Порядок принятия правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки являются важным документом градостроительного зонирования, прямым образом оказывающим влияние на права и обязанности землепользователей. Поэтому они принимаются в соответствии со сложной многоступенчатой процедурой, включающей участие общественности.

При подготовке ПЗЗ уполномоченные органы ориентируются, в первую очередь, на документы о территориальном планировании (генеральный план, федеральные и региональные документы территориального планирования), а также на требования технических регламентов, специальных нормативных актов, устанавливающих зоны с особыми условиями использования территории и др. В случае противоречия положений ПЗЗ указанным документам ПЗЗ в указанной части подлежат безусловной отмене.

Подготовка протекает в 4 этапа:

1. Принятие решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки.

Глава местной администрации (в некоторых регионах – глава уполномоченного регионального органа):
a. принимает решение о подготовке правил землепользования и застройки;
b. формирует Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки не позднее чем через 10 дней с даты его принятия публикуется в СМИ, а также размещается на сайте муниципального образования в сети «Интернет».

2. Подготовка проекта правил землепользования и застройки.

Осуществляется Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

3. Согласование проекта.

Подготовленный проект проходит проверку органа местного самоуправления на соответствие требованиям технических регламентов и согласуется с органом охраны объектов культурного наследия. Прошедший указанные согласования проект направляется главой местной администрации на публичные слушания.

4. Публичные слушания.

Наиболее важная стадия для защиты прав землепользователей в связи с принятием новых ПЗЗ. В ходе публичных слушаний граждане имеют возможность заявить возражения о несоответствии ПЗЗ требованиям закона или текущему разрешённому использованию земельных участков.

Процедура публичных слушаний устанавливается органами местного самоуправления и разнится в зависимости от муниципального образования, однако наиболее общая модель является следующей. В течение от 2-х до 4-х месяцев проект правил землепользования и застройки выставляется на ознакомление (в физическом виде по адресам, опубликованным в надлежащем порядке и/либо в сети Интернет на официальном сайте муниципалитета). По окончании указанного срока проводятся сами публичные слушания в форме совместного присутствия заинтересованных граждан, каждый из которых имеет возможность публично высказать свои возражения с занесением в протокол публичных слушаний.

Формально, в соответствии с законом, публичные слушания не являются обязательным основанием для внесения изменений в ПЗЗ, органы местного самоуправления имеют право, но не обязаны учитывать высказанные пожелания граждан. Однако, необходимо заметить, что во многих случаях представленные на слушаниях замечания действительно учитываются в итоговой редакции ПЗЗ, а очевидные нарушения закона (например, пересечение территории участка границей территориальной зоны) безусловно исправляются.

При дальнейшем обжаловании ПЗЗ в том случае, когда единственным основанием для этого является несоответствие правил фактическому использованию участка, суд учитывает, заявлялись ли данные возражения в ходе проведения публичных слушаний. При отсутствии иных нарушений процедуры принятия ПЗЗ и норм закона суд отказывает в оспаривании по данному основанию.

Специалисты Правового центра «Два М» предлагают следующие услуги, связанные с защитой прав землепользователя на публичных слушаниях:

• консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с градостроительным регламентом земельного участка, перспектив заявления требований по изменению ПЗЗ на публичных слушаниях;
• подготовка комплексных правовых заключений по вопросам установления градостроительного регламента земельного участка, оспаривания правил землепользования и застройки;
• представление интересов в государственных и муниципальных органах в связи с оспариванием правил землепользования и застройки;
• представление интересов граждан и юридических лиц в связи с оспариванием правил землепользования и застройки.