Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Градостроительный аудит участка на предмет создания закрытого рыболовного клуба по вопросам, связанным с реконструкцией существующего нежилого здания и нового строительства на арендуемом земельном участке в зоне КУРТ

В настоящем случае Заказчик является арендатором земельного участка в Подмосковье, который сформирован вокруг водного объекта (пруда), образованного гидротехническим сооружением (плотиной).

Заказчик планирует создать на арендуемом Земельном участке закрытый рыболовный клуб, в связи с чем ограничить доступ к пруду для третьих лиц, а также увеличить площадь занимаемого земельного участка за счет приобретения прав на смежные земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Правовым центром ДВА М были рассмотрены возможные варианты приобретения Заказчиком прав на государственные земли, смежные с арендуемым им Земельным участком, возможность размещения на земельном участке объектов некапитального строительства, а также правомерность установления каких-либо ограничений для доступа к водоему третьим лицам.

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

Профессионально проведенный градостроительный аудит земельного участка позволит осуществить намеченный строительный проект.

Его результаты сформируют у Вас объективное представление о градостроительных возможностях Вашего земельного участка, о возможных формах и вариантах строительства в рамках действующего правового регулирования и представит Вам оптимальные пути реализации строительного проекта. Специалисты Правового центра тщательно рассмотрят градостроительные и иные юридические особенности земельного участка, расскажут об ограничениях его использования и предложат варианты действий по их преодолению в целях реализации проекта.

Также готовы оказать юридические услуги по вопросам:

Исходные данные

____________ (далее – «Заказчик») обладает на праве аренды земельным участком из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером № ____________, площадью _______ кв. м, расположенным по адресу: город Москва, поселение ____________, ____________, уч. №___ (далее – «Земельный участок»).

Рассматриваемый Земельный участок сформирован вокруг водного объекта (пруда), образованного гидротехническим сооружением (плотиной).

Пример изображения

В настоящее время Заказчиком планируется создание на арендуемом Земельном участке закрытого рыболовного клуба (далее – «Проект»).

В рамках Проекта планируется осуществление строительства десяти деревянных некапитальных домов на свайных фундаментах (далее – «Объекты») и общее благоустройство Земельного участка. Основной целью является законное ограничение доступа третьих лиц к прудам, вокруг которых расположен арендуемый Заказчиком Земельный участок.

Одной из задач, стоящих перед Заказчиком, является также увеличение площади Земельного участка в рамках процедуры уточнения границ участка.

Также в рамках настоящего Заключения подлежит оценке возможность приобретения Заказчиком прав на государственные земли, смежные с рассматриваемым Земельным участком путем перераспределения земель либо формирования отдельных земельных участков и оформлении прав на них

I РАЗДЕЛ Вопросы существующего землепользования и увеличения площади Земельного участка

Краткие выводы по разделу I

1. Текущим арендатором Земельного участка является ____________, приобретшая права на Земельный участок в порядке наследования, о чем между ДГИ г. Москвы и ____________ было заключено дополнительное соглашение от __________ г. учетный № _________ к Договору аренды (подробнее см. п. 1 разд. 1 Заключения);

2. В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее – «ЕГРН»), границы Земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Вместе с тем, координаты характерных точек границ Земельного участка определены с точностью существенно ниже нормативной, что является основанием для уточнения границ земельного участка (подробнее см. п. 2 разд. 1 Заключения);

3. Анализ данных публичных источников и результатов осмотра Земельного участка и его окрестностей позволяет сделать вывод (требует уточнения кадастрового инженера), что фактические границы Земельного участка (ограждение) соответствуют его кадастровым границам и не пересекают земельные участки третьих лиц.

Визуальное несоответствие, имеющееся в публичной кадастровой карте, вероятнее всего, вызвано техническими особенностями отображения кадастровых границ объектов недвижимости.

При этом наложение на земельные участки третьих лиц, находящиеся в частной собственности или аренде, в любом случае, отсутствует. Спорным может являться лишь наложение фактического землепользования на публичные неразграниченные (несформированные) земли. Возможные риски «выхода» фактического землепользования за кадастровые границы Земельного участка могут быть нивелированы путем уточнения границ Земельного участка.

Риском Заказчика в данном случае является привлечение к административной ответственности по ст. 7.1. КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка или части земельного участка в виде штрафа на граждан в размере от 5 000 руб. до 10 000 руб.; на должностных лиц - от 20 000 руб. до 50 000 руб.; на юридических лиц - от 100 000 руб. до 200 000 руб. (подробнее см. п. 3 разд. 1 Заключения);

4. Поскольку, как было указано выше, координаты характерных точек границ рассматриваемого Земельного участка определены с точностью ниже нормативной, в настоящем случае допускается уточнение местоположения границ Земельного участка (подробнее см. п. 4 разд. 1 Заключения).

При этом площадь в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, определенная кадастровым инженером площадь не должна более чем на 10% превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН.

Таким образом, исходя из положений закона, в результате уточнения границ Земельного участка возможно увеличение его площади не более чем на 10%. В данном случае 10% составляет _____ кв. м

5. В то же время необходимо учитывать, что местоположение границ при их уточнении в обязательном порядке согласовывается с собственником земельного участка (в данном случае ДГИ г. Москвы) и в отдельных случаях с правообладателями смежных земельных участков (подробнее см. п. п. 4.1.-4.2. разд. 1 Заключения).

В настоящем случае целью Заказчика является уточнение границ Земельного участка с увеличением площади участка, которое возможно в пределах 10% от изначальной площади Земельного участка исключительно за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена. В таком случае согласование местоположения границ Земельного участка с правообладателями смежных земельных участков (за исключением ДГИ г. Москвы), исходя из закона, не требуется.

Вместе с тем, в целях нивелирования рисков отказа Росреестра в кадастровом учете, при наличии положительных отношений с правообладателями смежных участков, Заказчику все же рекомендуется получить их согласование в установленном порядке (подробнее см. п. 4.2. разд. 1 Заключения);

6. В настоящем случае приобретение Заказчиком прав на государственные земли, смежные с арендуемым им Земельным участком, путем перераспределения земель не представляется возможным (подробнее см. п. 5.1. разд. 1 Заключения);

7. Приобретение Заказчиком прав на государственные земли, смежные с арендуемым им Земельным участком, возможно лишь путем формирования отдельных земельных участков и приобретения на них прав аренды на аукционе (подробнее см. п. 5.2. разд. 1 Заключения).

Учитывая месторасположение и площадь рассматриваемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретение права аренды на рассматриваемые Заказчиком участки, вероятнее всего, будет неинтересно иным инвесторам.

При этом, в случае если Заказчику интересен также участок из неразграниченной государственной собственности, расположенный с южной части арендуемого им Земельного участка ориентировочной площадью более 5500 кв. м, рекомендуется приобретение данного участка на аукционе в качестве отдельного лота, поскольку, с учетом его площади и месторасположения, имеется вероятность наличия заинтересованности в приобретении прав на него со стороны иных инвесторов (подробнее см. п. 5.2. разд. 1 Заключения.  

II РАЗДЕЛ Вопросы пользования водным объектом

Краткие выводы по разделу II

1. Пруд на ручье относится к поверхностным водным объектам, и ввиду отсутствия у него признаков обособленности и изолированности от других поверхностных водных объектов, находится в собственности Российской Федерации (федеральной собственности) (подробнее см. п. 1 разд. 2 Заключения);

2. Согласно проведенному специалистами Правового центра осмотру, водный объект, вокруг которого сформирован Земельный участок, действительно образован гидротехническим сооружением (плотиной) на ручье, что подтверждает характеристику, данную ему Отделом водных ресурсов Московско-Окского бассейнового водного управления по Московской области как мелководному водохранилищу, находящемуся в федеральной собственности (подробнее см. п. 1 разд. 2 Заключения);

3. В рамках действующего Договора аренды Земельного участка, Заказчик, как физическое лицо, вправе осуществлять любительское и спортивное рыболовство, причаливание плавучих средств, использование береговой полосы для личных и бытовых нужд на общих основаниях, т.е. наравне с другими гражданами.

Использование водных объектов для целей рыболовства и аквакультуры (рыбоводства), в силу прямого указания закона, не требует отдельного оформления прав водопользования, за исключением водопользования в целях забора (изъятия) водных ресурсов. В таких случаях использование водных объектов в таких случаях осуществляется на основании права на земельный участок, в границах которого расположен водный объект. Однако в рассматриваемом случае пруд на ручье не входит в границы арендуемого Заказчиком участка. Соответственно, право Заказчика на использование водного объекта, в т.ч. для целей аквакультуры (рыбоводства), не подтверждено.

С учетом указанного (а также в целях законного ограничения доступа третьих лиц к водному объекту) Заказчику необходимо осуществить действия, направленные на оформление права пользования водным объектом (подробнее см. п. 2.1. разд. 2 Заключения).

4. Использование водного объекта в отсутствие заключенного договора водопользования может повлечь административную ответственность в соответствии со ст. 7.6. КоАП РФ, а также предъявление со стороны уполномоченного органа иска об освобождении водного объекта (подробнее см. п. 2.2. разд. 2 Заключения).

5. Органом исполнительной власти, уполномоченным на предоставление в пользование водных объектов или их частей, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы, в пользование является Департамент жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы (далее – «ДЖКХ г. Москвы»).

6. Предоставление водного объекта в пользование в целях забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и сброса сточных вод для осуществления аквакультуры (рыбоводства) осуществляется на основании Решения ДЖКХ г. Москвы, вынесенного по заявлению заинтересованного в предоставлении водного объекта лица (подробнее см. п. 3.1. разд. 2 Заключения).

Как следует из анализа типовой формы решения о предоставлении водного объекта в пользование, в нем обязательно указывается вид водопользования, в том числе, совместное водопользование или же обособленное, которое является единственным законным основанием для ограничения доступа третьих лиц к водному объекту (подробнее см. п. 4 разд. 2 Заключения).

7. Предоставление водного объекта в пользование в целях использования акватории водных объектов, в т.ч. в целях аквакультуры (рыбоводства) без забора (изъятия) водных ресурсов и сброса сточных вод, осуществляется на основании договора водопользования с ДЖКХ г. Москвы, который подлежит заключению по результатам аукциона (подробнее см. п. 3.2. разд. 2 Заключения).

Как следует из анализа типовой формы договора водопользования, в нем также обязательно указывается вид водопользования, в том числе, совместное водопользование или же обособленное, которое является единственным законным основанием для ограничения доступа третьих лиц к водному объекту (подробнее см. п. 4 разд. 2 Заключения).

В настоящем случае для Заказчика не является принципиальным вопрос заключения договора водопользования посредством торгов или без таковых. С учетом наличия у Заказчика прав аренды Земельного участка, сформированного вокруг водного объекта (пруда на ручье), приобретение права водопользования само по себе, вероятнее всего, будет неинтересно иным инвесторам.

8. Только оформленное в установленном законом порядке обособленное водопользование для целей аквакультуры (рыбоводства) может являться основанием для ограничения обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

То есть решение о предоставлении водного объекта в пользование или договор водопользования в соответствующей графе «виды водопользования» должен содержать условие именно об обособленном водопользовании.

В ином случае ограничение Заказчиком свободного доступа граждан к водному объекту (пруду на ручье) и его береговой полосе будет являться неправомерным (см. п. 4.1. разд. 2 Заключения).

9. Несоблюдение условия обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе может повлечь административную ответственность в соответствии со ст. 8.12.1 КоАП РФ (подробнее см. п. 4.2. разд. 2 Заключения).  

III РАЗДЕЛ Вопросы размещения некапитальных объектов

Краткие выводы по разделу III

1. Понятие и признаки некапитальных объектов подробно описаны в п. п. 1-2 разд. 3 настоящего Заключения.

2. Земельный участок предоставлен для целей организации досуга и отдыха населения и выращивания молоди рыб. В Договоре аренды Земельного участка отсутствует условие о запрете размещения некапитальных сооружений. Вместе с тем, цель предоставления Земельного участка, обозначенная в Договоре аренды, прямо не указывает на возможность размещения арендатором каких-либо некапитальных сооружений.

В связи с указанным, Заказчику предлагается осуществить процедуру приведения вида разрешенного использования (ВРИ) Земельного участка в соответствие с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития № 540 (см. подробнее п. 3.3. разд. 3 Заключения).

С большой степенью вероятности, в рамках указанной процедуры Земельному участку будут присвоены виды с индексами 5.0. Отдых (рекреация) и 1.13. Рыбоводство. В случае присвоения Земельному участку указанных ВРИ, возможность размещения Заказчиком некапитальных сооружений для целей отдыха (рекреации) и рыбоводства будет подтверждаться документально.

3. Сотрудниками Правового центра был проведен осмотр Земельного участка с фотофиксацией, в результате которого установлено, что на Земельном участке расположено 16 отдельных сооружений, 2 (два) из которых имеют признаки капитальных объектов: наличие фундамента, подключение к электричеству (см. п. 3.4. разд. 3 Заключения).

Вместе с тем, подключение Объектов к централизованным коммуникациям само по себе не предопределяет вывод о капитальности объекта, однако наряду с наличием фундамента создает риски признания объекта недвижимостью (подробнее см. п. 2 разд. 3 Заключения).

4. Планируемые Заказчиком к размещению на Земельном участке объекты рекреационного назначения – дома на свайных фундаментах, и уже размещенные объекты, могут быть подведены под категорию некапитального объекта (подробнее см. п. 5 разд. 3 Заключения).

5. Учитывая тот факт, что четкое правовое регулирование в отношении размещения некапитальных объектов на арендуемых публичных землях в г. Москве отсутствует, имеются риски привлечения к административной ответственности по различным основаниям, установленным КоАП РФ и КоАП г. Москвы (подробнее см. п. 4 разд. 3 Заключения).

Вместе с тем, имеются высокие шансы на успешное оспаривание актов о привлечении к административной ответственности при осуществлении Заказчиком процедуры приведения вида разрешенного использования Земельного участка в соответствие с Классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития № 540 (см. подробнее п. 3.3. разд. 3 Заключения) и принятию Заказчиком действий по получению доказательств некапитальности Объектов (подробнее см. п. 5 разд. 3 Заключения).

С полным текстом юридического заключения можно ознакомиться здесь [скачать в формате pdf].

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги