 3-5 ГрК РФ, подробнее в отношении градостроительного регламента Земельного участка см. п. 3.2. настоящего Заключения).

Таким образом, основным документом, определяющим содержание градостроительного регламента Земельного участка, являются Правила землепользования и застройки г. Москвы, а также Генплан г. Москвы и документы градостроительного планирования.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ст. ст. 36, 37 ГрК РФ, вид разрешенного использования земельного участка (далее – «ВРИ») определяет вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок (см. п. 1.2.1., 3.1.1. настоящего Заключения). При этом ВРИ имеет решающее значение для определения кадастровой стоимости земельного участка (см. разд. 5 настоящего Заключения).

По общему правилу, виды разрешенного использования земельного участка определяются документами градостроительного зонирования (ПЗЗ, ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 6 ст. 30, ст. 34-37 ГрК РФ), но при этом также устанавливаются земельному участку при его предоставлении (подробнее см. п. 2.3., 3.3. настоящего Заключения).

Вид разрешённого использования отражен в государственном кадастре недвижимости (в ЕГРН, п. 4 ч. 5 ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4.2. Специфика установленного действующими ПЗЗ г. Москвы градостроительного регламента Земельного участка с точки зрения возможных пределов изменения его разрешенного использования и параметров строительства.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы (утв. Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. № 120-ПП), Земельный участок расположен в зоне сохраняемого (фактического) землепользования «Ф»:

Землю под эксплуатацию здания

Исходя из п.п. 3.3.2, 3.4.3. ПЗЗ г. Москвы, в территориальных зонах сохраняемого землепользования (индекс «Ф») установлены:

  • в качестве основных ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства – виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • в качестве предельных параметров разрешенного строительства – параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства (а если объекты капитального строительства отсутствуют – параметры разрешенного строительства равны нулю).

Таким образом, владелец земельного участка, расположенному в зоне «Ф», может выбирать ВРИ только из числа тех видов разрешенного использования, которые уже установлены участку (то есть исключить один или несколько видов из числа уже установленного участку перечня ВРИ), при этом параметры строительства на таком участке соответствуют параметрам построек, которые уже возведены на земельном участке.

Вместе с тем, в качестве вспомогательных видов использования участку может быть установлен широкий перечень ВРИ, закрепленный в п. 3.3.4 ПЗЗ г. Москвы.

В связи с нахождением участка в зоне «Ф» предельные параметры разрешенного строительства установлены Участку по фактическому землепользованию.

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по юридическому сопровождению реконструкции объектов в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы, в т.ч. – обоснованию соответствия реконструкции режиму правил землепользования и застройки. А также по сопровождению размещения некапитальных объектов в данной зоне, обоснованию их некапитальности.

Таким образом, с учетом размещения Участка в зоне «Ф» согласно ПЗЗ г. Москвы, строительство, а также надстройка Объекта (реконструкция с изменением площади Объекта) на участке в настоящий момент невозможно.

В соответствии с содержанием ПЗЗ, площадь Земельного участка не расположена в границах каких-либо зон с особыми условиями использования, которые могли бы накладывать ограничения на землепользование в пределах Участка.

Согласно Генеральному плану г. Москвы (утв. Законом г. Москвы от 05.05.2010 г. № 17), земельный участок размещен в границах функциональной зоны «зона жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки»:

Оформить землю под эксплуатацию здания в Москве

По сведениям Генплана, участок попадает в зону планируемого размещения жилых объектов, а также в зону территории реорганизации (зоны развития):

Как оформить землю под эксплуатацию здания

Сведений о нахождении Земельного участка в пределах зон с особыми условиями использования территории Генплан не содержит.

При этом, проекты планировки или межевания территории в отношении Земельного участка не принимались.

В соответствии с п. 3.3.2 Книги 1 ПЗЗ г. Москвы, градостроительный регламент зоны сохраняемого землепользования (зоны «Ф») в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусматривает виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

В случае приведения ВРИ Земельного участка в соответствие с классификатором (см. п. 2.3. Заключения) Земельному участку будут установлены 2 вида разрешенного использования «магазины (4.4.)», «склады (6.9.)».

В этом случае Заказчик будет вправе выбрать один из 2 видов разрешенного использования и обратиться в ДГИ за исключением из ЕГРН вида, не соответствующего цели его деятельности.

4.3. Возможность изменения Правил землепользования и застройки г. Москвы применительно к Земельному участку.

С учетом расположения Земельного участка в границах зоны сохраняемого землепользования (зона «Ф») получить право строительства на Земельном участке возможно лишь в том случае, если Правительством Москвы будет принято решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

Изменения ПЗЗ г. Москвы должны касаться:

  • градостроительного регламента Земельного участка: участку должны быть установлены в качестве допустимых виды разрешенного использования «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м (4.4.0)» и «размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и т.п.; продовольственные и непродовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов (6.9.0.)»;
  • параметров разрешенного строительства для Земельного участка.

Порядок рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы закреплен ст. 36 Градостроительного кодекса г. Москвы (далее – «ГрК г. Москвы»), Постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 г. № 457-ПП.

1) направление предложения о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки (создана на основании Постановления Правительства Москвы от 07.04.2009 № 270-ПП далее – «Городская комиссия»).

В состав городской комиссии входят заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства (председатель комиссии), председатель Москомархитектуры (заместитель председателя комиссии), а также руководители органов исполнительной власти г. Москвы, представитель Мосгордумы и т.д. (Приложение 1 к Постановлению Правительства Москвы от 07.04.2009 г. № 270-ПП).

Право на внесение соответствующих предложений предоставлено любым физическим и юридическим лицам, при этом порядок прохождения процедуры является формально одинаковым (ч. 14 ст. 36 ГрК г. Москвы). Предложение может быть направлено как в электронном виде через портал mos.ru, так и в письменном виде по адресу: 125009, г. Москва, Никитский пер., д. 5.

К пояснительной записке о сути предложения должны быть приложены документы, указанные в п. 2.4. Постановления Правительства Москвы от 17.05.2018 г. № 457-ПП: ситуационный план территории, в отношении которой вносятся изменения, схема планируемой застройки с указанием мест расположения и технико-экономических показателей планируемых к строительству объектов, листы карт градостроительного зонирования из ПЗЗ.

Несмотря на то, что, исходя из перечня прилагаемых к заявлению документов, процедура внесения изменений в ПЗЗ ориентирована на новое строительство, препятствия для использования данной процедуры для целей приведения ПЗЗ в соответствие с фактическим использованием отсутствует.

2) подготовка городской комиссией заключения с рекомендациями о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении такого предложения, направление его в течение 30 дней с даты поступления предложения в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектуру) - ч. 15 ст. 36 ГрК г. Москвы, п. 1 Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.11.2012 г. № 633-ПП, п. 3.1. Постановления Правительства Москвы от 17.05.2018 г. № 457-ПП;

3) принятие Москомархитектурой решения о подготовке проекта изменений в ПЗЗ либо об отклонении предложения в срок 30 дней с даты поступления предложения с заключением городской комиссии. Данный акт должен содержать этапы и сроки выполнения работ по подготовке проекта изменений в ПЗЗ (ч. 2, 15 ст. 36 ГрК г. Москвы, п. 4.1. Постановления Правительства Москвы от 17.05.2018 г. № 457-ПП). В соответствии с п. 4.6. Постановления Правительства Москвы от 17.05.2018 г. № 457-ПП, отклонение предложения о внесении изменений в ПЗЗ возможно только по формальным основаниям либо в случае несоответствия предложения территориальному планированию или нормативам градостроительного проектирования;

4) разработка изменений в ПЗЗ осуществляется проектными организациями (НИиПИ Генплана г. Москвы и т.д.) под координацией городской комиссии с участием окружных комиссий (ч. 6 ст. 36 ГрК г. Москвы);

5) представление Москомархитектурой проекта изменений в ПЗЗ в окружную комиссию для решения вопроса о направлении проекта на публичные слушания (ч. 7 ст. 36 ГрК г. Москвы, абз. 3 п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 07.04.2009 г. № 270-ПП);

6) принятие окружной комиссией решения о направлении проекта на публичные слушания или о его доработке (ч. 7 ст. 36 ГрК г. Москвы);

7) проведение публичных слушаний под руководством и координацией окружной комиссии (ч. 8 ст. 36 ГрК г. Москвы, абз. 3 п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 07.04.2009 г. № 270-ПП). В рамках проведения публичных слушаний принимаются предложения граждан и юридических лиц, а также органов муниципальных образований г. Москвы (ч. 9 ст. 36 ГрК г. Москвы);

8) направление протоколов публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний, предложений органов муниципальных образований в Москомархитектуру (ч. 10 ст. 36 ГрК г. Москвы);

9) подготовка Москомархитектурой проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений ПЗЗ и направление его в Правительство Москвы с приложением протоколов публичных слушаний, заключения о результатах публичных слушаний, предложением органов муниципальных образований г. Москвы (ч. 10 ст. 36 ГрК г. Москвы);

10) принятие Правительством Москвы решения о внесении изменений в ПЗЗ или о доработке проекта (ч. 11 ст. 36 ГрК г. Москвы).

Исходя из указанного порядка, наиболее важными этапами для внесения изменений в ПЗЗ являются получение заключения Городской комиссии, Москомархитектуры и этап публичных слушаний.

Следует отметить, что исходя из норм ГрК г. Москвы, Постановления Правительства Москвы от 17.05.2018 г. № 457-ПП, внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы возможно лишь в случае, если изменение параметров градостроительного зонирования будет признано целесообразным со стороны Городской комиссии и Москомархитектуры. В связи с этим у Заказчика отсутствует возможность требовать внесения изменений в обязательном порядке.

Вместе с тем, при подаче предложения в Городскую комиссию Заказчик будет указывать на то, что внесение изменений в ПЗЗ отвечает интересам г. Москвы.

С учетом обстоятельств настоящего дела, представляется возможным обосновать следующие параметры разрешенного строительства.

Площадь возможной застройки.

Площадь возможной застройки допустимо установить до границ участка, т.е. до _____ кв. м.

А именно, в соответствии с п. 3.4.2. ПЗЗ г. Москвы минимальные отступы зданий, сооружений от границ земельных участков во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются.

В графической части ПЗЗ г. Москвы, помимо кадастровых границ участка, отражаются лишь границы существующих объектов недвижимости (в т.ч. линейных) и зон с особыми условиями использования территории, лини градостроительного регулирования.

Строительные нормы также прямо не устанавливают расстояние от нежилых объектов до границ земельного участка (п. 7.1. СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, п. 5.2. СП 18.13330.2011 Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80*, п. 4.3. СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям).

Соответственно, вопрос возможности застройки всей площади Земельного участка будет разрешен на этапе консультаций с органами государственной власти г. Москвы по вопросам предпроектной подготовки.

Поскольку в настоящем случае границы Участка не примыкают к иным зданиям, полагаем возможным обосновать площадь планируемой застройки _____ кв. м.

В случае отрицательной обратной связи по вопросу возможности расширения застроенной площади Земельного участка будет согласована надстройка Объекта в границах существующего пятна застройки.

Кроме того, в случае подготовки проекта межевания Заказчик также вправе расширить перспективную площадь застройки, обратившись в ДГИ г. Москвы с заявлением о предоставлении в аренду смежных земель вокруг Участка.

Предельная плотность застройки.

Исходя из параметров разрешенного строительства, установленных ПЗЗ для земельных участков с аналогичным целевым назначением, а также с учетом удаленности Объекта от иных аналогичных зданий, что свидетельствует о высоком уровне потребности жителей микрорайона в строительстве торговых центров, может быть обосновано возведение в порядке нового строительства или реконструкции здания высотой ___ этажа.

При этом коэффициент предельной плотности застройки должен быть установлен в пределах от ______ до ______ тыс кв. м /га.

Высотность.

Как было указано выше, с учетом расположения Объекта и параметром участков с аналогичным целевым назначением представляется возможным обосновать Земельному участку этажность застройки ___ этажа.

В связи с этим высотность проектируемого здания может быть установлена в размере ___ - ___ м.

Максимальный процент застройки.

В соответствии с анализом графической части ПЗЗ г. Москвы, максимальный процент застроенности в г. Москве в большинстве случаев не устанавливается.

При иных планируемых параметрах строительства целесообразным будет отсутствие регламентации данного параметра в отношении Земельного участка.

5. Платежи в бюджет, вносимые при строительстве.

Договор аренды между ДГИ г. Москвы и Заказчиком, заключенный в порядке, указанном в разд. 1, 2 настоящего Заключения, будет содержать условие о невозможности строительства на Земельном участке.

В виду этого у Заказчика есть выбор между 2 вариантами осуществления строительного проекта:

  1. заключение с ДГИ г. Москвы дополнительного соглашения к договору аренды, допускающего осуществление строительства, с последующей выплатой повышенной арендной платы на период строительства;
  2. выкуп участка и осуществление строительства на участке в собственности Заказчика.

Указанные варианты строительства могут быть осуществлены лишь в случае, если будут внесены изменения в Правила землепользования и застройки г. Москвы в части градостроительного регламента и параметров разрешенного строительства Земельного участка (разд. 3 настоящего Заключения).

5.1. Платежи в условиях строительства на арендованном участке.

Возведение капитального объекта на арендованном земельном участке предполагает необходимость внесения арендной платы за период строительства в повышенном размере, который соизмерим с выкупной ценой Земельного участка.

Порядок заключения дополнительного соглашения предусмотрен Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке», утв. Приложением № 16 к Постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП.

Согласно п. 2.2.2. Постановления Правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП, вопрос о предоставлении арендатору права осуществления на Земельном участке строительства подлежит рассмотрению в заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы, если на момент обращения за изменением цели предоставления земельного участка не был оформлен ГПЗУ.

Арендная плата на период строительства подлежит исчислению в следующем порядке (п. 3.2. Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП):

‒ за 1-й год после изменения цели предоставления участка:

размер платы будет исчисляться исходя из суммы ставок: 1,5% от кадастровой стоимости, а также ставки, размер которой определяется в зависимости от коэффициента допустимой плотности застройки:

От 4,0 и более 80% от кадастровой стоимости земельного участка
От 3,6 до 3,9 включительно 70% от кадастровой стоимости земельного участка
От 3,2 до 3,5 включительно 60% от кадастровой стоимости земельного участка
От 2,8 до 3,1 включительно 50% от кадастровой стоимости земельного участка
От 2,4 до 2,7 включительно 40% от кадастровой стоимости земельного участка
От 2,0 до 2,3 включительно 30% от кадастровой стоимости земельного участка
От 1,6 до 1,9 включительно 25% от кадастровой стоимости земельного участка
От 1,2 до 1,5 включительно 20% от кадастровой стоимости земельного участка
От 0,8 до 1,1 включительно 15% от кадастровой стоимости земельного участка
От 0,4 до 0,7 включительно 10% от кадастровой стоимости земельного участка


Т.е. в случае, если ПЗЗ г. Москвы будет предусмотрена площадь застройки до границ участка, при этом установлена возможность застройки высотой __ этажа, размер арендной платы за 1-й год строительства составит – ____ руб. (____ * (1,5% +50%)).

В случае, если будет согласована надстройка Объекта в текущем пятне застройки до 3-х этажей, размер арендной платы за 1-й год строительства составит – ____ руб. (____ * (1,5% +20%)).

‒ за 2-й год после изменения цели предоставления участка:
в размере общей ставки арендной платы, т.е. 1,5% от кадастровой стоимости.

Размер арендной платы за 2-й год будет составлять ____ руб. (здесь и далее расчет арендной платы произведен без учета возможности изменения кадастровой стоимости Земельного участка).

Плата в аналогичном размере будет установлена для Участка после ввода построенного объекта в эксплуатацию.

‒ за 3-й год после изменения цели предоставления участка:
в двойном размере общей ставки арендной платы, т.е. 3% от кадастровой стоимости – ____ руб.

