Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Аудит земельного участка на предмет его градостроительного потенциала

Собираетесь реализовать строительный проект на своем земельном участке? Для начала предстоит проверить сам земельный участок на предмет его градостроительного регламента.

Правовой центр Два М предлагает услуги по юридической проверке заключаемой сделки (юридический due diligence). Наша команда поможет Вам сформировать объективное представление о градостроительных возможностях Вашего земельного участка, его допустимых вариантах застройки в системе действующего правового регулирования и предложит свои вариации реализации строительного проекта. Специалисты Правового центра тщательно рассмотрят градостроительные и иные юридические особенности земельного участка, расскажут об ограничениях его использования и предложат варианты действий по их преодолению в целях реализации проекта.

Также готовы оказать юридические услуги по вопросам:

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

В собственности Заказчика находится земельный участок с кадастровым номером ___________ площадью ______ кв. м расположенный на территории с. ________ ___________________ городского округа Московской области (далее – «Земельный участок»).

Разрешенное использование Земельного участка – «_______________», категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Аудит земельного участка

Заказчик намерен построить на территории Земельного участка экоферму то есть комплекс объектов, сочетающий производство сельскохозяйственной продукции и её переработку с размещением отдыхающих и оказанием им услуг развлекательного характера.

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

  1. Согласно ПЗЗ с.п._________ рассматриваемый участок расположен в зоне СХ-3, для которой допускаются животноводство, садоводство, первичная и глубокая переработка сельскохозяйственной продукции в качестве основных видов разрешённого использования, размещение объектов общепита и магазинов в качестве вспомогательных. Размещение гостиниц для данной зоны не предусмотрено, в связи с чем для законного осуществления деятельности в данной части потребуется получить разрешение на условно разрешенный вид использования «придорожный сервис» либо «охота и рыбалка».
  2. Получение разрешения на условно разрешённый ВРИ предполагает достаточно длительную многоэтапную процедуру, включающую рассмотрение вопроса Мособлархитектурой и иными ведомствами Московской области, Комиссией по подготовке ПЗЗ ___________ г.о., а также публичные слушания.
  3. Для соблюдения требований ПЗЗ относительно максимальных размеров участка, а также минимизации кадастровой стоимости участков после изменения их разрешенного использования целесообразно разделить исходный земельный участок на:
    • участок минимальной необходимой площади под придорожный сервис, торговлю и общепит;
    • один или несколько участков площадью до 10 га. каждый под животноводство и пищевые производства, относимые к «первичной и глубокой переработке сельскохозяйственной продукции». На данных участках возможно капитальное строительство.
    • участок под растениеводство (садоводство) без права капитального строительства.

    Раздел участка осуществляется собственником самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

  4. В связи с нахождением участка вблизи от берега _____________водохранилища возникает существенный риск его отнесения к зоне санитарной охраны (ЗСО) питьевого водоснабжения г. Москвы. Так в ЗСО запрещена любая деятельность, связанная с животноводством. Размещение объектов капитального строительства возможно только при подключении к централизованной канализации (не допускается использование локальных очистных сооружений со сбросом в водоём). В стометровой зоне от берега капитальное строительство запрещается в принципе.
  5. В связи с отсутствием утвержденных границ ЗСО вопрос о включении в неё конкретного участка разрешается в судебном порядке с проведением экспертизы (на предмет времени течения воды от берега вблизи участка до гидроузла, входящего в систему водоснабжения Москвы).
  6. Также рассматриваемый Земельный участок частично входит в водоохранную зону и прибрежную защитную полосу и в санитарно-защитную зону планируемых очистных сооружений (незначительная часть). С учётом границ данных зон и устанавливаемых в их пределах ограничений их наличие не оказывает существенного влияния на реализацию намеченного проекта.
  7. Непосредственно проектирование и строительство может осуществляться после раздела участка и изменения разрешённого использования образованных участков, а в части придорожного сервиса (либо охоты и рыбалки) – получения разрешения на условно разрешенный вид использования.
    Процедура строительства включает:
  8. В качестве временной или постоянной альтернативы капитальному строительству возможно размещение некапитальных объектов (как для содержания скота и производственных целей, так и в качестве гостиничных номеров). Получение какого-либо разрешения на размещение таких объектов на участке, находящемся в собственности, не требуется.

ДОРОЖНАЯ КАРТА

  1. Раздел земельного участка.
    Схема раздела определяется собственником самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Выделенные участки ставятся на кадастровый учёт Росреестром на основании подготовленного кадастровым инженером межевого плана. Ориентировочный срок – 2-3 месяца.
  2. Изменение разрешённого использования образованных при разделе участков (в части видов «животноводство», «переработка сельскохозяйственной продукции» «садоводство», «магазины», «общественное питание»).
    Осуществляется Росреестром на основании обращения собственника. Плата за изменение ВРИ не взимается.
  3. Получение разрешения на условно разрешенный ВРИ «придорожный сервис» (либо «охота и рыбалка»).
    3.1. Подготовка пакета документов, включая эскизный проект планируемого объекта;
    3.2. Обращение в Мособлархитектру. Рассмотрение вопроса Мособлархитектурой и иными согласующими органами на уровне Московской области;
    3.3. Рассмотрение вопроса на публичных слушаниях;
    3.4. Подготовка Мособлархитектурой с учётом итогов публичных слушаний и позиции заинтересованных ведомств рекомендаций об установлении или отказе в установлении условно разрешённого ВРИ;
    3.5. Рассмотрение вопроса комиссией по подготовке ПЗЗ ________________городского округа.
  4. Получение градостроительных планов участков.
  5. (параллельно с п. 1-4) Инициирование и рассмотрение в суде спора о вхождении участка в ЗСО водоснабжения Москвы.
    В том числе - проведение судебной экспертизы
  6. (применительно к части участка, потенциально входящей в ЗСО - после выполнения п. 5). Подготовка и экспертиза проектной документации, получение разрешений на строительство.
  7. Фактическое строительство и ввод в эксплуатацию построенных объектов, регистрация права на них.

ОБОСНОВАНИЕ

1. Градостроительный регламент земельного участка

1.1. Общие положения о градостроительном регламенте

Согласно ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки (ПЗЗ). (п. 3 ч. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, ч. 2, 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ выделяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков (п. 2 Заключения). Вид разрешённого использования вносится в государственный кадастр недвижимости и является одной из основных характеристик земельного участка, поскольку:

  • определяет возможность использования земельного участка;
  • имеет решающее значение для определения его кадастровой стоимости.

В силу ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – «Приказ Минэкономразвития № 540»).

Также в составе градостроительного регламента указываются предельные параметры разрешенного строительства – минимальные и максимальные размеры участков, плотность застройки, процент застройки, высотность и т.д. для объектов различных категорий (либо приводится отсылка к нормам общего характера в части тех или иных параметров).

1.2. Градостроительный регламент рассматриваемого земельного участка в соответствии с ПЗЗ с. __________ ________________муниципального района Московской области

В соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) с.________ __________ муниципального района земельный участок с кадастровым номером ____________ относится к территориальной зоне СХ-3 – «Зона сельскохозяйственного производства».

Градостроительный регламент земельного участка

Статьей 33 ПЗЗ установлено, что территориальная зона СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечение деятельности фермерских хозяйств, создание защитных лесных насаждений, научно-исследовательские, учебные и иные связанные с сельскохозяйственным производством цели, цели аквакультуры (рыбоводство), в том числе, размещение объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.

Для территориальной зоны СХ-3 установлены следующие основные виды разрешенного использования земельных участков (далее – «ВРИ») с указанием предельных размеров участков и параметров разрешённого строительства для каждого из них:

Основные виды разрешенного использования земельных участков

Основные виды разрешённого использования участка собственником выбираются самостоятельно, без каких-либо дополнительных разрешений или согласований (п. 2.2 Заключения).

Градостроительным регламентом для территориальной зоны СХ-3 также предусмотрены следующие вспомогательные ВРИ:

3.1. Коммунальное обслуживание;
3.3. Бытовое обслуживание;
3.5.2. Высшее и среднее профессиональное образование;
3.8. Общественное управление;
3.9. Обеспечение научной деятельности;
4.1. Деловое управление;
4.4. Магазины;
4.6. Общественное питание;
4.9. Обслуживание автотранспорта;
6.4. Пищевая промышленность;
6.9. Склады;
7.0. Транспорт;
11.3. Гидротехнические сооружения;

Отличие вспомогательных видов разрешенного использования от основных состоит в том, что они могут реализовываться только одновременно как минимум с одним основным видом разрешенного использования (п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса). Но при этом для Московской области конкретное предельное соотношение площадей, задействуемых под основные и вспомогательные виды не регламентировано. В связи с чем полагаем возможным фактически задействовать под вспомогательные виды до 50% и более площади возводимых на участке объектов при условии соответствия остальных площадей одному из основных или условно разрешённых видов.

При этом в ПЗЗ для вспомогательных видов не устанавливаются отдельные параметры разрешенного строительства - предельные размеры участка и процент застройки. В связи с чем подлежат применению такие нормативы для основного или условно разрешенного вида, одновременно с которым реализуется вспомогательный.

Также для зоны СХ-3 установлены многочисленные условно разрешённые виды.

Для реализации намеченного проекта в части размещения гостинцы может быть целесообразно установить следующие из них:

Условно разрешённые виды разрешенного использования

Специфика условно разрешённых видов состоит в том, что для их реализации требуется получать отдельное разрешение (п. 3 Заключения).

В связи с установлением в ПЗЗ для разных видов разрешённого использования различных минимальных и максимальных размеров участка, а также для минимизации роста кадастровой стоимости при изменении разрешённого использования актуальным становится вопрос раздела Земельного участка на отдельные участки под объектами разного назначения (подробно рассмотрен в п. 5 Заключения).

2. Вопросы разрешенного использования участка

2.1. Виды разрешенного использования участков, необходимые для реализации намеченного проекта

Размещение экофермы (агротуризм) действующей классификацией разрешенного использования участка отдельно не выделяется. В связи с этим для определения видов разрешенного использования участка, необходимых для реализации намеченного проекта, экоферму необходимо рассматривать как комплекс объектов различного назначения.

Так разведение всех видов скота и птицы может осуществляться в рамках вида животноводство (1.7), установленного для зоны СХ-3 в качестве основного.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее – «Приказ № 540») данный вид подразумевает возможность осуществления хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Данный вид включает в себя следующие более детализованные виды: 1.8 «Скотоводство», 1.9 «Звероводство», 1.10 «Птицеводство», 1.11 «Свиноводство», 1.15 «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции».

Размещение сада возможно в рамках вида 1.1. «Растениеводство» или 1.5. «Садоводство (входит в состав вида 1.1.).

Относительно объектов по переработке сельскохозяйственной продукции и производству продуктов питания (сыроварня и т.д.) необходимо отметить следующее. В рамках вида разрешенного использования «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» (код 1.15, входит в состав вида 1.7 «животноводство») допускается размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом понятия первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции нормативно не установлены. В связи с этим, при размещении сыроварни и иных производств в едином комплексе с разведением скота представляется возможным обосновать отнесение данных производства к глубокой переработке сельскохозяйственной продукции. В связи с чем установление отдельного вида разрешённого использования не требуется.

Кроме того, в числе вспомогательных видов разрешённого использования установлен вид 6.4. «Пищевая промышленность», позволяющий размещать любые пищевые производства независимо от источника происхождения сырья.

В то же время квалификация пищевого производства по виду 1.15. более предпочтительна с точки зрения кадастровой стоимости (п. 4 Заключения).

Размещение магазинов и объектов общепита, а также складов и гаражей возможно в рамках вспомогательных видов использования. При этом, установление данных видов (в первую очередь, торговля и общественное питание) приведёт к значительному росту кадастровой стоимости участка (подробно – п. 4 Заключения). В связи с этим при разделе участка необходимо исходить из того, чтобы с одной стороны площадь участка, формируемого под торговлю и общепит, была минимальной, с другой, - чтобы на этом участке находились и объекты иного назначения (для соблюдения правила о реализации вспомогательного вида только вместе с основным или условно разрешенным). Например, может быть целесообразно сформировать участок для размещения гостиницы с объектами торговли общепита (на который будет оформляться разрешение на условно разрешённый вид).

Относительно размещения гостиницы необходимо отметить следующее. Установленными для зоны СХ-3 основными и вспомогательными видами разрешенного использования не предусмотрено размещение ни гостиниц, ни баз отдыха и иных мест временного проживания.

Единственной возможностью размещения гостиниц с соблюдением требований к разрешенному использованию участка является установление вспомогательного вида разрешенного использования «придорожный сервис (4.9.) или «охота и рыбалка» (5.3).

Так в рамках вида «придорожный сервис» предусматривается размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей).

В рамках вида «охота и рыбалка» предусматривается размещение домов охотника или рыболова.

Соответственно, необходимо получение разрешения на один из данных условно разрешённых видов использования (п. 3 Заключения).

2.2. Установление основных и вспомогательных видов разрешенного использования

Выбор основного или вспомогательного вида разрешенного использования осуществляется собственником путём обращения в Росреестр за кадастровым учётом выбранного вида. Дополнительные разрешения или согласования для этого не требуются (ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Плата за изменение разрешённого использования, не связанного с жилищным строительством, в Московской области не взимается. Так Приложением № 2 к Порядку определения платы за изменение вида разрешенного использования (утв. Постановлением N 1190/57) для иных видов разрешенного использования ставки платы не установлены, а в соответствии с прил. 1 к Постановлению N 1190/57 в «Перечень видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для развития Московской области» внесены все не связанные с жилищным или дачным строительством виды разрешенного использования, характерные для населенных пунктов.

3. Получение разрешений на условно разрешенные виды использования

Как уже было сказано в п. 2.1. Заключения, реализация проекта Заказчика возможна в случае установления условно разрешенного вида использования, предполагающего размещение мест временного проживания.

3.1. Нормативно-правовое регулирование условно разрешенных видов использования земельных участков

В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса разрешение на условно разрешенный вид (далее – «УРВИ») выдаётся Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки с учётом результатов публичных слушаний или общественных обсуждений.

Уполномоченным органом, наделенным полномочиями по выдаче разрешений на УРВИ, является Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (далее – «Мособлархитектура») (п. 7 ч. 1 ст. 2 Закона Московской области от 24.07.2014 г. № 106/2014-ОЗ, п. 14 Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству Московской области, утв. Постановлением Правительства Московской области от 02.10.2018 г. № 689/35).

В Московской области порядок выдачи данных разрешений установлен:

  • Положением о порядке предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства на территории Московской области (утв. Постановлением Правительства Московской области от 30.12.2014 г. № 1194/51) (далее – «Положение»);
  • Административным регламентом предоставления Государственной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства на территории Московской области (утв. Распоряжением Главархитектуры Московской области от 21.12.2017 г. № 31РВ-314) (далее – «Административный регламент»).

3.2. Порядок подачи заявления на получение УРВИ и пакет необходимых документов, представляемых при подаче заявления

Заявление и необходимый пакет документов представляется заявителем через Региональный портал государственных и муниципальных услуг Московской области (далее – РПГУ) (п. 5.3, 6.1 Административного регламента) или на личном приеме непосредственно в структурных подразделениях Мособлархитектуры (п. 5.2, 5.4 Административного регламента).

Положением и Административным регламентом установлены разные по содержанию перечни документов, представляемых заявителем вместе с заявлением на получение УРВИ.

Приложения к заявлению по Положению – документ, удостоверяющий личность, правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок и объект капитального строительства, кадастровый паспорт земельного участка и объекта капитального строительства, выкопировка из ПЗЗ, документ, подтверждающий полномочия представителя, пояснительная записка с обоснованием целесообразности и необходимости предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.

Приложения к заявлению по Административному регламенту – документ, удостоверяющий личность, документы, подтверждающие личность представителя и его полномочия, правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок и объект капитального строительства, согласие участников долевой собственности на земельный участок и объект капитального строительства.

Требование о предоставлении выкопировки из ПЗЗ с учетом существующего порядка межведомственного взаимодействия представляется очевидно неактуальным.

После подачи документов Мособлархитектура в течение двух рабочих дней регистрирует поступившие документы или выносит решение об отказе в их регистрации при несоблюдении формальных требований к пакету документов (п. 5 Положения, п. 12.1, п. 2 прил. 13 Административного регламента).

3.3. Сбор иных необходимых документов Мособлархитектурой

После приема документов от заявителя и регистрации заявления Мособлархитектура осуществляет запрос следующих сведений путем межведомственного взаимодействия (п. 11.1 Административного регламента):

  • сведения из ЕГРН – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости (в частности, о ЗОУИТ);
  • сведения из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – для подтверждения регистрации юридического лица, индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
  • сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Московской области (далее – «ИСОГД») – о ЗОУИТ, о наличии наложения земель лесного фонда на границы рассматриваемого земельного участка, о выданных разрешениях на строительство, об утвержденной документации по планировке территории.

3.4. Проведение публичных слушаний (общественных обсуждений)

Градостроительным кодексом РФ предусмотрено, что проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (ч. 2 ст. 39 ГрК РФ).

Для этих целей Мособлархитектура после принятия заявления от заявителя извещает Администрацию _________________ городского округа Московской области (далее – «Администрация») о необходимости организации и проведения публичных слушаний или общественных обсуждений (п. 6 Положения, п. 3 прил. 13 Административного регламента).

Проведение публичных слушаний на территории _______________ городского округа регламентировано Положением об организации и проведении публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности (утв. Решением Совета депутатов __________ муниципального района Московской области от __________ г. № ________

В соответствии с ч. 4 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, п. 3 ст. 16 Положения об организации и проведении публичных слушаний извещения о слушаниях направляются правообладателям земельных участков, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение.

При этом информация о публичных слушаниях в любом случае публикуется на официальном сайте Администрации и в официальных печатных изданиях (п. 5 ст. 3, п. 3 ст. 12 Положения об организации и проведении публичных слушаний).

Расходы на организацию и проведение публичных слушаний возлагаются на заявителя (ст. 5 Положения об организации и проведении публичных слушаний).

3.5. Подготовка рекомендаций Мособлархитектуры и рассмотрение вопроса Комиссией

П. 8 и 9 Положения и п. 4 прил. 13 Административного регламента предусмотрено, что Мособлархитектура после получения от Администрации соответствующих документов (заключения о результатах и протокола) о проведении публичных слушаний подготавливает проект рекомендаций о предоставлении или об отказе в предоставлении разрешения на УРВИ.

Указанные документы направляются в Комиссию по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области (далее – «Комиссия»), на заседании которой принимается решение о предоставлении разрешения на УРВИ или об отказе в предоставлении такого разрешения.

При этом Положением (п. 10) предусмотрено вынесение вопроса также на Градостроительный совет Московской области. Данное полномочие предусмотрено и п. 6.10 Положения о Градостроительном совете Московской области (утв. Постановлением Правительства МО от 18.03.2013 г. № 180/9).

Основаниями отказа в выдаче разрешения на УРВИ являются (п. 13.1 Административного регламента):

  1. Наложение земель лесного фонда на границы рассматриваемого земельного участка;
  2. На территорию (часть территории) поселения, городского округа ПЗЗ не утверждены;
  3. Прекращение прав заявителя на земельный участок и (или) объект капитального строительства после регистрации заявления о предоставлении Государственной услуги;
  4. Подача заявления заявителем, представителем заявителя на предоставление Государственной услуги на сформированный земельный участок и земельный участок, сведения о котором носят временный характер;
  5. Наличие противоречий или несоответствий в документах и информации, необходимых для предоставления Государственной услуги, представленных заявителем (представителем заявителя) и/или полученных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

То есть, формально отказ в выдаче разрешения на УРВИ по мотиву нецелесообразности не допускается, в том числе и при отрицательном заключении по итогам публичных слушаний.

В случае принятия положительного решения Комиссия направляет в Мособлархитектуру материалы для оформления и выдачи разрешения на УРВИ. После выдачи данного разрешения сведения о соответствующем виде вносятся в ЕГРН.

3.6. Содержание и значение разрешения на УРВИ

Следует отметить тот факт, что разрешение на УРВИ содержит в себе только наименование данного вида без уточнения дополнительных пределов и условий его осуществления.

То есть, даже если в состав пояснительной записки, материалов на публичные слушания будут включены конкретные параметры, предусмотренные предпроектной проработкой объекта, они не будут отражаться в решении о предоставлении разрешения на УРВИ (форма утверждена прил. 4 к Административному регламенту) и сведениях ЕГРН.

Соответственно, реализация УРВИ возможна в пределах, установленных ПЗЗ для соответствующего вида и территориальной зоны и для ЗОУИТ, которые накладываются на участок (п.6, п. 7 Заключения). В конечном итоге, возможность строительства определяется режимом тех зон, которые будут указаны в Градостроительном плане земельного участка (далее – «ГПЗУ»).

4. Вопросы исчисления кадастровой стоимости

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка составляет _______________ руб. Удельный показатель кадастровой стоимости – ________ руб./кв.м.

Данная кадастровая стоимость рассчитана исходя из отнесения участка к используемым исключительно для сельскохозяйственного производства. Указанный удельный показатель сохранится при изменении разрешенного использования в рамках разных видов сельскохозяйственного производства (установление видов «животноводство», «садоводство» «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции»).

В случае установления для участка видов разрешённого использования, не связанных с сельским хозяйством, кадастровая стоимость существенно увеличится.

Так в силу ст. 16 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость подлежит пересчету при изменении разрешённого использования участка. При этом расчёт производится исходя из результатов последней кадастровой оценки для группы видов разрешенного использования, которому с соответствует новый ВРИ участка (путём подстановки параметров участка в разработанную при кадастровой оценке математическую модель).

При этом на кадастровую стоимость влияет в том числе установление вспомогательных видов разрешённого использования (Письмо Минэкономразвития РФ от 21.07.2010 № Д06-2323).

Для кадастрового квартала ___________, в котором находится рассматриваемый Земельный участок, средний удельный показатель для торговых объектов составляет ________ руб./кв.м.

Для иных видов разрешенного использования, которые могут устанавливаться в рамках планируемого проекта (с учётом градостроительного регламента зоны СХ-3) средние значения по кадастровому кварталу не установлены, средние значения по всему __________ городскому округу составляют.

  • для гостиниц – 2 273 руб./кв.м.
  • для объектов придорожного сервиса – 2 817,49 руб./кв.м.
  • для производственных объектов – 296,14 руб./кв.м.
  • для гаражей и автостоянок – 1715, 82 руб./кв.м.

При этом с учётом расположения участка в сельской местности далеко от крупных населённых пунктов, его кадастровая стоимость должна быть существенно ниже, чем среднее значение, рассчитанное для всего округа включая сам г. ________.

Так кадастровая стоимость участков под придорожный сервис как по _____________ гор. округу, так и по большинству других муниципалитетов несколько выше чем для торговых объектов. Соответственно для рассматриваемого участка она составит ориентировочно 1500-2000 руб./кв.м.

В свою очередь, для производственных объектов ожидаемая кадастровая стоимость составит около 200 руб./кв.м.

5. Радел земельного участка

Для целей минимизации кадастровой стоимости целесообразно выделить участок минимальной площади с «дорогими» видами разрешенного использования – придорожный сервис, торговля и общественное питание. Также для участка небольшой площади будет проще обосновать установление условно разрешённого вида использования.

Для остальных участков данные виды устанавливаться не должны.

В случае если в качестве вспомогательного вида будет устанавливаться пищевая промышленность, целесообразно выделить ещё один участок небольшой площади, на котором будут размещены данные объекты и часть объектов животноводства (для соблюдения требований о сочетании основного и вспомогательного видов).

В связи с этим остальную площадь исходного Земельного участка целесообразно разделить на:

  • Участок с видом разрешённого использования «животноводство». На данном участке могут располагаться в том числе пищевые производства, квалифицируемые как «глубокая переработка сельскохозяйственной продукции», а также постройки непосредственно для содержания скота, пастбища и т.д.
  • Участок для растениеводства – для размещения сада. Учитывая, что на участке с данным видом исключено любое капитальное строительство, его площадь целесообразно установить минимально необходимой.

Процедура раздела земельного участка собственником не требует дополнительных разрешений и согласований. Собственник участка готовит межевой план (выполняется кадастровым инженером) и обращается в Росреестр за постановкой на кадастровый учёт новых участков.

6. Относительно вхождения Земельного участка в зону санитарной охраны Московского водопровода

Ввиду нахождения рассматриваемого Земельного участка в непосредственной близости от ____________ водохранилища (являющегося частью системы водоснабжения г. Москвы) на настоящий момент имеются существенные риски отнесения большей части Земельного участка к зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

Ограничения, накладываемые на строительство и иную хозяйственную деятельность в данной зоне, являются неприемлемыми для реализации намеченного проекта.

6.1. Правовое регулирование зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения

Ч. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ установлено, что для водных объектов, используемых для целей питьевого водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны (далее – «ЗСО») в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

В ЗСО источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Режим ЗСО _____________ водохранилища регулируется следующими нормативными правовыми актами:

  • Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 г. № 10 «О введении в действие СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» (далее – «СанПиН 2.1.4.1110-02»);
  • Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2010 г. № 45 «Об утверждении СП 2.1.4.2625-10. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. Санитарно-эпидемиологические правила» (далее – «СП 2.1.4.2625-10»);
  • Решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 г. № 500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы в границах ЛПЗП» (далее – «Решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома»).

Как установлено п. 1.2.4 СП 2.1.4.2625-10, территория ЗСО относится к зоне ограниченного хозяйственного и градостроительного освоения, где не допускается размещение и развитие промышленного и крупного сельскохозяйственного производства, а развитие населенных мест и размещение новых объектов гражданского строительства ограничивается ассимиляционной способностью почв и водных объектов (их способностью к самоочищению).

На практике нарушение режима данной зоны может быть причиной отказа в выдаче разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию или признания уже построенного объекта самовольной постройкой, выдачи предписаний о прекращении осуществления запрещённых в ЗСО видов деятельности.

Также в соответствии с ч. 3 ст. 8.42 Кодекса РФ об административных правонарушениях использование территории второго пояса ЗСО источников питьевого водоснабжения с нарушением санитарно-эпидемиологических требований повлечет за собой привлечение к административной ответственности в виде административного штрафа на граждан в размере от 5 000 до 10 000 рублей, на должностных лиц – от 20 000 до 40 000 рублей, на индивидуальных предпринимателей – от 20 000 до 40 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток, на юридических лиц – от 500 000 до 600 000 рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

6.2. Границы первого и второго поясов ЗСО ___________водохранилища

Как предусмотрено п. 2.3.1 СП 2.1.4.2625-10, для ____________гидроузла организуются первый и второй пояса ЗСО.

Первый пояс ЗСО распространяется непосредственно на территорию гидротехнических сооружений и акваторию аванпорта гидроузла. В частности, первый пояс ЗСО ______________ гидроузла составляет полоса шириной 100 метров по обоим берегам от плотины водохранилища до створа ___________и акватория водохранилища между указанным створом и плотиной гидроузла (п. 3.3.1 СП 2.1.4.2625-10), т.е. рядом с г. ___________.

Ввиду этого, на рассматриваемый Земельный участок может быть распространен только режим второго пояса ЗСО.

Границы второго пояса ЗСО определяются следующим образом (п. 3.4 СП 2.1.4.2625-10):

  1. Верхняя граница по акватории источника водоснабжения должна быть удалена вверх по течению от плотины гидроузла на расстояние, чтобы время для пробега по основному водотоку, притокам первого порядка и акватории водохранилища до плотины гидроузла было не менее 5 суток (при расходе воды 95% обеспеченности), но не далее створа плотины вышележащего гидроузла;
  2. Нижняя граница соответствует створу водозабора или гидроузла;
  3. Боковые границы устанавливаются не только по берегам основного водотока или водохранилища, входящих в гидротехнические системы, но и по берегам впадающих в них притоков первого порядка. Границы должны проходить от уреза воды при нормальном подпорном уровне для водохранилищ и при летне-осенней межени для основных водотоков и притоков первого порядка на расстоянии:
    • при равнинном рельефе местности – не менее 500 м;
    • при холмистом рельефе местности – по вершинам первого склона, обращенного в сторону источника водоснабжения.

В свою очередь, Решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома не содержит в себе каких-либо положений о том, что ЗСО установлены для _______________ водохранилища.

Таким образом, вышеперечисленные правовые акты напрямую не закрепляют границы ЗСО источников питьевого водоснабжения г. Москвы (в частности, путём изображения границ ЗСО на карте), а только лишь определяют порядок их установления или определения. В связи с этим возникает вопрос о нахождении рассматриваемого Земельного участка во втором поясе ЗСО.

6.3. Относительно нахождения Земельного участка в границах второго пояса ЗСО ______________ водохранилища

Определяющим фактором нахождения Земельного участка в границах второго пояса ЗСО будет определение верхней границы, которая удалена на расстояние, равное расстоянию пятисуточного пробега воды по основному водотоку, притокам первого порядка и акватории водохранилища.

ЗСО

При этом для водохранилища, в котором явно выраженная скорость и направление течения отсутствуют (зависят от сброса воды на гидроузле, ветра и т.д.) определение верхней границы ЗСО по данному критерию является весьма нетривиальной задачей.

Более или менее достоверное определение верхней границы второго пояса ЗСО возможно посредством проведения досудебной или судебной землеустроительной экспертизы (подробно рассмотрено ниже), в рамках которой (в частности) будут определяться расчетные гидрологические характеристики ____________ водохранилища, вычисляться время добегания меженного стока от створа земельного участка до ___________гидроузла, определяться климатические характеристики исследуемого района и т.д.

При этом если акватория водохранилища вблизи участка относится к ЗСО (верхняя граница находится выше по течению), то в границы второго пояса попадает большая часть территории участка.

Таким образом, практически целесообразным является инициирование спора только по вопросу о прохождении верхней границы второго пояса ЗСО.

6.4. Ограничения хозяйственной деятельности в ЗСО источников питьевого водоснабжения г. Москвы

СП 2.1.4.2625-10 устанавливают следующие ограничения во втором поясе ЗСО (п. 4.4 Правил) (применительно к планируемому проекту):

  1. При разработке документов регионального планирования норматив летней рекреационной нагрузки на территории 2 пояса ЗСО не должен превышать по _____________гидротехнической системе – 80 тысяч человек на 1 кв. км;
  2. При отводе участков под строительство учреждений отдыха (пансионаты, загородные базы и др.) следует исходить из плотности отдыхающих на территории предприятий не более 15 – 20 чел. на 1 га земельного участка для организации отдыха;
  3. При строительстве и реконструкции объектов отдыха и спорта необходимо соблюдать требование, чтобы все строения располагались на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды. В зонах рекреации в полосе 100 м от уреза воды не допускается капитальная застройка; допускается установка малых архитектурных форм;
  4. На территории 2 пояса ЗСО не допускается размещение объектов, обуславливающих опасность химического и микробного загрязнения почвы, грунтовых вод и воды источника водоснабжения – животноводческих и птицеводческих комплексов, ферм, силосных траншей и навозохранилищ;
  5. Не допускается расположение стойбищ, выпас скота в пределах прибрежной полосы шириной не менее 500 м;
  6. Сброс очищенных промышленных, городских и бытовых сточных вод в источник питьевого водоснабжения в акватории 2 пояса ЗСО допускается при условии доведения качества сточной воды до уровня требований к качеству воды водных объектов первой категории водопользования в соответствии с гигиеническими нормативами.

Дополнительно к вышеперечисленному следует отметить, что п. 1 ч. 3 ст. 44 Водного кодекса РФ запрещается сброс сточных, в том числе дренажных вод в водные объекты, расположенные в границах ЗСО источников питьевого водоснабжения.

Таким образом, имеется коллизия нормативных правовых актов, регулирующих сброс сточных вод в водные объекты, находящиеся в ЗСО.

Указанная коллизия была преодолена в Определении Верховного Суда РФ от 25.09.2014 г. № АПЛ14-393 следующим образом – нормы, разрешающие сброс хозяйственными и иными объектами, которые введены в эксплуатацию или разрешение на строительство которых выдано после 31.12.2006 г., промышленных, сельскохозяйственных, городских сточных вод в пределах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения были признаны недействующими.

Тем самым, из этого можно сделать вывод о том, что во втором поясе ЗСО ______________водохранилища запрещается сброс сточных, в том числе дренажных вод в водохранилище.

Подводя итог всему вышеперечисленному, в той части Земельного участка, которая расположена в пределах второго пояса ЗСО (500 м), реализация проекта будет невозможна ввиду наличия большого количества препятствующих ограничений.

6.5. Предложения по преодолению распространения режима второго пояса ЗСО источников питьевого водоснабжения г. Москвы на Земельный участок

Градостроительный план Земельного участка, который может быть запрошен собственником Земельного участка, может содержать в себе информацию о его нахождении в границах второго пояса ЗСО _________________ водохранилища. Однако чаще всего содержание ГПЗУ в данной части ограничивается только лишь указанием на применение СанПиН 2.1.4.1110-02 или СП 2.1.4.2625-10 к испрашиваемому участку, без обозначения конкретных границ второго пояса ЗСО или с простым упоминанием о его нахождении в этих границах.

В связи с этим можно рассмотреть вариант обращения собственника Земельного участка в государственные органы или органы местного самоуправления с запросом о разъяснении нахождения Земельного участка в границах второго пояса ЗСО. Соответственно, в случае, если государственные органы или органы местного самоуправления укажут о нахождении Земельного участка в границах ЗСО (в письменном виде), то в данном случае возможно инициирование судебного разбирательства по признанию недействительным указанного письменного документа.

Также возможно инициировать судебное разбирательство между собственником Земельного участка и предполагаемым арендатором по вопросу урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды Земельного участка. В качестве возникшего разногласия привести указание собственником Земельного участка в договоре аренды цели предоставления участка с учетом обременений и ограничений в использовании, предусмотренных режимом ЗСО источника питьевого водоснабжения г. Москвы. В свою очередь, предполагаемый арендатор будет возражать относительно включения указанного условия в договор аренды.

7. Относительно вхождения участка в иные зоны с особыми условиями использования

7.1. Вопросы нахождения части Земельного участка в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы

В соответствии с положениями ПЗЗ определенная часть Земельного участка (чуть менее половины) расположена в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы _______________водохранилища.

ЗОУИТ

Нахождение части Земельного участка в данных зонах может частично воспрепятствовать реализации намеченного проекта на соответствующей территории.

Так, согласно ч. 15 и ч. 17 ст. 65 Водного кодекса РФ в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос, в частности, запрещается сброс сточных, в том числе дренажных, вод, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Таким образом осуществление планируемой деятельности (организация экофермы) в рассматриваемых пределах существенно ограничивается. В данной зоне возможно размещение сада, вспомогательных объектов, не связанных с содержанием скота и т.д.

7.2. Нахождение незначительной части Земельного участка в границах планируемой санитарно-защитной зоны очистных сооружений бытовых стоков

В соответствии с положениями ПЗЗ (Карта границ ЗОУИТ) весьма незначительная часть Земельного участка находится в границах планируемой санитарно-защитной зоны очистных сооружений бытовых стоков, расположенной возле с. _______________ городского округа ______.

ЗОУИТ

В соответствии с Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 г. № 222) санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.

Ограничения для использования земельных участков, находящихся в пределах санитарно-защитной зоны установлены Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. № 74).

Однако, ввиду незначительности части Земельного участка, находящегося в пределах санитарно-защитной зоны, препятствий к реализации намеченного проекта не имеется на оставшейся (большей) части Земельного участка.

8. Относительно возможности размещения на участке некапитальных объектов

В качестве временной или постоянной альтернативы капитальному строительству возможно размещение некапитальных объектов (как для содержания скота и производственных целей, так и в качестве гостиничных номеров).

Получение какого-либо разрешения на размещение таких объектов на участке, находящемся в собственности, не требуется.

Так в соответствии с п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в отношении некапитальных объектов.

При этом п. 1 ст. 25 Закона Московской области от 30.12.2014 г. № 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области» предусматривает, что установка некапитальных объектов допускается с разрешения и в порядке, установленном органами местного самоуправления.

Однако нормативные правовые акты _________________ городского округа не устанавливают какой-либо порядок размещения некапитальных объектов на земельных участках, находящейся в частной собственности.

В то же время некапитальные объекты должны соответствовать установленному разрешённому использованию участка.

Отнесение объектов к категории некапитальных на случай возникновения спора целесообразно подтвердить экспертным заключением проектной организации.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги