Пн-Пт, 9:00-18:00 +7 495 989-47-25

Анализ правовых рисков при заключении сделок в отношении объектов недвижимости

Собираетесь вложить деньги в инвестиционный проект, но опасаетесь возможных финансовых рисков?

Юридическая проверка предполагаемого проекта (юридический due diligence) поможет минимизировать временные и финансовые издержки на этапе его исполнения!

В настоящем заключении Правовым центром была проведена проверка («инвентаризация») земельного участка на предмет возможности осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы на приобретаемом земельном участке.

Правовой центр «Два М» рад предложить Вам услуги по анализу возможности реализации инвестиционных проектов в строительной сфере, рисков предполагаемой сделки с недвижимостью.

Наша опытная команда поможет Вам сформировать объективное представление об объекте инвестирования. Специалисты Правового Центра тщательно и с должной добросовестностью рассмотрят особенности приобретаемого имущества и расскажут, как использовать его преимущества и сгладить «острые углы», избежать препятствий, а также на что стоит обратить внимание при реализации проекта.

Подготовка юридических заключений Судебные споры Представительство в уполномоченных органах Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

Правовой центр осуществляет юридическую проверку возможных рисков при осуществлении инвестиционных проектов:

  • проверка градостроительного регламента земельных участков;
  • анализ установленных земельному участку показателей разрешенного строительства и использования (видов и параметров возможных объектов);
  • выявление установленных земельному участку ограничений, включая вхождение участка в зоны с особыми условиями использования территории;
  • поиск возможностей снижения земельно-правовых платежей, применения льготных режимов при реализации проекта;
  • оценка рисков оспаривания сделки;
  • проверка соблюдения корпоративного законодательства;
  • проверка перспектив осуществления проекта с учетом возможностей применения инструментов законодательства о банкротстве.

I. Исходные данные

Объектом инвентаризации являлся земельный участок с КН __________ площадью ______ кв. м, находящийся по адресу: г. Москва, ____________________, а также расположенные на нем объекты капитального строительства;

Цель инвентаризации заключалась в выявлении возможных факторов, препятствующих совершению сделки по приобретению прав на Земельный участок от Продавца, а также осуществлению на заданной территории строительства гостиничного комплекса с апартаментами.

Задачами инвентаризации являлись:

  • выявление расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, некапитальных объектов;
  • проверка правового титула на объекты инвентаризации и оснований возникновения прав на них;
  • изучение градостроительного регламента участка, в том числе, проверка на предмет наличия зон особого использования территории и ограничений оборотоспособности участка;
  • предложение конкретных мер, связанных с предстоящим приобретением акций и застройкой земельного участка.

II. Выводы по итогам инвентаризации

1. Изучение истории и оснований возникновения прав Правопредшественника Заказчика на объекты недвижимости не выявило существенных рисков оспаривания правомерности приобретения/возведения соответствующих объектов.
Перед совершением сделки по приобретению объектов требуется прекращение имеющихся обременений в виде краткосрочной аренды помещений в главном корпусе, либо с согласия Заказчика (далее также – «Застройщик») данные объекты могут быть переданы ему с имеющимися обременениями.

2. Градостроительный регламент участка в настоящее время определен Правилами землепользования и застройки г. Москвы и предусматривает два основных вида использования: размещение торговых объектов + размещение гостиниц1.
Земельный участок входит в состав следующих зон с ограничениями использования территории:

  • установленная санитарно-защитная зона соседнего производственного объекта (n/m территории земельного участка). Режим санитарно-защитной зоны, согласно законодательству и судебной практике, не влияет на возможность размещения гостиниц с апартаментами;
  • ориентировочная санитарно-защитная зона спецобъекта (в зависимости от методики расчета весь участок или около n/m его территории). Режим санитарно-защитной зоны, согласно законодательству и судебной практике, не влияет на возможность размещения гостиниц с апартаментами;
  • потенциальная __-метровая охранная зона теплотрассы (около n/m территории). Режим охранной зоны тепловых сетей предусматривает возможность строительства любых объектов (в т.ч., апартаментов) лишь с согласия собственника сети;
  • зона размещения автомобильной дороги общего пользования - примерно n/m территории земельного участка. Несмотря на отсутствие в настоящее время резервирования участка для государственных нужд, запланированное размещение в соответствии с Генпланом г. Москвы дороги общего пользования может служить в будущем основанием для изъятия части земельного участка и находящихся на нем построек для государственных нужд ;
  • зона регулирования застройки (весь участок). В данном случае не влечет каких-либо ограничений на строительство.

3. Для осуществления строительства необходимо изменение разрешенного использования земельного участка и цели предоставления участка по договору аренды путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.
Действующее московское законодательство предусматривает льготные режимы исчисления арендной платы в случае размещения гостиниц. Так, при предоставлении земельного участка для данной цели арендная плата за первый год аренды после изменения ВРИ участка составит (исходя из действующих средних показателей кадастровой стоимости и цели предоставления участка под строительство гостиничного комплекса) __________ руб., за второй год - _________ руб., за третий - __________ руб. и т.д., после ввода объекта в эксплуатацию - ___________ руб. в год. Суммарные издержки Застройщика на платежи за землю при аренде участка для возведения гостиницы ___________ руб. при расчетном сроке строительства 3 года (см. раздел VI заключения).
Вместе с тем, текущий градостроительный регламент предусматривает также размещение торговли, что приведет к существенному удорожанию арендных платежей (____________ руб. за 3 года). - см. раздел. VII заключения
Если в планы Застройщика не входит размещение торговых объектов в качестве основного вида использования участка (т.е. с площадью ____ более ___ процентов от общей площади зданий), то для снижения платежей за землю предлагается либо внести изменения в ПЗЗ г. Москвы в части исключения возможности размещения торговли, либо разработать проект планировки, уточняющий назначение планируемого объекта (гостиничный комплекс). Порядок внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы и разработки проекта планировки приведен в разделе VIII заключения.
В случае выкупа земельного участка издержки Застройщика составят ____________ руб., что значительно превышает экономическую стоимость аренды. Кроме того, имеются основания полагать, что выкуп участка будет являться невозможным из-за потенциального ограничения участка в обороте в связи с планируемым размещением на нем автомобильной дороги общего пользования.

III. Дорожная карта организационно-правовых мероприятий

1. Приобретение Застройщиком прав на Земельный участок.

2. Заключение и государственная регистрация дополнительного соглашения с ДГИ г. Москвы о замене стороны по договору аренды земельного участка ___________________ от ______ г.

3. Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы путем установления для земельного участка единственного основного вида использования – «Гостиничное обслуживание» либо утверждение проекта планировки, уточняющего назначение возводимого объекта
Прим. 1: факультативный этап для устранения рисков установления арендной платы как для размещения торговых объектов - см. раздел VII заключения. Прим. 2: О порядке внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы и утверждения проекта планировки - см. раздел VIII.

4. Изменение ВРИ земельного участка и цели предоставления земельного участка (путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды с ДГИ г. Москвы) на вид, предусматривающий строительство гостиничного комплекса
Прим.: порядок определения арендной платы за первый и последующие годы строительства после изменения ВРИ участка приведен в разд. VI заключения.

5. Разработка проектной документации на снос зданий и их снос, погашение записей об объектах в ЕГРН; согласование проекта выноса сетей и его осуществление.

6. Получение разрешения на строительство гостиничного комплекса; осуществление строительства; ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности на него.

IV. Обобщенные сведения об объектах инвентаризации

1. Земельный участок

1. Общие сведения

Предметом рассмотрения является Земельный участок ___________________.
Указанный участок располагается ____________________________________.

Разрешенное использование земельного участка - "участки смешанного размещения торговых и производственных объектов".

Действующее разрешенное использование соответствует фактическому использованию земельного участка, на котором расположены несколько объектов капитального строительства, используемых в качестве магазинов.

Таким образом, действующее разрешенное использование земельного участка в настоящее время не предусматривает возможность размещения на нем гостиничного комплекса с апартаментами. Для реализации строительного проекта разрешенное использование участка подлежит изменению на основании имеющегося градостроительного регламента с учетом различных ограничений его использования.

Для реализации строительного проекта потребуется изменение вида разрешенного использования земельного участка и цели его предоставления по договору аренды, что повлечет за собой изменение кадастровой стоимости участка и размера подлежащей уплате арендной платы.

2. Права на земельный участок и история их возникновения

2.1. Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок ________________ находится в неразграниченной государственной собственности; в отношении него зарегистрирован договор аренды _______________________ (арендатор - __________), срок действия договора аренды - до ___________ г.

Как следует из представленного договора аренды земельного участка, он заключен между ДГИ г. Москвы и Продавцом с целью эксплуатации зданий под административные, производственные, складские цели и здания гаража (п. 1.1 договора). Участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений (п. 4.3 договора). На земельном участке ограничивается ведение хозяйственной деятельности и запрещается строительство, реконструкция за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение, восстановление историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (п. 4.7).

Арендная плата, исходя из текущего вида разрешенного использования участка, составляет __________руб. в год (____% от его кадастровой стоимости, установленной на основании вступившего в законную силу решения суда ___________________).

Согласно представленным Продавцом (далее также – «собственник») данным, переплата по арендной плате по состоянию на _______г. составляет ___________ руб.

2.2. Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок _______ образован _________ в результате ___________. Основанием для образования участка послужило ________________________.

2.3. Обременения прав в отношении права аренды земельного участка не зарегистрированы, в ходе изучения представленных документов не установлены.

3. Проблемные вопросы оборотоспособности земельного участка

В соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

  1. в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи (в указанном пункте приведены основания для изъятия земель из оборота);
  2. из состава земель лесного фонда;
  3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
  5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 данной статьи;
  6. не указанные в пункте 4 данной статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
  7. предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
  8. занятые объектами космической инфраструктуры;
  9. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
  10. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  11. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
  12. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
  13. в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В силу п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Иные основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность приведены также в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Так, например, в силу п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ не допускается предоставление земельного участка в случае если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

В ходе исследования обнаружено, что часть земельного участка ______ в соответствии с Генеральным планом г. Москвы предназначена для размещения на земельном участке объекта регионального значения.

Применительно к рассматриваемому вопросу об оборотоспособности земельного участка следует отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.12.2016г. № 305-КГ16-10498, от 22.06.2017г. № 308-КГ17-2697, положения п. 17 ст. 39.16 ЗК РФ (действ. с 01.03.2015г.) об отказе в предоставлении земельных участков в связи с планируемым размещением на них объектов регионального значения, применяются независимо от того, осуществлялось ли резервирование земель для государственных нужд.

Таким образом, факт запланированного в соответствии с Генеральным планом г. Москвы размещения на земельном участке объекта регионального значения является основанием для вывода об ограничении земельного участка в обороте.

Иные факторы, влияющие на ограничение оборотоспособности земельного участка, не обнаружены.

В частности:

  • земельный участок не относится к особо охраняемым природным территориям;
  • в пределах земельного участка отсутствуют водные объекты, находящиеся в публичной собственности; участок не относится к территории береговой полосы р. Москвы;
  • земельный участок не относится к зоне санитарной охраны источников Московского водопровода; и т.д.

Отнесение земельного участка к санитарно-защитной зоне, охранной зоне теплосети и зоне регулирования застройки не является основанием для вывода об ограничении участка в обороте, однако может влиять на параметры его использования.

4. Споры о правах на земельный участок и (или) его границах

Судебные споры о правах на земельный участок и (или) его границах не обнаружены.

2. Объекты капитального строительства и некапитальные объекты

1. Общие сведения об объектах капитального строительства

Согласно градостроительному плану земельного участка _______________ и договору аренды земельного участка ____________, на рассматриваемом участке расположены ___ объектов капитального строительства:

- _________________________________________________;
- _________________________________________________;
- _________________________________________________;

Из указанных ___ объектов капитального строительства ___ объекта имеют признаки некапитальных строений (стр. ___). Данные обстоятельства, учитывая наличие оформленных долгосрочных арендных отношений с ДГИ г. Москвы, на наш взгляд, не влекут за собой каких-либо существенных рисков при реализации инвестиционного проекта (особенно с учетом их потенциального сноса для возведения новых зданий).

Указанная в ГПЗУ и договоре аренды информация об объектах капитального строительства нашла свое подтверждение в ходе натурного обследования. Иные объекты недвижимого имущества на земельном участке не обнаружены.

Кроме того, на земельном участке находятся подземные линейные объекты, права на которые у Продавца отсутствуют. Указанные сети в целях осуществления строительства подлежат выносу по проекту, согласованному с правообладателями данных инженерных сетей.

2. Права на объекты капитального строительства и история их возникновения

2.1. Как следует из выписок ЕГРН, в отношении всех зданий, расположенных на земельном участке, зарегистрировано право собственности Продавца (записи внесены в период ________________).

Из выписок ЕГРН о переходе прав на здания следует, что _____________________________________________________________________.

Из представленных документов не усматриваются риски оспаривания прав Продавца на принадлежащие ему объекты недвижимости.

Собственником зданий не были представлены документы о передаче прав на объекты недвижимости в пользу прежних собственников ______________________ по сделкам, совершенным в _________ гг. Вместе с тем, учитывая их совершение ___ лет до рассматриваемого момента, полагаем возможным сделать вывод об отсутствии правовых рисков в связи с истечением срока исковой давности по любым потенциальным спорам.

Отдельно следует рассмотреть вопрос о правах на подземные линейные объекты (сети ____________________), расположенных на земельном участке.

У Продавца отсутствуют зарегистрированные права на данные линейные объекты. В отношении некоторых поставленных на кадастровый учет ______ в ЕГРН внесена запись о праве собственности ________________, в отношении иных внесена запись о постановке их на учет как бесхозяйных (______________), что в настоящее время также является основанием для регистрации в отношении них права собственности ______ на основании судебного решения (ст. 225 ГК РФ).

В целях установления правообладателей подземных инженерно-технических сетей предлагается обратиться с запросами в _____________ и иные организации, являющиеся потенциальными правообладателями (балансодержателями) имущества.

2.2. Согласно выпискам из ЕГРН, обременения прав на здания не зарегистрированы.

По нашему запросу собственником были представлены сведения о наличии _____арендаторов по краткосрочным (до 1 года) договорам аренды торгового здания (полный перечень арендаторов, ставки арендной платы и типовой договор аренды приведены в архиве документов, являющемся приложением к заключению). Всего в аренду передано ______ кв. м помещений, ежемесячный доход от арендной платы составляет __________ руб.

Применительно к рассматриваемым договорам аренды следует исходить из того, что в случае приобретения права собственности на объекты недвижимости обременение в виде аренды не прекращается в связи с переходом имущества к новому собственнику (Застройщику) на основании ст. 617 ГК РФ, кроме случаев, когда договор заключен сроком более чем на 1 год и не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Таким образом, перед совершением сделки собственник обязан либо прекратить все арендные отношения, либо с согласия Застройщика передать ему комплекс недвижимости, обремененный краткосрочной арендой.

3. Споры о правах на объекты недвижимости

Судебные споры о правах на объекты недвижимого имущества в публичных источниках не обнаружены.

4. Некапитальные объекты

В ходе инвентаризации территории выявлены единичные некапитальные объекты (______________________), которые не имеют существенного значения для реализации проекта.

V. Градостроительный регламент территории

Согласно п. 3 ч. 2, ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, градостроительный регламент территории определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Таким образом, градостроительный регламент рассматриваемой территории определен ПЗЗ г. Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017г. № 120-ПП.

В отношении земельного участка отсутствует утвержденный проект планировки территории, что подтверждается выпиской из ИСОГД.

Кроме того, в г. Москве действует Генеральный план г. Москвы, утв. Законом г. Москвы от 05.05.2010 г. № 17, который, будучи основным документом территориального планирования, также подлежит исследованию в целях установления функциональных зон и ограничения использования территорий.

1. Территориальное планирование и градостроительное зонирование территории

1. Согласно ПЗЗ г. Москвы, рассматриваемый участок входит в состав территориальной зоны № _____________, предусматривающей следующие виды разрешенного использования:

  • размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий) - код 4.7.1.;
  • размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м – код 4.4.0.

Градостроительный регламент, предусмотренный ПЗЗ г. Москвы, в полной мере соответствует функциональному планированию территории согласно Генплану г. Москвы, утв. Законом г. Москвы от 05.05.2010 № 17, в соответствии с которым участок отнесен к многофункциональной общественной зоне.

В ГПЗУ земельного участка __________________ воспроизведены основные виды разрешенного использования, предусмотренные ПЗЗ г. Москвы (гостиницы + торговля), при этом в связи с отсутствием утвержденного проекта планировки отсутствует указание на конкретное назначение планируемого к возведению здания.

Таким образом, рассматриваемый земельный участок предназначен для размещения торговых объектов и гостиниц. Если Застройщик не планирует размещать на данном участке торговлю (либо планирует, но не более 25 процентов от общей площади объектов капитального строительства2), то указание в ПЗЗ на вид разрешенного участка, предусматривающий размещение ____, может привести к неблагоприятным последствиям экономического характера, причины и пути устранения которых указаны в разделе VII заключения.

2. Применительно к рассматриваемому земельному участку Правилами землепользования и застройки г. Москвы установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства:

  • максимальная плотность застройки земельного участка - ____;
  • максимальная высота застройки - ____;
  • максимальная застроенность3 участка - ________ (см. рис. 4).

Согласно выписке из протокола Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК г. Москвы) б/н б/д, комиссией принято решение о разработке ГПЗУ земельного участка с указанием на общую площадь планируемой застройки ____ кв.м, из которых наземная площадь - ___ кв. м, подземная - ___ кв. м; количество машиномест - ___м/м, в том числе многоуровневые - __ м/м, открытые - __ м/м.

В ГПЗУ земельного участка ______________ воспроизведены предельные параметры разрешенного строительства, указанные в ПЗЗ г. Москвы, а также указано, что суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен должна составлять __________ кв. м.

2. Ограничения использования территории

В ходе исследования градостроительного регламента установлен факт отнесения рассматриваемого участка к следующим зонам с особыми условиями использования территории:

  • установленная санитарно-защитная зона соседнего производственного объекта (n/m территории земельного участка);
  • ориентировочная санитарно-защитная зона объекта специального назначения (в зависимости от методики расчета весь участок или около n/m его территории);
  • зона размещения автомобильной дороги общего пользования (объекта улично-дорожной сети) - примерно n/m территории земельного участка;
  • потенциальная охранная зона теплотрассы (около n/m территории);
  • зона регулирования застройки.

2.1. Режимы санитарно-защитных зон

1. Как следует из ПЗЗ г. Москвы, Генерального плана г. Москвы и ГПЗУ земельного участка, часть данного участка (площадью _________ кв. м, согласно ГПЗУ, т.е. примерно n/m его территории) входит в состав установленной санитарно-защитной зоны производственного объекта, основанием для установления которой послужило санитарно-эпидемиологическое заключение ____________________.

Учитывая прекращение производственной деятельности на соседнем участке, Продавцом предпринимались меры по уменьшению санитарно-защитной зоны до 50 метров (как для складов). По состоянию на _________г. изменения в Правила землепользования и застройки г. Москвы не внесены.

Кроме того, как следует из Генерального плана г. Москвы, весь земельный участок входит в состав ориентировочной санитарно-защитной зоны спецобъекта.

Так, в силу п. 7.1.12 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74, санитарно-защитная зона спецобъектов устанавливается в размере ____ м.

Общая площадь спецобъекта, согласно общедоступным сведениям, составляет ______ кв. м.

Таким образом, для спецобъекта подлежит установлению санитарно-защитная зона в размере ____ м от его границ, что в данном случае подтверждается линиями ориентировочной санитарно-защитной зоны на Генеральном плане г. Москвы (рис. 7). При этом рассматриваемый участок полностью находится в пределах указанной санитарно-защитной зоны.

Вместе с тем, собственником представлено ______________________, в связи с чем санитарно-защитная зона установлена на основании _____________ в размере ___метров. В таком случае санитарно-защитной зоной оказывается затронуто около n/m площади земельного участка, а не весь земельный участок.

Кроме того, по информации, полученной от собственника, им разработан проект обоснования санитарно-защитной зоны спецобъекта до ____ метров при условии осуществления озеленения границы участка. По состоянию на дату подготовки заключения указанный проект не был утвержден в установленном порядке.

2. Виды, порядок установления и правовой режим санитарно-защитных зон регламентированы постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

В соответствии с п. 5.1 указанного постановления, в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Вместе с тем, согласно п. 5.3 постановления, допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.

Изучение судебной практики применительно к апартаментам (учитывая их переходное положение между гостиницами и жилым фондом) показывает, что суды не находят различий в правовом регулировании апартаментов и гостиниц, полагая возможным их размещение в пределах санитарно-защитной зоны.

Так, например, в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 N 17АП-7112/2018-ГК по делу N А60-62548/2017 (оставлено без изменений постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.10.2018г. по делу № А60-62548/2017)4 применительно к доводу о невозможности возведения апартаментов в пределах санитарно-защитной зоны указано следующее:

"В обоснование иска указано на то, что строящееся здание представляет собой многоквартирный жилой дом (а не комплекс апартаментов, гостиницу), в связи с чем не может быть размещен в санитарно-защитной зоне ОАО «Уралбиофарм», осуществляющем деятельность по производству медицинских препаратов и расположенном на смежном земельном участке...

...С учетом изложенного, суд первой инстанции отметил, что из приведенного перечня объектов, допустимых для размещения в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства видно, что размещение гостиниц допустимо, пришел к выводу, что материалами дела не подтвержден тот факт, что возводимое ответчиком здание обладает признаками самовольной постройки в значении, придаваемом ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что фактически ответчиком осуществляется строительство многоквартирного дома, о чем, по мнению этой стороны, свидетельствует то, что в сети Интернет помещения в спорном здании продаются как жилые отклонены.

В данной части имеющим правовое значение признано то, что объект запроектирован как гостиница, разрешительная документация также оформлена на строительство здания гостиницы, следовательно, ввод в эксплуатацию объекта также возможен только как здания гостиницы.

То, что объект рекламируется как жилой дом, с учетом представленных в доказательств признано судом первой инстанции свидетельствующим о несоответствии рекламных сведений действительности.

Данное обстоятельство не является основанием для признания спорной постройки жилым домом и применения к ней норм законодательства, регулирующих правовой режим многоквартирных домов".

Таким образом, учитывая отсутствие судебной практики об обратном (о признании апартаментов жилым домом в целях соблюдения режима санитарно-защитной зоны) следует сделать вывод о том, что возведение комплекса апартаментов (гостиницы) в пределах санитарно-защитной зоны является допустимым.

2.2. Охранная зона теплотрассы

Как следует из фотоматериалов осмотра с использованием квадрокоптера, в непосредственной близости от рассматриваемого участка (по другую сторону 4-го Верхнего Михайловского проезда) располагается крупная наземная тепловая сеть.

Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей установлены Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 N 197.

Согласно п. 4 Правил, охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.

Минимально допустимые расстояния от тепловых сетей до зданий, сооружений, линейных объектов определяются в зависимости от типа прокладки, а также климатических условий конкретной местности и подлежат обязательному соблюдению при проектировании, строительстве и ремонте указанных объектов в соответствии с требованиями СНиП 2.04.07-86 "Тепловые сети".

Как следует из указанного СНиП, расстояние по горизонтали до жилых и общественных зданий водяных тепловых сетей, паропроводов давлением Ру £ 0,63 МПа, конденсатных тепловых сетей при диаметрах труб от 500 до 1400 мм составляет 25 м.

В силу п. 6 Правил, в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается:

  • производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений;
  • производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы;
  • производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий;
  • сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей.

Таким образом, имеются основания предполагать, что часть земельного участка находится в пределах 25-метровой охранной зоны теплотрассы, в которой строительство любых объектов (в т.ч., апартаментов) без согласования с уполномоченной организацией (___________) может быть невозможно.

Для проверки обоснованности данного вывода возможно обращение с официальным запросом в ______________.

2.3. Зона размещения объекта улично-дорожной сети

В ходе исследования обнаружено, что _______ часть земельного участка ____________, в соответствии с Генеральным планом г. Москвы предназначена для планируемого размещения улично-дорожной сети г. Москвы (автомобильной дороги ______________________________).

Согласно ГПЗУ земельного участка (раздел "Чертеж(и) градостроительного плана земельного участка", _________ часть земельного участка, составляющая примерно n/m его площади, предназначена для проектируемой улично-дорожной сети в соответствии с __________________________________________________________.

Как следует из постановления Правительства Москвы от 24.06.2008г. № 532-ПП, им утвержден Перечень территорий планируемого размещения объектов улично-дорожной сети г. Москвы (Приложение №1) и Схема территорий существующего и планируемого размещения объектов улично-дорожной сети г. Москвы (Приложение № 2).

Согласно п. 2 постановления Правительства Москвы от 24.06.2008г. № 532-ПП, указанные территории зарезервированы для государственных нужд г. Москвы на срок до 2015 года.

Судебная практика, действовавшая до 2015 года, однозначно исходила из ограничения в обороте указанных в постановлении Правительства Москвы от 24.06.2008г. № 532-ПП земельных участков в связи с их резервированием для государственных нужд (постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2015 N Ф05-497/2015 по делу N А40-70766/145, постановления ФАС Московского округа от 22.05.2014 N Ф05-4015/14 по делу N А40-113937/13, от 04.03.2014 N Ф05-2773/2013 по делу N А40-39715/12-135-379 и др.).

В более поздней судебной практике встречаются судебные акты, согласно которым постановление Правительства Москвы от 24.06.2008г. № 532-ПП изначально являлось ненадлежащим основанием для резервирования земель для государственных нужд, поскольку в нем в нарушение действующего законодательства отсутствуют кадастровые номера резервируемых земельных участков, не указаны ограничения прав на резервируемые земли и т.д. (напр., постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.06.2016 N Ф05-5271/2016 по делу N А40-204507/2014). Кроме того, отмечается, что с 2015 года срок резервирования истек.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что Законом г. Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план г. Москвы, который, среди прочего, включает в себя карту проектируемых линейных объектов г. Москвы (см. рис. 12). Исходя из содержания данной карты, запланировано строительство магистральной улицы _______________________________________________________________________.

В силу ст. 49, 56.3 Земельного кодекса РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в связи со строительством объектов государственного значения, в т.ч. автомобильных дорог регионального значения, при условии что возведение такого объекта предусмотрено генеральным планом.

Таким образом, несмотря на отсутствие в настоящее время резервирования земельного участка для государственных нужд, имеется риск изъятия его части (вместе с расположенными на них зданиями) для строительства автомобильной дороги общего пользования в соответствии с Генеральным планом г. Москвы.

2.4. Зона регулирования застройки

Согласно ПЗЗ г. Москвы и Генплану г. Москвы, земельный участок относится к зоне регулирования застройки на основании _________________________________.

В соответствии с п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности применительно к рассматриваемому участку утверждена _____________________________________.

На основании п. 5 ________________________________________, в отношении земельных участков, попадающих в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, предусмотрена необходимость ограничения высотных параметров проектирования зданий для целей улучшения видимости ключевых градоформирующих объектов. Иных ограничений режим зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности не предполагает.

Судебная практика напрямую устанавливает, что отнесение земельного участка к зоне регулирования застройки не является основанием для запрещения строительства (напр., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 N 09АП-21686/2012-АК по делу N А40-32563/12-93-320, оставленное без изменений постановлением ФАС Московского округа от 06.12.2012г.).

Информация об отнесении земельного участка к зоне регулирования застройки внесена в установленном порядке в градостроительный план земельного участка № _________ ____________г.

Таким образом, режим регулирования застройки и хозяйственной деятельности предусматривает лишь необходимость ограничения высотности возводимых зданий, был учтен при выдаче ГПЗУ земельного участка и не может служить препятствием для реализации строительного проекта.

2.5. Результаты проверки на иные ограничения использования

2.5.1. Согласно ПЗЗ г. Москвы и в соответствии со ст.ст. 6, 65 Водного кодекса РФ, рассматриваемый участок не входит в состав береговой полосы, прибрежной береговой полосы и водоохранной зоны водных объектов.

Согласно ПЗЗ г. Москвы и в соответствии с положениями Санитарных правил (СП) 2.1.4.2625-10 о правилах определения зоны санитарной охраны источников Московского водопровода, рассматриваемый участок не входит в состав зон санитарной охраны источников Московского водопровода.

2.5.2. Согласно ПЗЗ г. Москвы и в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", на земельном участке отсутствуют объекты культурного наследия, он не входит в состав территорий объектов культурного наследия, их охранных или защитных зон, а также зон охраняемого природного ландшафта.

2.5.3. Согласно ПЗЗ г. Москвы (карта "особо охраняемые природные территории"), рассматриваемый земельный участок не входит с состав каких-либо действующих ООПТ.

2.6. Иные сведения, связанные с ограничением использования земельных участков

Согласно Генеральному плану г. Москвы, земельный участок относится к территории, в отношении которой установлена опасная категория потенциальной карстовой опасности.

VI. О размере арендной платы после изменения ВРИ земельного участка под строительство гостиничного комплекса

В настоящее время земельный участок с КН ______________ имеет вид разрешенного использования «участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов».

Для реализации строительного проекта потребуется изменение вида разрешенного использования земельного участка и цели его предоставления по договору аренды, что повлечет за собой изменение его кадастровой стоимости и размера подлежащей уплате арендной платы.

1. Условия договора аренды земельных участков, а также вопросы исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории г. Москвы, урегулированы Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Действующий порядок исчисления арендной платы в г. Москве исходит из того, что за изменение ВРИ взимается единоразовый платеж в установленном проценте от кадастровой стоимости («арендная плата за первый год после изменения ВРИ»).

Так, согласно п. 3.1 постановления, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, срок действия договора аренды такого земельного участка для указанных целей составляет шесть лет.

В силу п. 3.2.1 постановления, за первый год срока аренды земельного участка, указанного в пункте 3.1 данного постановления, арендная плата, по общему правилу, устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к данному постановлению.

Согласно п. 3.4 постановления № 273-ПП, в случае если на земельном участке планируется строительство (реконструкция) гостиницы (иных объектов, одним из которых является гостиница, а остальные объекты, строительство (реконструкцию) которых планируется осуществлять на земельном участке, включены в приложение 4 к настоящему постановлению), то арендная плата за первый год срока действия договора аренды такого земельного участка рассчитывается в сумме арендной платы согласно приложению 1 к данному постановлению ("фиксированная арендная плата") и ставки арендной платы в размере 30 процентов от кадастровой стоимости земельного участка ("плата за изменение ВРИ земельного участка"), за исключением случаев, когда значение показателя плотности застройки земельного участка, предусмотренное приложением 3 к данному постановлению, составляет менее двух.

В настоящем случае показатель плотности застройки земельного участка, согласно градостроительному плану земельного участка, составляет _ тыс. кв м/га, т.е. ____. Следовательно, применению подлежит именно указанные выше правила расчета размера арендной платы.

Согласно Приложению 1 к постановлению № 372-ПП, арендная плата устанавливается, в частности:

  • для размещения гостиниц - 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка (п. 6);
  • для строительства гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов - 0,01 процент от кадастровой стоимости (п. 6.1);
  • для размещения торговли – 1,5 процента от КС (п. 7).

Таким образом, в случае установления цели предоставления участка под размещение гостиничного комплекса арендная плата за первый год после изменения ВРИ участка будет складываться из суммы двух показателей: 1) единоразового платежа в размере 30 процентов от кадастровой стоимости; 2) регулярной арендной платы в размере 0,01 процента от кадастровой стоимости.

Льготный размер фиксированной арендной платы в размере 0,01 процента от КС в полной мере применяется к строительству гостиничных комплексов с апартаментами квартирного типа (напр., постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.06.2018 N Ф05-8416/2018 по делу N А40-175918/2017). Иная практика по данному вопросу не обнаружена.

2. Размер кадастровой стоимости земельного участка ____________, в настоящее время составляющий ____________ руб., в случае изменения ВРИ подлежит пересчету путем умножения среднего по кадастровому кварталу показателя кадастровой стоимости (УПКС) для соответствующей группы оценки на площадь земельного участка (п. 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222).

Согласно градостроительному плану земельного участка ____________, основными видами разрешенного использования участка являются:

  • размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий) - код 4.7.1.;
  • размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м – код 4.4.0.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Действие данного нормативного акта было прекращено с 30.10.2017, однако именно в соответствии с ним была проведена ныне действующая оценка земельных участков в г. Москве.

Согласно Методическим указаниям, выделяются, в том числе, следующие группы оценки земель населенных пунктов:

  • 1.2.6 "Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц" (УПКС для кадастрового квартала _________ составляет ____________ руб./кв. м;
  • Земельные участки, предназначенные для _________________ (УПКС для кадастрового квартала ____________ составляет _______ руб./кв. м).

В силу п. 2.7.1 Методических указаний, если земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования, по результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное наибольшее значение.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, рассчитанная в соответствии с кодом ВРИ 1.2.6, будет составлять _____ руб./кв. м * _____ кв. м = ______ руб.6

3. Общая сумма арендной платы, подлежащей уплате за первый год после изменения ВРИ, в случае установления цели предоставления участка "для размещения гостиничного комплекса" будет определяться следующим образом:

Арендная плата за первый год после изменения цели предоставления земельного участка составит, таким образом, ______________ руб.

Вместе с тем, для того чтобы воспользоваться указанными льготными режимами исчисления арендной платы для гостиниц, необходимо исключить из цели предоставления участка упоминание о возможности размещения ____________ путем внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы или утверждения проекта планировки территории. В ином случае данные льготные режимы будут неприменимы, а дополнительное соглашение к договору аренды будет предусматривать не льготный размер арендной платы за первый год (как для гостиниц) в размере 30% + 0,01% от кадастровой стоимости, а арендную плату в размере 60% + 1,5% от кадастровой стоимости, исчисленную на общих основаниях. Более подробно – см. раздел VII заключения.

4. В силу п. 3.2.2 постановления № 273-ПП, арендная плата за первый год срока аренды земельного участка уплачивается арендатором единовременно в течение 30 календарных дней со дня принятия Департаментом городского имущества города Москвы решения об изменении цели предоставления земельного участка, за исключением случая предоставления рассрочки платежа.

Как следует из пунктов 3.6, 3.6.1 постановления, на основании обращения арендатора земельного участка ему предоставляется рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка. Если размер арендной платы за первый год составляет от 100 до 500 миллионов рублей, рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды предоставляется на следующих условиях на срок до трех лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию.

На весь срок действия рассрочки ежеквартально начисляются проценты в размере действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на неуплаченную сумму арендной платы за первый год срока аренды (п. 3.6.2.1 постановления).

При наличии задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер платежа по рассрочке за два периода оплаты, договор аренды подлежит расторжению в установленном порядке с последующим прекращением действия разрешения на строительство (п. 3.6.2.2 постановления).

Арендная плата за первый год срока аренды земельного участка подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными платежами (3.6.3 постановления)

Следовательно, для внесения платежа в размере 30 процентов от кадастровой стоимости земельного участка может быть предоставлена рассрочка на срок до 3 лет.

5. Согласно п. 3.2.3-3.2.8 постановления,

  • за второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к постановлению;
  • за третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в двойном размере ставки арендной платы согласно приложению 1 к постановлению;
  • за четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
  • за пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
  • за шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 процентов от кадастровой стоимости земельного участка;
  • за период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, общая сумма арендной платы, подлежащей уплате за второй и последующие годы, составит следующие значения:

Итого, издержки Застройщика при аренде земельного участка для размещения гостиницы (при расчетном срока строительства 3 года) составят ____________ руб.

6. Застройщик после приобретения объектов в собственность вместо заключения договора аренды вправе реализовать право на выкуп земельного участка в собственность в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Вместе с тем, в г. Москве выкупная цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости (п. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве").

Поскольку в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка составляет __________ руб., то цена выкупа земельного участка также составит ____________ руб.

Впоследствии, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на вид, предусматривающий строительство гостиничного комплекса, Застройщик будет обязан внести также плату за изменение ВРИ земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 12.1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, установлен Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 N 593-ПП.

Согласно п. 2 данного Порядка, размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Департаментом городского имущества города Москвы с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования по формуле:

П = С x (КС2 - КС1),

где
П - размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (руб.);
С - ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования (приложение к настоящему Порядку)7;
КС1 - кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.);
КС2 - кадастровая стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования, рассчитанная исходя из максимального удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для устанавливаемых видов разрешенного использования, утвержденного в установленном порядке правовым актом Правительства Москвы, на дату обращения (руб.)8.

В настоящем случае Застройщик будет обязан внести плату за изменение разрешенного использования участка в размере:

П = __% * (________ руб. - ________ руб.) = ____________ руб.

В силу ст. 2 Закона г. Москвы от 24.11.2004 N 74 "О земельном налоге", размер земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, земельный налог, ежегодно уплачиваемый Застройщиком, составит сумму в

ЗН = ____________ руб. * 1,5% = _____________ руб. в год.

Итого, издержки Застройщика при выкупе земельного участка (при расчетном сроке строительства 3 года) составят ____________ руб.

VII. О возможных спорах относительно ВРИ земельного участка и размера арендной платы

1. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы, рассматриваемый участок входит в состав территориальной зоны, для которой предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования:

  • размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м – код 4.4.0.
  • размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий) - код 4.7.1.

Как следует из ГПЗУ земельного участка ____________, в нем воспроизведены виды разрешенного использования, указанные в ПЗЗ г. Москвы (т.е., как гостиниц, так и размещение торговых объектов).

Вместе с тем, целью реализации проекта является строительство гостиничного комплекса с апартаментами; размещение торговых объектов в размере более 25 процентов от общей площади объектов капитального строительства9 не предусмотрено.

Таким образом, имеется несоответствие между предусмотренными ПЗЗ г. Москвы видами разрешенного использования (гостиничное обслуживание + торговлю) и планируемым назначением объекта (гостиничный комплекс с апартаментами).

В случае сохранения текущего положения существует значительная вероятность того, что в ходе реализации строительного проекта государственные органы будут воспринимать земельный участок как предусмотренный, в том числе, для размещения торговли, что повлияет на экономические параметры проекта.

2. Экономические последствия установления в отношении земельного участка вида разрешенного использования, предусматривающего возведение _____________ объектов, могут быть изображены следующим образом:

3. Устранение неблагоприятных последствий отнесения земельного участка к участкам, предназначенным для размещения торговли, возможно:

  • путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы в части исключения размещения торговых объектов из основных видов разрешенного использования;
  • путем разработки проекта планировки земельного участка и уточнения параметров запланированного объекта (гостиничный комплекс).

3.1. В первом случае у ДГИ г. Москвы будут отсутствовать основания для квалификации земельного участка как пригодного для размещения торговых объектов.

3.2. Во втором случае нельзя исключать, что ДГИ г. Москвы в проекте дополнительного соглашения к договору аренды также будет рассчитывать арендную плату исходя из потенциальной возможности использования участка под торговлю (в соответствии с ПЗЗ г. Москвы), в связи с чем интересы Застройщика могут быть защищены путем передачи на рассмотрение арбитражного суда разногласий относительно цели предоставления земельного участка согласно дополнительному соглашению к договору аренды.

Действующее законодательство применительно к арендуемым земельным участкам разделяет понятия «вид разрешенного использования» и «цель предоставления по договору аренды». Так, цель предоставления может предусматривать лишь один из допустимых в соответствии с ПЗЗ основных видов разрешенного использования (постановление Президиума ВАС РФ № 1756/13 от 25.06.2013г.).

Исходя из изложенного, само по себе указание в ГПЗУ на несколько основных видов разрешенного использования не означает, что цель предоставления также будет включать в себя все указанные виды разрешенного использования. Поскольку проектом планировки будет предусмотрено возведение на участке именно гостиничного комплекса, ДГИ г. Москвы будет обязано ограничить в договоре аренды цель предоставления возведением такого комплекса, соответствующего виду «Гостиничное обслуживание».

Вместе с тем, в случае поступления Застройщику проекта договора аренды, предусматривающего расчет арендной платы исходя из размещения торговых объектов, Застройщик вправе в порядке ст. 446 ГК РФ направить в течение 30 дней после получения проекта договора протокол разногласий на данный проект договора, а неурегулированные разногласия передать на рассмотрение арбитражного суда.

В качестве подтверждения незаконности устанавливаемой арендной платы Застройщик вправе ссылаться на тот факт, что функциональное назначение участка, определенное проектом планировки, предусматривает строительство на земельном участке исключительно гостиничного комплекса, при этом размещение торговли не запланировано.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.12.2011г. № 12651/11, от 29.05.2012г. № 13016/11, установление разрешенного использования земельного участка не может носить произвольный характер и должно определяться фактическим планируемым назначением данного участка (применительно к предназначенным для застройки участкам - в соответствии с проектом планировки и ГПЗУ).

Действующая судебная практика также исходит из того, что в случае наличия в ГПЗУ сведений о назначении планируемого объекта (в т.ч., воспроизведенного из утвержденного проекта планировки), исчисление арендной платы следует осуществлять с учетом содержания проекта планировки и сведений, внесенных в ГПЗУ:

Так, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 N 09АП-43977/2017 по делу N А40-8796/1710 рассмотрен следующий казус относительно расчета арендной платы в условиях противоречия цели предоставления земельного участка по договору аренды сведениям о планируемом к строительству объекте, внесенным в ГПЗУ:

"Дополнительным соглашением от 19.03.2010 г. к договору аренды, согласно которому в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.08.2009 N 826-ПП изменена цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса с офисными помещениями), площадь земельного участка уменьшена до 5.613 кв. м приложением N 3 к договору стороны определили размер арендной платы с 25.08.2009 г. (дата издания постановления Правительства Москвы от 25.08.2009 N 826-ПП) - 1.174.039 руб. 50 коп. исходя из ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. (т. 1, л.д. 22).

Однако из постановления Правительства Москвы от 31.07.2013 N 505-ПП и градостроительного плана земельного участка, утв. приказом Москомархитектуры от 12.08.2011 N 909, следует, что на земельном участке предполагается строительство только физкультурно-оздоровительного комплекса (объектов размещения помещений и технических устройств крытых физкультурно-оздоровительных комплексов)...

...Таким образом, правомерны выводы суда о том, что истец вправе применять ставку арендной платы в размере 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка (т.е. как для объектов спортивного назначения - Прим.)".

Равным образом, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21.10.2015 N Ф05-12226/2015 по делу N А40-132027/14 по спору между ДГИ г. Москвы и арендатором относительно применимых коэффициентов арендной платы указано следующее:

"При этом суды, проанализировав кадастровый паспорт спорного земельного участка, в котором указаны два вида разрешенного использования - "объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения" и "объекты размещения амбулаторно-поликлинических учреждений без стационарных отделений" в совокупности с градостроительным планом земельного участка, в которому основной вид разрешенного использования указан как "объекты размещения амбулаторно-поликлинических учреждений без стационарных отделений" и кадастровой выпиской о земельном участке с кадастровым номером 77:08:0005005:81, из которой следует, что земельный участок, арендуемый истцом, образован из указанного выше, вид разрешенного использования которого указан как "эксплуатация зданий медсанчасти", установив, что на земельном участке расположен объект амбулаторно-поликлинического учреждения, функциональное назначение которого не позволяет использовать земельный участок иным образом, в том числе для объектов размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, пришли к выводу о том, что договор аренды в части установления ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка не соответствует закону, поскольку доказательства того, что истец допустил изменение целевого использования объекта недвижимого имущества или функционального назначения помещения по сравнению с указанным в градостроительном плане земельного участка и в договоре аренды, в деле отсутствуют".

Таким образом, риски искусственного завышения размера арендной платы за счет ссылки в дополнительном соглашении к договору аренды на возможность размещения торговых объектов могут быть сняты, прежде всего:

  • путем внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы в части исключения возможности размещения торговли;
  • путем разработки проекта планировки территории, с возможным впоследствии вынесением на рассмотрения суда разногласий по дополнительному соглашения к договору аренды в части цели предоставления земельного участка (учитывая запланированное строительство лишь гостиничного комплекса).

VIII. О порядке внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы и утверждении проекта планировки

1. Порядок внесения изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы состоит из следующих этапов:

- направление предложения о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки (далее - городская комиссия).

Право на внесение соответствующих предложений предоставлено как органам государственной власти и местного самоуправления г. Москвы, так и любым физическим и юридическим лицам, при этом порядок прохождения процедуры является формально одинаковым (ч. 14 ст. 36 ГрК г. Москвы).

В состав городской комиссии входят заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства (председатель комиссии), председатель Москомархитектуры (заместитель председателя комиссии), а также руководители органов исполнительной власти г. Москвы, представитель Мосгордумы и т.д. (Постановление Правительства Москвы от 07.04.2009 N 270-ПП);

 - подготовка городской комиссией заключения с рекомендациями о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении такого предложения, направление его в течение 30 дней с даты поступления предложения в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектуру) - ч. 15 ст. 36 ГрК г. Москвы, п. 1 Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.11.2012 N 633-ПП;

- принятие Москомархитектурой решения о подготовке проекта изменений в ПЗЗ либо об отклонении предложения, срок - 30 дней с даты поступления предложения с заключением городской комиссии. Данный акт должен содержать этапы и сроки выполнения работ по подготовке проекта изменений в ПЗЗ (ч. 2, 15 ст. 36 ГрК г. Москвы);

- разработка изменений в ПЗЗ осуществляется проектными организациями (НИиПИ Генплана г. Москвы и т.д.) под координацией городской комиссии с участием окружных комиссий (ч. 6 ст. 36 ГрК г. Москвы);

- представление Москомархитектурой проекта изменений в ПЗЗ в окружную комиссию для решения вопроса о направлении проекта на публичные слушания (ч. 7 ст. 36 ГрК г. Москвы, абз. 3 п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 07.04.2009 N 270-ПП);

- принятие окружной комиссией решения о направлении проекта на публичные слушания или о его доработке (ч. 7 ст. 36 ГрК г.Москвы);

- проведение публичных слушаний под руководством и координацией окружной комиссии (ч. 8 ст. 36 ГрК г. Москвы, абз. 3 п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 07.04.2009 N 270-ПП). В рамках проведения публичных слушаний принимаются предложения граждан и юридических лиц, а также органов муниципальных образований г. Москвы (ч. 9 ст. 36 ГрК г. Москвы);

- направление протоколов публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний, предложений органов муниципальных образований в Москомархитектуру (ч. 10 ст. 36 ГрК г. Москвы);

- подготовка Москомархитектурой проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений ПЗЗ и направление его в Правительство Москвы с приложением протоколов публичных слушаний, заключения о результатах публичных слушаний, предложением органов муниципальных образований г. Москвы (ч. 10 ст. 36 ГрК г. Москвы);

- принятие Правительством Москвы решения о внесении изменений в ПЗЗ или о доработке проекта (ч. 11 ст. 36 ГрК г. Москвы).

2. Порядок утверждения проекта планировки в г. Москве установлен в Положении о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве, утв. постановлением Правительства Москвы от 06.04.2010 №270-ПП (далее – Положение).

Первым этапом разработки проекта планировки является оценка градостроительного потенциала планируемой территории. Подобная оценка может быть проведена лицом, являющимся членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования (п. 4.1 Положения, Приложение №3 к Положению).

Вслед за этим заинтересованное лицо вправе обратиться с заявлением о разработке планирования территории г. Москвы в Правительство Москвы на имя заместителя мэра г. Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства с приложение результата оценки градостроительного описания, правоустанавливающих документов и описанием территории, планируемой к освоению, и лица, заинтересованного в таком освоении (п. 8.1.3 распоряжения мэра Москвы от 27.07.2012 №620-РМ «О распределении обязанностей между Мэром Москвы и заместителями мэра Москвы в Правительстве Москвы).

В том случае, если указанное обращение будет признано обоснованным, вопрос о разработке предварительной оценки градостроительного потенциала передается на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (п. 5.1 Положения). Указанная Комиссия принимает решение о назначении Координатора подготовки и реализации проекта планировки территории.

На основании решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы создается акт Москомархитектуры, который является основанием для подготовки проекта планировки территории (ч.1 ст. 40 Градостроительного кодекса г. Москвы; п. 1.2 Положения, п. 4.1.4 Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 07.11.2012 №633-ПП). Указанный правовой акт Москомархитектуры содержит:

  • решение о подготовке проекта планировки территории с указанием территории или описанием границ территории;
  • данные государственного заказчика;
  • данные органа исполнительной власти г. Москвы, осуществляющего функции координатора подготовки и реализации проекта планировки территории;
  • информацию об источнике финансирования;
  • информацию о сроках подготовки проекта планировки территории (п.1.2 Положения).

Москомархитектура обеспечивает подготовку и согласование технического задания на подготовку проекта планировки территории (п. 4.1, Приложения №1,2 Положения). Границы подготовки проекта планировки территории определяются правовым актом Москомархитектуры о подготовке проекта и уточняются техническим заданием (п. 1.8 Положения).

На основании указанного технического задания лицо, осуществляющее подготовку проекта планировки территории, привлекает проектную организацию – исполнителя проекта планировки территории (п. 4.2 Положения).

После окончания подготовки проекта данный проект в бумажном и электронном носителях передается в Москомархитектуру, которая на основании п. 4.4-4.5 Положения:

  • обеспечивает подготовку проекта нормативного правового акта Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории,
  • направляет проект данного акта заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства;
  • направляет на рассмотрение Мэра Москвы план затрат на реализацию мероприятий проекта планировки территории (план реализации);
  • направляет основную часть и материалы по обоснованию проекта планировки территории, а также проект нормативного правового акта Правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы;
  • по результатам рассмотрения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы направляет основную часть проекта планировки территории в городскую или окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки соответствующего административного округа города Москвы (далее - городская или окружная комиссия) для рассмотрения его на публичных слушаниях в установленном порядке; по запросу городской или окружной комиссии представляются материалы по обоснованию.

После утверждения городской или окружной комиссией заключения по результатам проведения публичных слушаний по рассмотренному проекту планировки территории Москомархитектура представляет соответствующий проект нормативного правового акта в установленном порядке для внесения его на утверждение Правительства Москвы либо анализирует представленные по результатам публичных слушаний замечания и направляет материалы для повторного рассмотрения на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Согласованный проект планировки представляется Москомархитектурой в Правительство Москвы вместе с протоколом публичных слушаний и заключением о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории.

Подготовленный и согласованный проект планировки территории утверждается нормативным правовым актом Правительства Москвы. Утвержденный проект планировки территории подлежит официальному опубликованию в официальном издании – журнале «Вестник Мэра и Правительства Москвы» (п. 1.9 Положения, п. 4 ст. 19 Закона г. Москвы от 08.07.2009 №25 «О правовых актах г. Москвы»).


1 Вид разрешенного использования Земельного участка изменен.

2 В силу взаимосвязанных положений п. 3.3.4, 3.3.5 Общей части Правил землепользования и застройки г. Москвы, использование земельного участка под торговлю, по общему правилу, допускается в любой территориальной зоне в качестве вспомогательного вида разрешенного использования при условии, что общая площадь используемых под торговлю объектов не превышает 25 процентов от общей площади объектов капитального строительства.

3 Застроенность земельного участка - это процент территории земельного участка, занятой застройкой, в то время как плотность застройки участка - это отношение общей площади зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, к площади земельного участка (постановление Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99»).

4 В судебных актах, принятых арбитражными судами Московского округа, тема соотношения апартаментов и санитарно-защитной зоны не поднималась.

5 Определением Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 305-КГ15-6516 отказано в передаче дела N А40-70766/14 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

6 Здесь и далее - размер кадастровой стоимости может быть изменен в результате новой кадастровой оценки земель, результаты которой могут быть введены в действие уже с 2019 года (https://www.mos.ru/news/item/37625073/).

7 В настоящем случае составляет ___% от КС, так как значение плотности застройки участка, согласно ГПЗУ, составляет ___.

8 В данном случае новая кадастровая стоимость будет составлять ________ руб.

9 В силу взаимосвязанных положений п. 3.3.4, 3.3.5 Общей части Правил землепользования и застройки г. Москвы, использование земельного участка под _________, по общему правилу, допускается в любой территориальной зоне в качестве вспомогательного вида разрешенного использования при условии, что общая площадь используемых под _______ объектов не превышает 25 процентов от общей площади объектов капитального строительства.

10 Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2018 N Ф05-696/2018 данное постановление оставлено без изменения.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону: +7 495 989-47-25 или по e-mail: margolin@2m.ru

Юридические услуги