‒ за 4-й год после изменения цели предоставления участка:
в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка – ____ руб.

‒ за 5-й год после изменения цели предоставления участка:
в размере 7% от кадастровой стоимости земельного участка – ____ руб.

‒ за 6-й год после изменения цели предоставления участка:
в размере 8% от кадастровой стоимости земельного участка – ____ руб.

‒ за 7-й год и далее:
в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка – ____ руб.

Таким образом, размер финансовых затрат при осуществлении строительства в режиме аренды зависит от поэтажной площади планируемой застройки и продолжительности строительства.

В случае завершения строительства ____ -хэтажного здания магазина с площадью застройки до границ Участка в течение 2-х лет арендная плата за период строительства составит ____ руб. с последующей ежегодной выплатой ____ руб. за право пользования Земельным участком.

5.2. Платежи при выкупе участка для строительства.

Для приобретения Земельного участка в аренду Заказчик направляет соответствующее заявление в ДГИ г. Москвы.

Порядок предоставления Участка закреплен Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, сооружений» (приложение № 5 к Постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП).

Размер выкупной цены на участок определяется актуальной на момент выкупа кадастровой стоимостью Земельного участка (п. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). В настоящее время размер выкупной цены составляет ____ руб. (см. п. 4.3. настоящего Заключения).

Для приобретения Земельного участка Заказчик обращается в ДГИ г. Москвы с соответствующим заявлением, а также прикладывает документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя, документы, подтверждающие личность представителя, а также документы о заявителе (выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы, в т.ч. устав), документы о здании (выписка из ЕГРН), документы о земельном участке (выписка из ЕГРН).

ДГИ г. Москвы рассматривает представленные документы, и в случае положительного решения о возможности выкупа участка приостанавливает предоставление услуги для оплаты стоимости участка со стороны Заявителя на срок не более 23 рабочих дней. Плата за выкуп Земельного участка должна быть внесена единовременно.

Соглашение о выкупе земельного участка должно быть направлено в адрес Заказчика в течение 25 рабочих дней с момента обращения с соответствующим заявлением (за исключением срока приостановления госуслуги).

5.3. Кадастровая стоимость земельного участка и её возможное изменение в зависимости от разрешенного использования.

В соответствии с п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 г. № 514 (вступил в силу с 02.03.2019 г.), кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании данных об удельном показателе кадастровой стоимости (далее – «УПКС») земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка определена на основании кадастровой оценки, утв. на основании Распоряжения ДГИ г. Москвы от 29.11.2018 г. № 40557, при этом исчисление кадастровой стоимости произведено исходя из соответствующих показателей подгруппы «объекты коммерческого назначения (4.1.)» (по классификации, используемой для проведения кадастрового учета), исходя из данных УПКС 51 926,06 руб./кв. м.

В то же самое время, УПКС для складских объектов является меньшим, нежели УПКС для подгруппы «объекты коммерческого назначения (4.1.)», в связи с чем исключение данного вида разрешенного использования из ВРИ Участка не приведет к уменьшению кадастровой стоимости.

Поскольку виды разрешенного использования «предпринимательство (4.0.)» или «магазины (4.4)» соответствуют предполагаемому использованию Участка Заказчиком, изменение кадастровой стоимости путем изменения вида разрешенного использования представляется нецелесообразным.

При этом, снизить кадастровую стоимость можно путем применения процедуры оспаривания в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Правовой центр ДВА М оказывает услуги в сфере оптимизации кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • правовая экспертиза правомерности определения кадастровой стоимости земельных участков, перспектив ее снижения и достигаемого этим экономического эффекта;
  • юридическое сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • снижение кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке;
  • изменение кадастровой стоимости в случаях, когда ее завышение вызвано неправильным определением вида разрешенного использования земельного участка или капитальных объектов, а также в иных случаях, не связанных с оспариванием результатов кадастровой оценки;
  • разработка правовых механизмов оптимизации земельных платежей в случаях, когда такая оптимизация допускается законом.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги